CAPITULO TERCERO

USO INDUSTRIAL

Artículo 12.3.1. Definición y clases

1. Es el uso industrial que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones relacionadas a continuación:

- Industria:

1.1. Generación, distribución y suministro de la energía y productos energéticos.

1.2. Obtención, reparación, mantenimiento, transformación o reutilización de productos de toda índole, el envasado y embalaje; así como el aprovechamiento, recuperación y eliminación de residuos o subproductos, cualquiera que sea la naturaleza de los recursos y procesos técnicos utilizados.

1.3. Fabricación, elaboración, reparación y/o tratamiento de productos de consumo doméstico. Estos servicios pueden llevar incluida su venta al público, directa o mediante intermediarios.

1.4. Fabricación, elaboración, reparación y/o tratamiento de materiales para la construcción.

- Talleres industriales, relacionados con artes y oficios que entrañen molestias a viviendas próximas, tales como:

1.5. Talleres de carpintería (metálica, de madera, etc.)

1.6. Transporte e industria auxiliar del automóvil (talleres, concesionarios...).

- Almacenes preferentemente de mayoristas, instaladores, fabricantes y otros distribuidores, excluidas pues la venta directa al público. Se admite, no obstante, que en este apartado queden incluidas ciertas operaciones secundarias que transformen parcialmente los productos almacenados, tales como:

1.7. Almacenamiento y comercio mayorista, cuyo objeto es el depósito, guarda, almacenaje y/o distribución de bienes y productos.

1.8. Almacenamiento, distribución y/o manipulación industriales de productos peligrosos. Estas normas definen los tres grados de peligrosidad siguientes:

a) Peligrosidad alta.

- Líquidos con punto de inflamación inferior a +23ºC.

- Materiales criogénicos.

- Materiales que pueden formar mezclas explosivas en el aire.

- Líquidos o gases licuados de petróleo.

- Materiales de combustión espontáneo en su exposición al aire.

- Sólidos capaces de inflamarse por debajo de los 100ºC.

b) Peligrosidad media.

- Líquidos con punto de inflamación entre 23 y 61 ºC.

- Sólidos que comienzan su ignición entre los 100 y los 200ºC.

- Sólidos y semisólidos que emiten gases inflamables.

c) Peligrosidad baja.

- Líquidos con punto de inflamación superior a 61ºC.

Artículo 12.3.2. Categorías del uso industrial en función de su compatibilidad

Atendiendo a su grado de compatibilidad con otros usos, se establecen las siguientes categorías industriales:

a) Primera categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial.

b) Segunda categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial.

c) Tercera categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica.

d) Cuarta categoría: Industrias incompatibles con el medio urbano.

Artículo 12.3.3. Primera categoría. Industrias compatibles con la zonificación residencial.

1. Se consideran industrias compatibles con la zonificación residencial o de primera categoría a aquellas instalaciones industriales que, por no ofrecer riesgos ni causar molestias a las viviendas puedan ubicarse en áreas residenciales.

2. Corresponden a los grupos 1.3, 1.5, 1.6 y 1.7 del artículo 12.3.1; con los siguientes condicionantes:

a) Que no almacenen o manipulen industrialmente sustancias peligrosas.

b) Que no produzcan residuos que deban ser retirados por empresa autorizada al efecto (excepto aceites de locomoción y productos utilizados en aparatos de consumo).

c) Que el desarrollo de la actividad no dé lugar a desprendimiento de humos, vahos, polvos, gases u olores molestos o peligrosos para las personas o los bienes.

d) Que el desarrollo de la actividad no requiera de sistema depurador de aguas residuales para que las mismas viertan a la red municipal de saneamiento.

e) Que el desarrollo de la actividad no pueda producir contaminación por radiaciones térmicas, ionizantes u que otras fuentes de energía.

f) Que la actividad no se desarrolle total o parcialmente fuera de recinto cerrado y acondicionado acústicamente, de conformidad con lo establecido en las Disposiciones legales de aplicación.

g) Que no sea necesario el desarrollo total o parcial de la actividad en horario nocturno.

En concreto, siempre que se cumplan los condicionantes señalados, las actividades siguientes, entre otras, se consideran industria de primera categoría,

- Talleres de carpintería metálica, de cerrajería y de carpintería de madera.

- Talleres de reparación de vehículos a motor y de maquinaria en general.

- Lavado y engrase de vehículos a motor.

- Talleres de reparaciones eléctricas.

- Emisoras de Radio.

Artículo 12.3.4. Segunda categoría. Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial.

Se consideran industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial, o de segunda categoría, a aquellas industrias que pudiendo causar ciertas molestias, estas pueden ajustarse a unas condiciones mínimas que garanticen la calidad ambiental del entorno próximo residencial. Corresponden a las clasificadas en los grupos 1.3, 1.5, 1.6 y 1.7 del artículo 12.3.1, y las de almacenaje y comercio de mayoristas y las de reparación y tratamiento de productos de consumo doméstico no clasificables como industrias de primera categoría; y con los siguientes condicionantes:

a) Que no almacenen o manipulen industrialmente sustancias consideradas como de peligrosidad media o alta.

b) Que no produzcan residuos que deban ser retirados por empresa autorizada al efecto (excepto aceites de locomoción y productos utilizados en aparatos de consumo).

c) Que el desarrollo de la actividad no dé lugar a desprendimiento de humos, vahos, polvos, gases u olores peligrosos para las personas o los bienes.

d) Que el desarrollo de la actividad no pueda producir contaminación por radiaciones térmicas, ionizantes u otras fuentes de energía.

e) Que la actividad no se desarrolle total o parcialmente fuera de recinto cerrado y acondicionado acústicamente, de conformidad con las Disposiciones legales de aplicación.

En concreto, siempre que se cumplan los condicionantes señalados, las actividades siguientes, entre otras, se consideran industrias de segunda categoría,

- Talleres de géneros de punto y textiles.

- Instalaciones relacionadas con tratamiento de pieles, cueros y tripas.

- Imprentas y artes gráficas. Talleres de edición de prensa.

- Estudios de rodaje y grabación.

- Emisoras de televisión.

- Almacenes de abonos y piensos.

- Industrias de transformación de la madera y fabricación de muebles.

Artículo 12.3.5. Tercera categoría. Industrias que requieren zonificación industrial específica.

Se corresponden con aquellas áreas de uso preferentemente industrial incompatibles con la vivienda en la que se agrupan industrias muy diversas, tanto por su tamaño como por su actividad. En unos casos no responden a una ordenación especializada y en otros casos su ordenación responde al desarrollo de figuras de planeamiento específicas.

Se consideran industrias de tercera categoría, las no clasificables como industrias de primera o segunda categoría; con los siguientes condicionantes:

a) Que no almacenen o manipulen industrialmente sustancias consideradas como de peligrosidad alta.

b) Que las características técnicas de la actividad no aconsejen, por su potencial peligrosidad para las personas o los bienes, su implantación en zonas alejadas de áreas urbanas.

Artículo 12.3.6. Cuarta categoría. Industrias incompatibles con el medio urbano

Se consideran industrias de cuarta categoría, las que no puedan ser clasificadas como pertenecientes a la primera, segunda o tercera categoría. Estas industrias, por su potencial peligrosidad para las personas o los bienes deben estar alejadas de las áreas urbanas.

Las actividades industriales contempladas en el Anexo I de la Ley 7/1994 de Protección Ambiental serán consideradas como pertenecientes a esta categoría siempre que se adapten a las disposiciones legales en vigor y, en concreto, a los regímenes de distancias establecidos legalmente.

Artículo 12.3.7. Regulación del uso industrial

1. La aplicación de las categorías industriales a las diferentes zonas del Suelo Urbano y Sectores del Urbanizable, se regula en las Normas específicas propias de unas y otros, así como en las condiciones particulares de uso de cada una de las ordenanzas específicas.

2. Además de la normativa específica que les fuera de aplicación, las industrias se ajustarán a toda la legislación sectorial que les sea de aplicación, tanto sobre protección atmosférica y ambiental, ruidos, peligrosidad, seguridad e higiene en el trabajo etc., así como a lo indicado por estas Normas.

3. Si una instalación, produce residuos que, por sus características, no pueden ser recogidos por los servicios municipales de limpieza, deberán ser trasladados directamente al vertedero por cuenta del titular de la actividad.

4. Cuando la superficie de la instalación sea superior a 250 m2 habrá de disponer de una zona exclusiva para carga y descarga con capacidad mínima de un camión.

5. Las industrias dispondrán en el interior de su parcela, además de las plazas de aparcamiento necesarias para el desarrollo de su actividad, de otras expresamente destinadas a operaciones de carga y descarga en función de las necesidades reales de la actividad. Necesidades que deberán venir ambas motivadas en el proyecto de ejecución.

6. El Ayuntamiento, en desarrollo de las presentes Normas, podrá redactar y aprobar ordenanzas específicas reguladoras de los usos industriales que, sin contradecir las determinaciones del Plan General, concreten y pormenoricen los distintos parámetros ambientales (aguas residuales, contaminación atmosférica, olores, ruidos, protección contra incendios y explosiones, etc...), de acuerdo con los estudios que existan al respecto.

Artículo 12.3.8. Vertidos industriales

Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración industrial se decantarán y depurarán en primera instancia por la propia industria antes de verterla a las redes generales de saneamiento. No obstante, previo informe municipal las instalaciones que produzcan aguas residuales no contaminadas podrán verter directamente con sifón hidráulico interpuesto.

Artículo 12.3.9. Instalaciones de suministro de carburantes para automóviles

Se considera como un caso singular dentro del uso industrial y como tal será tratado, calificando el Plan General a determinadas instalaciones de este tipo existentes con zona Industrial, subzona "G" (IND-G).

Para la autorización de nuevas implantaciones deberá tramitarse un "Plan Especial", en el que se garantice la resolución de las condiciones de edificación, ordenación, usos compatibles, accesibilidad, protección, impacto ambiental, relaciones funcionales con el entorno, conformación de espacios públicos, etc., y se establezcan además los parámetros reguladores de las construcciones: separaciones, altura, etc., en relación a la zona en que se ubiquen.

Se distinguirá entre unidades de suministro y estaciones de servicio, según el grado de servicios de que se dote la instalación.

En estos casos será discrecional para el Ayuntamiento la apreciación de la conveniencia u oportunidad de su instalación, y por consiguiente de la tramitación del Plan Especial referido en el párrafo anterior. Por ello, la denegación del trámite del Plan Especial, no dará lugar a ningún tipo de indemnización.

En el suelo no urbanizable, este tipo de instalaciones, se entienden incluidas dentro de las "vinculadas al entretenimiento y servicios de las obras públicas", regulándose por lo dispuesto en la normativa de esta clase de suelo.

Las estaciones de servicio sólo podrán desarrollarse en edificio exclusivo.

CAPITULO TERCERO

REGULACION DE LOS USOS Y DE SUS CONDICIONES PARTICULARES DE EDIFICACION

Artículo 11.3.1.- Construcciones destinadas a explotaciones de uso primario (agrícola, ganadero, forestal...) que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas de los órganos competentes en materia de agricultura, ganadería, montes, etc.

1.- Se incluyen dentro de este concepto las siguientes construcciones:

1. Casetas para establecimiento de instalaciones relacionadas con el uso dominante de la explotación: bomba, riego por goteo, transformadores, generadores, energía solar, etc.
2. Almacenes de aperos y maquinaria agrícola.
3. Construcciones que se destinen al primer almacenaje o manipulación de los productos obtenidos de la actividad primaria (agraria, ganadera, forestal...) siempre y cuando se destinen al servicio de una sola explotación.
4. Silos, almacenes de abonos o herbicidas, etc..
5. Establos, residencias y criaderos de animales (cuadras, vaquerías, granjas avícolas, etc.) siempre y cuando se destinen al servicio de una sola explotación.
6. Vivienda en relación con la naturaleza extensión y utilización de la finca, siendo necesaria para la explotación rústica de la misma.

2.- Las condiciones de edificación para estas construcciones serán las siguientes:

1. Todas las construcciones guardarán una relación de proporcionalidad y funcionalidad con la explotación en la que se emplacen.
2. Los proyectos de edificación contendrán específicamente la solución adoptada para la absorción y/o eliminación y/o reutilización de las materias orgánicas que en ningún caso podrán ser vertidas a cauces ni caminos.
3. Dependiendo del tipo de uso de la finca se establecen las siguientes superficies mínimas de parcela a los efectos de la posibilidad de edificar las construcciones del apartado 1º:

• Regadío: 1 Ha.
• Secano arbóreo: 2 Ha.
• Otros cultivos de secano: 3 Ha.
• Monte, encinar, dehesa, etc.: 10 Ha.

En todo caso, cuando se trate de parcelas históricas de menor superficie, el Ayuntamiento podrá autorizar la edificación siempre que quede garantizado su destino a explotación agrícola que guarde relación con la naturaleza y destino de la finca.

1. La ocupación de la finca por parte de la edificación será la mínima que precise la edificación para satisfacer sus necesidades funcionales con el objeto de utilizar para el uso constructivo la menor superficie posible de suelo cultivado o forestal, según el caso.
2. En el caso de construcciones e instalaciones que puedan provocar molestias por olores, humos, etc. éstas deberán separarse de los núcleos de población teniendo en cuenta las medidas correctoras que se establezcan en el procedimiento ambiental aplicable en cada caso.

11.3.2.- Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas.

1. Se consideran bajo este concepto las siguientes construcciones e instalaciones:

• Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución de obras e infraestructuras públicas: Se considerarán de este modo exclusivamente aquellas que vengan contempladas en el propio Proyecto de la obra pública de que se trate.

• Construcciones e instalaciones vinculadas al mantenimiento de obras e infraestructuras públicas: Son las construcciones o instalaciones necesarias para la conservación y explotación de las obras públicas tales como centros operativos, parques, viveros, garajes y talleres necesarios para la maquinaria utilizada en dichas obras públicas y viviendas correspondientes al personal encargado de dicha conservación y explotación.

• Construcciones e instalaciones vinculadas al servicio de obras e infraestructuras públicas: Se consideran entre estas instalaciones las áreas de descanso, las áreas de servicio, las estaciones de servicio, puestos de socorro, etc., que vengan contempladas en el Proyecto original de la obra pública, o que sean autorizadas con posterioridad por el organismo sectorial competente. Estas últimas, no incluidas en los Proyectos originales tendrán, en su caso, tratamiento de usos autorizables.

2. Las condiciones de edificación para los usos contemplados en este apartado serán las que por sus características específicas necesiten en cada caso debiendo no obstante observarse las normas generales establecidas en este Plan General y las establecidas en la legislación sectorial aplicable.

En todo caso se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones:

• El problema de aparcamiento de vehículos se resolverá en el interior de la parcela.

• Se deberá justificar la dotación de acceso, agua, electricidad y depuración de vertido sin que ello pueda suponer en ningún caso la urbanización de la parcela vinculada a la actuación.

• El proyecto de la edificación o instalación podrá contar, cuando sea necesario, con vivienda guardería de la instalación contabilizándose como parte de la misma.

11.3.3.- Construcciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural.

1.- Se considerarán como tales aquellas construcciones o instalaciones que sean de utilidad pública o interés social por atribución expresa de su legislación específica o, en su defecto, se demuestre fehacientemente que reúnen tales condiciones y la necesidad de su emplazamiento en el medio rural.

En todo caso, cuando el Ayuntamiento lo estime oportuno, previamente a su aprobación, podrá recabar informes de los Organismos de la Comunidad Autónoma, o en su caso, de otras Administraciones a quienes correspondan las competencias sobre las instalaciones, edificios o usos de que se trate para que, desde su perspectiva, se detecte la conveniencia o no de su implantación.

2.- Los usos que pueden ser considerados de "utilidad pública" o "interés social" son los siguientes:

• Usos industriales. Se incluyen en este uso las industrias vinculadas al medio rural, grandes industrias, depósitos al aire libre, industrias peligrosas y aquellas industrias que resulten incompatibles con el medio urbano. En ningún caso se considerarán bajo este concepto aquellas industrias que puedan implantarse en suelos urbanos o urbanizables calificados a tales efectos.

Se entenderá por industria vinculada al medio rural aquella que se destina a la manipulación y/o transformación de productos obtenidos de actividades primarias del medio rural (agrícolas, ganaderas, forestales).

Se entenderá por gran industria aquella que necesita una gran superficie para su implantación y es susceptible de producir fuertes efectos contaminantes.

• Usos turísticos y recreativos tales como hoteles, bares, establecimientos de restauración, alojamientos turísticos rurales, campamentos de turismo, áreas recreativas, parques rurales, etc.

Los usos de alojamientos turísticos rurales no incluyen el uso de vivienda excepto en la modalidad de vivienda-guardería cuando se demuestre la necesidad de la misma para el cuidado de las instalaciones. En todo caso para demostrar la condición de alojamiento turístico se deberá aportar la inscripción del establecimiento en el Registro de Establecimientos Turísticos con anterioridad a la concesión de la licencia municipal.

Los usos de áreas recreativas o parques rurales se refieren a zonas destinadas al disfrute de la naturaleza. En ellas sólo se podrán realizar actuaciones que no conlleven edificaciones tales como zonas de acampada, adecuaciones naturalísticas (senderos, miradores, observatorios), pequeñas instalaciones deportivas ligadas al ocio de la población e instalaciones fácilmente desmontables como mesas, bancos e instalaciones de restauración no permanentes. Asimismo, podrán incluir centros de recepción de visitantes los cuales sí podrán establecerse mediante edificaciones permanentes.

• Usos extractivos.

• Usos dotacionales, como culturales, didácticos, científicos, asistenciales, sanitarios, religiosos, etc. Entre ellos se incluirían aulas de naturaleza, escuelas-taller, casas de oficios, granjas-escuela, centros sanitarios y asistenciales especiales cuya funcionalidad pueda estar vinculada al medio rural, etc.

• Usos para equipamientos especiales. Se consideran como tales aquellos que, aunque corresponden a un uso colectivo no estrictamente rural, motivos de seguridad o sanidad exigen su implantación en el medio rural. Entre ellos se incluyen cementerios, cuarteles, cárceles y vertederos.

• Usos de infraestructuras. Se consideran como tales las infraestructuras públicas o privadas que deban ejecutarse en el medio rural y que sean de interés público o que deban servir a una instalación o construcción de utilidad pública o interés social.

• Asimismo se considerarán incluidos en esta relación de usos aquellos que no estando expresamente relacionados puedan ser asimilables a estos.

3.- Las condiciones de edificación e implantación para estos usos serán las siguientes:

3.1.- Condiciones para los usos de infraestructuras:

Las condiciones de edificación para estos usos serán las que por sus características específicas necesiten en cada caso debiendo, no obstante, observarse las normas generales establecidas en este Plan General y las establecidas en la legislación sectorial aplicable.

3.2.- Condiciones para el resto de usos:

a) Se redactarán y tramitarán obligatoriamente Planes Especiales en los casos de actividades en las que se produzca cualquiera de las circunstancias siguientes:

• • Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales supramunicipales.

• • Afectar a la ordenación estructural propuesta por el Plan General.

• • Cuando la actuación esté caracterizada como Actuación con Incidencia en la Ordenación del Territorio, de acuerdo a lo dispuesto en el Artº 30 y Anexo II de la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. En este caso el Plan Especial contendrá, además de la documentación exigible por la legislación urbanística o por lo dispuesto en este artículo, la valoración de las incidencias previsibles en la ordenación del territorio, en la forma prevista en el artº 31 de la citada Ley, en orden a que el trámite para su aprobación o autorización, respectivamente, conlleve la emisión del informe a que se refiere el antedicho artº 30 de la misma Ley.

b) Los Proyectos o Planes Especiales, en su caso, incluirán un programa de ejecución, un estudio del impacto sobre la red de transporte y sobre la red de infraestructuras básicas, y un estudio de su viabilidad económica. También incluirán un análisis de su viabilidad ambiental, excepto cuando las actuaciones estén sometidas al procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental o de Informe Ambiental de acuerdo a la legislación vigente.

El ámbito del Plan Especial, en su caso, se determinará de acuerdo con los siguientes criterios:

• • Cuando el objeto del Plan Especial sea la implantación de un uso apoyado y contiguo a una vía de comunicación (carreteras, caminos, vías pecuarias,…), su ámbito será el que el uso demande, afectando la menor superficie necesaria con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico. Asimismo, se evitarán las implantaciones sucesivas que desnaturalice el carácter excepcional de estos usos autorizables. Estos ámbitos podrán segregarse de la finca matriz, siempre que ésta quede con la superficie mínima establecida en cada categoría de suelo.

• • En caso contrario, el ámbito del Plan Especial se determinará de acuerdo con las características del territorio donde se implante el uso pretendido, estableciendo la mínima ocupación necesaria para la explotación del mismo. Estos ámbitos no serán segregables de la finca o fincas a la/s que pertenecen.

c) La dotación de aparcamientos de vehículos se resolverá en el interior de la finca vinculada a la actuación.

d) Se deberá justificar la dotación de acceso, agua, electricidad y depuración de vertidos sin que ello pueda suponer, en ningún caso, la urbanización de la finca vinculada a la actuación.

e) La edificación o instalación podrá contar, cuando sea necesario, con vivienda para la guardería de la instalación, contabilizando como parte de la misma.

f) La superficie vinculada a la construcción o instalación proyectada se estudiará, en cada caso, dependiendo de sus necesidades funcionales, de forma que la construcción afectará a la superficie mínima necesaria con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico.

g) Cuando la implantación de este tipo de construcciones e instalaciones se realice rehabilitando y reutilizando construcciones tradicionales rurales se permitirán las reformas y ampliaciones necesarias para su adaptación al nuevo uso.

h) Los usos que, por su funcionalidad, así lo requieran, podrán desarrollarse mediante la implantación de diversas edificaciones (campamentos de turismo, alojamientos turísticos rurales, granjas-escuela, aulas de naturaleza, etc.).

En el caso de alojamientos hoteleros o turísticos rurales que precisen la ejecución de diversas unidades de alojamiento y estén promovidos por entidades privadas se impondrá en la licencia la condición indivisible de la finca vinculada al Proyecto, quedando prohibida cualquier segregación o división de la misma, con o sin edificación, salvo que el uso autorizado se extinga y así se demuestre de forma inequívoca. Tal condición se establecerá en la licencia para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En todo caso, no se autorizarán las actuaciones que, por su entidad y a juicio del Ayuntamiento, puedan suponer la transformación de hecho del carácter rural del ámbito vinculado a la actuación otorgándole características propias del medio urbano, debiendo en este sentido quedar aseguradas la no posibilidad de formación de núcleo de población en el lugar y el carácter aislado de la construcción.

i) De acuerdo a lo establecido en el artº 27.3 del Reglamento de Planeamiento se podrán imponer para determinados usos y actividades obligaciones tendentes a evitar la degradación del medio ambiente y/o el de potenciar su mejora y regeneración. Entre dichas obligaciones podrán establecerse las siguientes: reforestación de la totalidad o parte de la finca vinculada al proyecto, recuperación de la vegetación de riberas, en su caso, actuaciones de mejora y restauración paisajística, etc.

Las actuaciones que comporten dichas obligaciones serán ejecutadas directamente por parte de los promotores del uso o actividad que se autorice para lo cual se podrán exigir las garantías que se consideren necesarias previamente al otorgamiento de la licencia correspondiente. El importe de dichas garantías será fijado por el Ayuntamiento.

j) Para aquellos usos que se encuentren regulados por normativas o legislaciones sectoriales en las que se establezcan determinaciones de contenido urbanístico (campamentos de turismo, camping-cortijo, alojamientos turísticos en el medio rural, etc.) se aplicarán, en su caso, las condiciones de edificación establecidas en las mismas y las condiciones urbanísticas establecidas en la presente normativa respecto a todo lo no regulado por aquellas.

11.3.4.- Vivienda aislada.

Se consideran los siguientes tipos diferenciados de vivienda aislada:

a).- Vivienda ligada al mantenimiento de la obra pública y las infraestructuras territoriales

Se entiende como tal el edificio residencial de uso permanente o temporal previsto en proyectos con la finalidad exclusiva de atención a infraestructuras territoriales y obras públicas. Sus condiciones de edificación vendrán determinadas en el proyecto de ejecución de la infraestructura.

b).- Vivienda guardería de complejos en el medio rural.

Incluye los edificios residenciales de uso permanente o temporal previstos en proyectos con la finalidad exclusiva de atención a edificios públicos o privados singulares que precisen un servicio de guarda.

Las condiciones de edificación se determinarán en el proyecto de la instalación o edificación debiendo ser autorizadas de acuerdo a las características específicas de aquella.

c).- Vivienda familiar

Se entiende como tal el edificio residencial-familiar que debe emplazarse en el medio rural bien por proyectarse en asentamientos o núcleos rurales ya existentes o bien por estar vinculada a la explotación primaria (agrícola, ganadera, cinegética...) del terreno sobre el que se proyecte para el funcionamiento de la explotación. La construcción de nuevas viviendas de este tipo sólo se admitirá en determinadas categorías de suelo, estableciéndose en su normativa particular las condiciones de edificación de las mismas.

d).- Viviendas rurales tradicionales existentes

Se incluyen en este apartado las viviendas existentes que responden a una tipología tradicional debiendo justificarse que tienen una antigüedad mínima de 50 años, contados desde el año actual (2.002), para lo cual se aportará un certificado referido al catastro correspondiente u otro documento acreditativo.

En estos casos las condiciones de edificación serán las siguientes:

1.- Se vinculará a la construcción la parcela catastral en la que se sitúe.

2.- Se podrá ampliar la superficie construida para satisfacer las necesidades funcionales de la vivienda siguiendo el criterio de afectar a la superficie mínima necesaria para ello con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico.

3.- Se mantendrán la tipología y materiales tradicionales.

4.- La altura será la que tenía la vivienda.

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CAPITULO TERCERO

PLANEAMIENTO EN TRAMITE

Artículo 9.3.1. Régimen aplicable

1. El planeamiento en trámite, que no haya alcanzado, por tanto, su aprobación definitiva, a la entrada en vigor del presente Plan General, quedará íntegramente sometido al nuevo Plan y sus determinaciones sustituidas por las correspondientes de éste. Ello implica el deber municipal de declarar, de forma expresa, la conclusión del procedimiento de tramitación del planeamiento que se deroga.

No obstante, si el Plan General no modificase las determinaciones de ordenación de dicho planeamiento no será precisa su nueva tramitación, siempre que, a la entrada en vigor del plan General, el planeamiento en tramitación hubiese superado la fase de información pública. En este caso bastará con la finalización de su tramitación, completando la tramitación anterior.

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1. 1. 1. d) Obras en vía pública con afección del subsuelo.
   2. 4. Ausencia de cautela.
      1. a) Actuaciones sobre parcelas en las que actualmente existe sótano, en las que el proyecto no contempla excavación más extensa o más profunda que la del edificio preexistente.
      2. b) Intervenciones no recogidas en los apartados anteriores, previa Información Urbanística de carácter arqueológico.
   1. Las intervenciones arqueológicas de urgencia del artículo anterior deben realizarse sobre una superficie de solar igual o superior a la siguiente:
      1. a) Parcelas de superficie inferior a 200m²: 75%.
      2. b) Parcelas de superficie entre 200 y 500 m²: 60%.
      3. c) Parcelas de superficie mayor de 500 m²: 50%.
      1. 1. Conservación y puesta en valor in situ.
         1. a) Tramos de muralla emergente o soterrada en espacio de sótano.
         2. b) Estructuras arqueológicas previamente incorporadas en el inmueble.
         3. c) Restos del Teatro o Anfiteatro romanos.
         4. d) Tramos significativos de pavimentación de vías publicas históricas que permitan la comprensión de la traza originaria (longitud superior a tres veces la anchura).
         5. e) Tramos significativos de red principal de saneamiento romana, que permitan la comprensión de la traza y pendiente originarias (longitud superior a cinco veces la anchura).
      2. 2. Conservación y puesta en valor in loco.
         1. a) Mosaicos que no se depositen en el Museo Arqueológico. Se integrarán en la posición mas cercana a la originaria.
         2. a) Elementos muebles de gran tamaño (cornisas, capiteles, fustes), siempre que no se depositen en el Museo Arqueológico.
         3. c) Pavimentos de vías publicas históricas de escasa entidad (longitud inferior a tres veces la anchura). Se mantendrá su situación en planta y su orientación, aun cuando se cambien de cota para adaptarla a la del sótano.
         4. d) Tramos escasamente significativos de red principal de saneamiento romana (longitud inferior a cinco veces la anchura). Se mantendrá su trazado y se marcará su sección en las paredes del sótano, pudiendo variarse su cota y situación en planta.
      3. 3. Conservación soterrada.
      4. Restos no afectados por la cimentación ni situados en el sótano del edificio, así como todos los que determine el Informe Arqueológico municipal o la Resolución de la Administración autonómica competente.
      1. Desmonte y renovación
      1. 1. Restos que determine el Informe Arqueológico municipal o la Resolución de la Administración autonómica competente
      Artículo 125. Condiciones de conservación y puesta en valor.
   Artículo 124. Condiciones para las intervenciones arqueológicas de urgencia.

CAPITULO TERCERO.- ORDENANZA DE MONUMENTOS, EDIFICIOS Y CONJUNTOS CATALOGADOS

Artículo 38. Alcance

1. Las presentes ordenanzas son de aplicación a las parcelas que el Plan incluye en el listado de Elementos Protegidos, y que por su interés histórico o por su valor monumental o singularidad tipológica y constructiva, deben ser objeto de la máxima protección.

Las parcelas incluidas dentro de esta ordenanza se identifican en el plano de edificación (ES), se recogen individualizadamente en cada una de las fichas del Catálogo, y se relacionan en el anexo de estas normas urbanísticas.

2. Se distinguen dentro de esta ordenanza tres tipos de parcelas:

a) Monumentos catalogados: edificios de excepcional valor desde el punto de vista histórico, cultural o representativo. Cuando estén declarados, incoados o propuestos como bienes de interés cultural o inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz se estará a lo dispuesto en la legislación patrimonial. Hasta mejor definición en la correspondiente ficha de catálogo, el nivel de intervención global en los monumentos catalogados será el Nivel 0 (Conservación Integral)

b) Edificios catalogados: construcciones de valores singulares por su tipología, construcción o imagen urbana. Hasta mejor definición en la correspondiente ficha de catálogo, el nivel de intervención global en los monumentos catalogados será el Nivel 1 (Conservación Estructural)

c) Conjuntos catalogados: agrupaciones de parcelas cuya edificación tiene características comunes de tipología, relación con el espacio público o imagen urbana y que, sin reunir individualmente excepcionales valores arquitectónicos, constituyen en conjunto piezas de indudable interés para la configuración del paisaje urbano. Hasta mejor definición en la correspondiente ficha de catálogo, el nivel de intervención global en los monumentos catalogados será el Nivel 2 (Conservación de la Implantación)

Son también objeto de esta ordenanza los hitos urbanos señalados, los escudos heráldicos en fachadas y los restos emergentes conservados de la muralla de la ciudad, aunque no constituyan parcela catastral propia.

3. Las especiales condiciones de intervención impuestas por la ordenanza de monumentos, edificios y conjuntos catalogados se considerarán a efectos de valoración catastral, aplicándose a estas parcelas los beneficios atribuidos por la legislación sectorial, entendiéndose los monumentos catalogados sujetos a la protección integral, los edificios catalogados a la protección estructural y los conjuntos catalogados a la protección ambiental.

Artículo 39. Condiciones de edificación

1. El nivel máximo de intervención sobre las parcelas incluidas en esta ordenanza se define en las fichas del Catálogo de Bienes Protegidos, que asignan a cada parcela uno o varios de los niveles de intervención definidos en el capítulo II de estas ordenanzas. En ausencia de estas fichas de catálogo los niveles de intervención serán los establecidos en el artículo anterior.
2. Las condiciones de intervención establecidas en las fichas de catálogo se consideran vinculantes. Mediante informe urbanístico a un estudio previo podrán subsanarse posibles errores materiales en la delimitación de los niveles de intervención.
3. Cuando la ficha de Catálogo establezca como niveles de intervención en partes de la parcela los de protección tipológica o nueva implantación, la ocupación máxima de la parcela será aquella que, sumada a la total resultante de los niveles de intervención 0, 1 y 2, no supere el máximo autorizado por las correspondientes ordenanzas, salvo que la ficha de Catálogo establezca otra ocupación.

   En cualquier caso, deberán quedar libres de ocupación los espacios catalogados y los espacios libres interiores definidos en la ficha de Catálogo, aunque no se alcance la ocupación máxima establecida en la ordenanza de zona.

   No quedarán fuera de ordenación las parcelas en las que la ocupación total correspondiente a los cuerpos con niveles de intervención 0, 1 y 2 supera la fijada por la ordenanza de zona.

4. Los cuerpos de edificación a los que la ficha de Catálogo asigna implantación con protección tipológica o nueva implantación ajustarán sus alturas de forjados a las alturas de los cuerpos con niveles de intervención 0, 1 y 2, salvo que la ficha de Catálogo establezca otras condiciones.
5. Los elementos incluidos en el Catálogo de Bienes Protegidos deben de adecuar su imagen a los valores propios de su arquitectura y del entorno urbano en que se ubican, debiendo de eliminarse todos los cuerpos, piezas e instalaciones añadidas incompatibles con los valores intrínsecos por lo que se protegen. Los materiales de revestimiento, carpintería, cerrajería, pinturas y acabados deben de acomodarse a la coherencia y calidad de los inmuebles catalogados.

2. El Ayuntamiento podrá dictar órdenes de ejecución como medida de prevención frente a situaciones de ruina en aquellos casos en los que la propiedad incumpla del deber legal de conservación de la edificación.
3. El incumplimiento del deber legal de conservación de un elemento del Catálogo, cuando como consecuencia de dicho incumplimiento exista peligro de arruinamiento del mismo, podrá ser motivo suficiente para su declaración como bien de utilidad pública, con los efectos subsiguientes, en especial referencia a los supuestos expropiatorios contemplados en las legislaciones urbanística y de patrimonio.

Artículo 40. Licencia de obra

1. Las actuaciones sobre parcelas cuya edificación esté declarada como Bien de Interés Cultural u objeto de inscripción específica, se tramitarán conforme al procedimiento establecido por la legislación patrimonial de aplicación. Quedan afectadas a este procedimiento las parcelas incluidas en los entornos declarados por la Dirección General de Bienes Culturales, y cuyas delimitaciones vienen definidas en el plano de edificación (ES)

2. En los restantes inmuebles, el Ayuntamiento es competente para la autorización de obras sobre elementos catalogados. La solicitud de licencia debe incluir la siguiente documentación, además de la exigida por el planeamiento urbanístico general:

a) Memoria informativa:

- Descripción pormenorizada de las características constructivas y estado de conservación de la edificación existente.

- Descripción completa de los usos actuales a que se destina la edificación.

- Reportaje fotográfico del edificio existente, recogiendo la totalidad de las zonas en las que se prevé intervenir y las fachadas del frente de manzana en el que se ubica la parcela.

b) Memoria justificativa:

- Justificación de la conveniencia y oportunidad de la obra a realizar, analizándola en función de los niveles de protección establecidos en el Catálogo para el edificio.

- Valoración de la incidencia de la obra en las características tipológicas del edificio.

- Análisis de la adecuación de la intervención proyectada a las características del entorno (imagen urbana, materiales empleados).

c) Planos:

- Planimetría de estado actual y propuesta de intervención a escala no inferior a 1:100.

- Alzado de estado actual y reformado del tramo de calle en que se ubica el edificio, comprendiendo al menos una longitud de fachada no inferior a la del edificio a cada uno de sus lados.

3. En el caso de que la intervención proyectada afecte al subsuelo, el proyecto debe cumplir además las disposiciones del título V (normas del subsuelo)

Artículo 41. Informe urbanístico

Previamente a la presentación del proyecto básico, podrá solicitarse al Ayuntamiento un informe urbanístico sobre la actuación proyectada. La documentación técnica necesaria es la que corresponde a un estudio previo con el siguiente contenido:

a) Memoria informativa, describiendo las características constructivas y estado de conservación de la edificación existente, e incluyendo un reportaje fotográfico interior y exterior del edificio existente.

b) Memoria justificativa de las obras a realizar en función de los niveles de protección establecidos en el Catálogo para el edificio.

c) Planos de estado actual y propuesta de intervención a escala no inferior a 1:100, tanto de plantas como de alzados.

En el caso de que la intervención proyectada incluya ocupación del subsuelo, esta documentación debe complementarse con la reseñada en el título V (normas del subsuelo).

Artículo 42. Estado ruinoso y demolición de la edificación.

1.En los edificios declarados Bien de Interés Cultural o incluidos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz, la administración cultural competente deberá ser notificada de la apertura y resolución de los expedientes de ruina.

En ningún caso podrá procederse a la demolición de estos edificios sin previa declaración de ruina firme y autorización de la administración competente.

2. Las partes de los edificios en los que el Catálogo establece los niveles de intervención de protección integral o protección estructural solo podrán demolerse previa declaración de ruina firme. Para estos casos será obligada la reimplantación de las partes de edificación preexistente protegidas integral o estructuralmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 31.

3. En el caso de que durante el proceso de demolición aparecieran elementos de interés histórico, monumental o constructivo que permanecían ocultos en la edificación original, el Ayuntamiento podrá ordenar la suspensión de la demolición e imponer la conservación de estos elementos mediante la modificación del Catálogo del Plan Especial.

CAPITULO TERCERO

ORDENANZA DE EDIFICIOS PROTEGIDOS

Artículo 13.3.1. Delimitación del área.

El área de aplicación de la Ordenanza de Edificios Protegidos se extiende a la totalidad del término municipal de Córdoba, actuando de manera complementaria a la Normativa específica que define esta Revisión de Plan General sobre el ámbito del Conjunto Histórico, prevaleciendo esta última en casos de discordancia.

En el Tomo VI. Conjunto Histórico, se contienen las determinaciones relativas a ámbito, calificaciones, usos, sistemas y gestión del Conjunto Histórico.

Artículo 13.3.2. Clases de obras y grado de intervención.

1. A los efectos de aplicación de esta Ordenanza, las obras de posible realización en su ámbito son la mejora, reforma y obra nueva. En cada una se admiten distintos grados de intervención, según el mayor o menor alcance de la obra autorizada.

2. Clase de obra:

a) Mejora: Obras que no modifican ninguno de los elementos definidores de la arquitectura del edificio.

b) Reforma: Obras que, manteniendo básicamente la edificación existente, modifican algunos de los elementos definidores de la arquitectura del edificio, alterando bien los elementos arquitectónicos individualizadamente, bien determinados aspectos de su organización general, distributiva o morfológica.

c) Obra nueva: Obras que tienen por objeto la edificación de nueva planta de la totalidad o parte de la parcela.

3. Grados de intervención

a) En las mejoras:

Grado 1 º. Mantenimiento y conservación. Conjunto de obras de carácter no estructural cuya finalidad es mantener el edificio en condiciones adecuadas para su uso, sin modificar su organización especial ni sus características originales en sus aspectos esenciales.

Grado 2º. Consolidación y Restauración. Conjunto de obras de carácter estructural cuya finalidad es mantener o reponer el edificio o una parte del mismo en las condiciones de estabilidad e integridad física necesarias para su utilización, restituyendo, en su caso, sus características originarias cuando éstas hubieren sido alteradas, no modificando la estructura arquitectónica originaria ni sus elementos en sus aspectos esenciales.

Grado 3º. Adaptación. Conjunto de obras cuya finalidad es adecuar la organización del edificio a las necesidades de uso previstas en este Plan General, siempre que no supongan modificación o alteración de la estructura arquitectónica del edificio existente ni de ninguno de sus elementos definidores.

b) En las reformas:

Grado 4º. Redistribución. Conjunto de obras, que modificando la organización general del edificio en cuanto al número y disposición de las unidades habitables que contiene, no modifican básicamente la estructura arquitectónica del edificio ni aumentan la superficie construida de la parcela.

Grado 5º. Renovación en reforma. Conjunto de obras que tienen por objeto la sustitución de parte de un edificio cuya demolición se justifique de acuerdo con su nivel de protección siguiendo el trámite establecido en los artículos 13.3.7 y 13.3.8.

Para que una obra pueda ser considerada dentro de este grado es necesario que cumpla las siguientes condiciones:

1º. La ocupación en planta de la parte a sustituir no excederá de la menor de las dos cifras siguientes:

a) El 15% de la superficie de la parcela.

b) El 30% de la superficie edificada.

2º. La sustitución no supondrá aumento de la superficie total ni del volumen construidos.

Excepcionalmente los anteriores porcentajes podrán alterarse para adaptarse a los supuestos específicos de cada edificio, siguiendo el trámite establecido en los artículos 13.3.7 y 13.3.8.

3º. Las obras no afectarán a las partes fundamentales del edificio, entendiendo por tales, además de su estructura arquitectónica y los elementos que la integran, la primera crujía de cada una de sus fachadas, tanto exteriores a la calle como interiores a patios principales, la escalera principal y los jardines o huertos interiores.

c) En obra nueva:

Grado 6º. Ampliación. Conjunto de obras en las que la reorganización se efectúa sobre la base de un aumento de la superficie construida original. Este aumento se puede obtener por:

6.1) Aumento de ocupación. Conjunto de obras de nueva planta que tienen por objeto el aumento de, superficie ocupada por edificación en la parcela. Para que una obra pueda ser considerada dentro de este grado es necesario que la ocupación en planta de la nueva construcción no exceda de la menor de las dos cifras siguientes:

El 50% de la superficie ocupada actual.

El 20% de la superficie de la parcela.

Con un límite superior del 80% de la superficie de la parcela.

6.2) Entreplantas. construcción de forjados intermedios entre otros cuya diferencia de alturas lo permita, sin que ello afecte al aspecto externo del edificio y de acuerdo con su nivel de protección .

6.3) Remonte. Adición de una o más plantas sobre las existentes con las siguientes condiciones:

Los edificios incluidos en niveles de protección D, E y F, sobre los que admita el remonte, éste podrá alcanzar dos plantas sobre el edificio preexistente.

Si la parcela tiene fachadas a dos o más frentes de manzana en los que predominan distintas alturas se aplicará el criterio anterior a cada una de las fachadas de la edificación, pudiendo exigir el Ayuntamiento un Estudio de Detalle para casos especiales.

Grado 7º. Sustitución parcial. Conjunto de obras que tienen por objeto una edificación básicamente de nueva planta en la que se mantiene una parte de los elementos definidores de la estructura arquitectónica preexistente no inferior al 50% de la superficie ocupada por dicha construcción.

Excepcionalmente podrá alterarse el anterior porcentaje siguiendo el trámite establecido en los artículos 13.3.7 y 13.3.8.

Grado 8º. Sustitución total. Conjunto de obras que tienen por objeto la intervención sobre una unidad parcelaria y arquitectónica que implica la demolición del edificio existente y la edificación de uno completamente nuevo en su lugar.

Grado 8º-1. Reedificación integral. Obras de nueva planta referidas a la totalidad, o parte de una parcela o de un edificio y que tienen por objeto la fiel reconstrucción total o parcial de la edificación preexistente.

Grado 8º-2. Reimplantación tipológica. Obras de nueva planta en la que la edificación proyectada tiene en común, con el edificio al que sustituye, los siguientes elementos:

a) Número, disposición y superficie de los espacios libres.

b) Organización de accesos desde la calle.

c) Disposición y sistema de los núcleos de acceso vertical y horizontal.

d) Jerarquía entre la edificación a la calle y la edificación interior si la hubiese.

Grado 8º-3. Nueva Implantación. Conjunto de obras de nueva planta que tiene por objeto:

a) La edificación, en edificios protegidos, de niveles E o F, de la práctica totalidad de la unidad catastral, con la sola excepción de la crujía de fachada en el nivel E y del elemento específicamente protegido en el nivel F (y ocasionalmente en el E).

b) La edificación de la totalidad de la unidad catastral que, habiendo sido incluida inicialmente en esta Ordenanza de Edificios Protegidos, en los niveles E o F, esté libre de edificación por haber sido declarado el preexistente en situación legal de ruina por resolución definitiva y firme.

c) Cuando la Nueva Implantación haya de tener lugar en los casos previstos en estas Ordenanzas de Protección E y F, la altura de la edificación será la dominante en el frente de fachada correspondiente.

Si la parcela tiene fachadas a dos o más frentes de manzana en los que predominan distintas alturas se aplicará el criterio anterior a cada una de ellas, pudiendo exigir el Ayuntamiento un Estudio de Detalle para casos especiales.

Artículo 13.3.3. Niveles de Protección.

Con carácter transitorio, y hasta la aprobación definitiva del documanto de Catálogo de Edificios Protegidos y Elementos Catalogados, extendido a la totalidad del término municipal de Córdoba, se arbitra el siguiente sistema de protección urbanística:

A. Monumental I

B. Monumental II

C. Global Máxima

D. Global

E. Protección Ambiental

Artículo 13.3.4. Usos existentes.

En las actuaciones sobre los edificios para la ejecución de las obras admitidas en esta Ordenanza se permite el mantenimiento de los usos preexistentes, excepto en los casos siguientes:

- Que el mantenimiento del uso resulte ser inconveniente para la conservación de las características del edificio que motivan su protección.

- Sólo podrá mantenerse el Uso Industrial si es de Primera Categoría en los Niveles de Protección A, B, y C y en 1ª y 2ª categoría en los restantes.

A los efectos de aplicación de estas Normas se entienden por Usos Preexistentes exclusivamente aquellos que tienen regularizada legal y administrativamente su actividad y, como mínimo posean, cuando ello es preceptivo, licencia de apertura y alta en el impuesto de radicación.

Artículo 13.3.5. Legitimación de expropiaciones.

La inutilización o abandono de los edificios incluidos en esta Ordenanza será título suficiente para que el Ayuntamiento, en los términos previstos por la Ley del Suelo, pueda proceder a la ejecución de las obras correspondientes.

Artículo 13.3.6. Normativa supletoria.

En lo no regulado en esta Ordenanza de edificios protegidos serán de aplicación las disposiciones de la Ordenanza de la zona dentro de cuyo perímetro se encuentre el edificio o parcela protegida.

Artículo 13.3.7. Tramitación.

Además de los documentos exigidos en las normas generales la solicitud de Licencias de obras incluirá la siguiente documentación, que deberá ser presentada y tramitada antes de iniciar ningún tipo de actuación sobre los edificios en cuestión:

a) Memoria justificativa de la oportunidad y conveniencia de la obra a realizar, evaluándola frente a los demás tipos de obras permitidas para el edificio.

b) Justificación de la adecuación de la obra propuesta a las características del entorno, estudiando su integración morfológica.

c) Descripción de las características tipológicas del edificio, así como de sus elementos de composición y orden arquitectónico y justificación de las obras en relación con el Nivel de Protección.

d) El proyecto del edificio incluirá en su caso el tratamiento de la fachada de la Planta Baja para ser ejecutado unitariamente con el conjunto de la obra.

e) Alzado del tramo o tramos de calles donde se ubica el edificio, con indicación del estado actual y el resultante de la obra propuesta. En todo caso comprenderá un tramo de calle que comprenda tres edificios a cada lado del propuesto y reportaje fotográfico del frente de manzana. En caso de que el edificio esté ubicado en una plaza se presentarán los alzados del frente propio y reportaje fotográfico de todos los f rentes de la plaza.

f) Levantamiento a escala no inferior a 1:100 del edificio existente.

g) Descripción fotográfica del edificio existente cuando menos en formato 18 x 24.

h) Detalle pormenorizado de usos actuales.

i) Descripción pormenorizada del estado de la edificación existente.

Artículo 13.3.8. Informe urbanístico.

Previamente a la presentación del proyecto básico, los particulares podrán solicitar al Ayuntamiento un informe Urbanístico de la parcela sobre la que se pretende actuar, justificando el tipo de obra a realizar en función de las características físicas del edificio existente y los usos actuales y futuros a los que se pretende destinar.

La documentación técnica necesaria para la solicitud del informe Urbanístico será, al menos, un Estudio Previo con el consiguiente contenido mínimo:

1) Memoria descriptiva del edificio existente con las indicaciones siguientes:

a) Estado de conservación.

b) Enumeración de las zonas en las que se quiere intervenir.

c) Alcance de la intervención y propuesta del grado de intervención de acuerdo con los establecidos en esta Ordenanza, justificada en función de los apartados anteriores.

2) Planos de estado actual del edificio, a escala 1:100 referido a todas las plantas del mismo, así como toda la fachada exteriores e interiores a patios o espacios libres y las secciones más significativas, con delimitación de la zona de intervención.

3) Planos de propuesta a escala mínima 1:100, indicando las nuevas actuaciones, si las hubiere.

4) Fotografías descriptivas del estado actual de la edificación referida a aspectos generales de la misma, como mínimo una de la fachada y de las casas colindantes.

Sección 1ª

NIVEL DE PROTECCIÓN MONUMENTAL I (A).

Artículo 13.3.9. Definición y ámbito de aplicación.

Comprende los edificios que, por su carácter singular, simbólico y monumental así como por el grado de conservación de sus valores monumentales, deberán ser conservados íntegramente, preservando todas sus características arquitectónicas.

Los edificios comprendidos en esta categoría aparecen marcados de marrón oscuro en los planos de "Calificación, Usos y Sistemas".

Se relacionan a continuación:

• • Ermitas y todo su entorno dentro del perímetro de las mismas.
  • Medina Azahara y zona de protección en un círculo de 1 km. de radio.
  • Monasterio de San Jerónimo de Valparaíso y todo su entorno.
  • Santuario de Nuestra Señora de Linares y su entorno en un circulo de 500 m de radio.
  • Santo Domingo y todo su entorno en un radio de 500 m.
  • Puente Romano del Arroyo de Pedroches.
  • Acueductos árabes de Medina Azahara.
  • Iglesia de Sta. María de Trassierra.
  • Puente Romano sobre el Río Guadalquivir.
  • Puente de Alcolea (Romano).
  • Torre de la Calahorra.
  • Restos de Secunda Romana, Murallas próximas a la Torre de la Calahorra.
  • Santuario de Ntra. Sra. de la Fuensanta.
  • Pozo anexo a dicho santuario.
  • Iglesia del Asilo Madre de Dios.
  • Cementerio de San Rafael (cuerpo de entrada y patio principal).
  • Palacio de la Merced (Diputación Provincial).
  • Ermita del Pretorio.
  • Ermita de S. Acisclo y Sta. Victoria.
  • Torre de la Malmuerta.
  • Convento de San Cayetano
  • Capilla del cementerio de Ntra. Sra. de la Salud
  • Puente Alcolea.
  • Restos arqueológicos de la Arruzafa.

Artículo 13.3.10. Condiciones de edificación.

1) El grado máximo de intervención que, de acuerdo con el Artículo 13.3.2, se permite en los edificios comprendidos en esta categoría es ADAPTACION (grado 3º).

2) Si la parcela inicialmente incluida en este nivel de protección estuviese libre de edificación por haber sido declarado el edificio preexistente, por resolución definitiva y firme, en situación legal de ruina, se deberá aplicar el nivel de intervención 8º-1. REEDIFICACION INTEGRAL.

3) Se permitirá la demolición de los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen la unidad arquitectónica original, así como la reposición de elementos arquitectónicos y huecos primitivos.

4) Será obligatorio el mantenimiento de todos los elementos arquitectónicos que configuren el carácter singular del edificio.

5) Se prohíbe todo tipo de rótulos de carácter comercial o similar.

Artículo 13.3.11. Condiciones de uso.

En las actuaciones sobre los edificios para la ejecución de las obras admitidas en este Nivel de Protección Integral, se permite el mantenimiento de los usos existentes excepto en el caso de que el mantenimiento del uso resulte ser inconveniente para la conservación de las características del edificio que motivan su catalogación.

Los edificios de "Protección Integral" podrán albergar usos diferentes a los existentes siempre que estos sean autorizados en razón de su idoneidad y compatibilidad con los objetivos de mantenimiento y protección y con las normas de este Plan General de Ordenación Urbana, primando el destino de equipamiento colectivo, sobre otros en aquellas zonas que fueran deficitarias de éstos.

Sección 2ª

NIVEL DE PROTECCIÓN MONUMENTAL II (B).

Artículo 13.3.12. Definición y ámbito de aplicación.

Se aplica a los edificios que pese a su carácter singular, simbólico y monumental no pueden preservarse en la totalidad de las características definitorias de sus valores monumentales originarios por haber sufrido históricamente intervenciones con alteración parcial irreversible. La protección se extiende aquí a la totalidad de los elementos definitorios de su valor monumental aún existentes, cuyo conjunto deberá ser conservado íntegramente, preservando todas sus características arquitectónicas.

Los edificios comprendidos en esta categoría aparecen marcados de marrón oscuro en el plano de Calificación, Usos y Sistemas y se relacionan a continuación:

• • Avda. Gran Capitán 32, esq. Reyes Católicos (Colegio Arquitectos).
  • Madres Escolapias s/n (Colegio Calasancio).
  • Avda. Medina Azahara, 7 (facultad de Veterinaria)
  • Ermita del Santo Cristo.
  • Molinos del Guadalquivir.

Artículo 13.3.13. Condiciones de edificación.

1) El grado máximo de intervención que, de acuerdo con el Artículo 13.3.2 se permite en los edificios englobados en esta categoría es de REDISTRIBUCION (grado 4ª) y en su caso de reedificación integral del edificio.

2) Si la parcela inicialmente incluida en este nivel de protección estuviese libre de edificación por haber sido declarado el edificio preexistente, por resolución definitiva y firme, en situación legal de ruina, se deberá aplicar el nivel de intervención 8º-1. REEDIFICACION INTEGRAL.

3) Se permitirá la demolición de los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen la unidad arquitectónica original, así como la reposición de elementos arquitectónicos y huecos primitivos.

4) Será obligatorio el mantenimiento de todos los elementos arquitectónicos que configuren el carácter singular del edificio.

5) Se prohíbe todo tipo de rótulos de carácter comercial o similar.

Artículo 13.3.14. Condiciones de uso.

La regulación de usos en los edificios protegidos fuera del área central tiene por objeto mantener o recupera un tipo de actividades que contribuya a la revitalización y mantenimiento del edificio en sí, y de su entorno inmediato.

1. En las actuaciones sobre los edificios para la ejecución de las obras admitidas en este Nivel de Protección Arquitectónica, se permite el mantenimiento de los usos existentes, excepto en el caso de que el mantenimiento de un uso resulte ser inconveniente para la conservación de las características del edificio que motivan su catalogación.

2. Sin perjuicio de la aplicación de la norma anterior se permiten los usos correspondientes a la ordenanza de aplicación.

Sección 3ª

NIVEL DE PROTECCIÓN GLOBAL MÁXIMO. (C).

Artículo 13.3.15. Definición y ámbito de aplicación.

Se aplica a edificios que, sin tener el valor simbólico de la monumentalidad históricamente reconocida, presentan cierta singularidad, bien tipológica, constructiva o funcional, bien de lenguaje o estilo, en virtud de los cuales deben ser objeto de protección.

Los edificios comprendidos en esta categoría aparecen marcados de marrón oscuro en el plano de Calificación, Usos y Sistemas y se relacionan a continuación:

• • Avda. de Cervantes, 10 (Palacete de Manolete).
  • Avda. Gran Capitán, 22 (Edificio de viviendas y comercial).
  • Avda. Gran Capitán, 26 (Edificio de viviendas y comercial).
  • Avda. Gran Capitán, 28 (Edificio de viviendas y comercial).
  • Avda. Gran Capitán, 33-37 y Avda. de América (Edificio de viviendas).
  • República Argentina, 38 (Edificio de Sanidad).
  • República Argentina, 40 (Casino Militar).
  • Carretera Madrid (conjunto Bda. Cañero).
  • Bda. Fray Albino (conjunto de la Bda. F. Albino).
  • Carretera Almodovar (conjunto Bda Electromecánicas).
  • Avda. Dr. Fleming s/n (Sanatorio de la Cruz Roja).

• • Avda. de Medina Azahara 18-24 ambos inclusive (pisos de Cañete).
  • Puente de Hierro (ferrocarril sobre el arroyo Pedroches).
  • Caseta de Feria del Círculo de la Amistad.
  • Kiosco de música de los jardines de la Victoria.
  • Pérgola en el Paseo de la República Argentina.
  • Hospital Militar S. Fernando (Ctra. de Almadén).
  • Edificios y jardines de la Huerta de los Arcos.
  • Edificios y jardines del Maestre Escuela.
  • Castillo de Torres Cabrera.
  • Casa, entorno inmediato y muro de contención en finca El Mirador.

Artículo 13.3.16. Condiciones de edificación.

1) El grado máximo de intervención que, de acuerdo con el Artículo 13.3.2. se permite en los edificios englobados en esta categoría es la RENOVACION EN REFORMA y en su caso la reedificación integral del edificio.

En cualquier caso han de mantenerse íntegramente los siguientes elementos de la edificación existente:

• • fachadas
  • jardines
  • patios
  • estructura arquitectónica del inmueble
  • alturas y forjados
  • y todos y cada uno de sus elementos esenciales

2) Si la parcela inicialmente incluida en este nivel de protección estuviese libre de edificación por haber sido declarado el edificio preexistente, por resolución definitiva y firme, en situación legal de ruina, se deberá aplicar el nivel de intervención 8º-1. REEDIFICACION INTEGRAL.

3) Se permitirá la demolición de los cuerpos de obra añadidos que desvirtúen la unidad arquitectónica original, así como la reposición de elementos arquitectónicos y huecos primitivos.

4) Será obligatorio el mantenimiento de todos los elementos arquitectónicos que configuren el carácter singular del edificio. Se prohíbe todo tipo de rótulos de carácter comercial o similar.

Artículo 13.3.17. Condiciones de uso.

La regulación de usos en los edificios protegidos fuera del área central tiene por objeto mantener o recupera un tipo de actividades que contribuya a la revitalización y mantenimiento del edificio en sí, y de su entorno inmediato.

1) En las actividades sobre los edificios para la ejecución de las obras admitidas en este Nivel de Protección Arquitectónica, se permite el mantenimiento de los usos existentes, excepto en el caso de que el mantenimiento de un uso resulte ser inconveniente para la conservación de las características del edificio que motivan su catalogación.

2) Sin perjuicio de la aplicación de la norma anterior se permiten los usos correspondientes a la ordenanza de aplicación.

Sección 4ª

NIVEL DE PROTECCIÓN GLOBAL (D).

Artículo 13.3.18. Definición y ámbito de aplicación.

Se aplica a los edificios que, aunque carentes de singularidad simbólica monumental, presentan un estimable valor arquitectónico de conjunto, ya tipológico, ya estilística que contribuye positivamente en la configuración del tejido urbano o del paisaje, en virtud del cual deben ser protegidos, controlando las actuaciones que sobre ellos hayan de realizarse.

Fuera del Centro Histórico estos edificios constituyen piezas de valor arquitectónico relativamente singular en su contexto, debiendo preservarse por su cualificación del paisaje urbano y/o como elemento residual y representativo de momentos relevantes en el acervo histórico-cultural de la ciudad.

Los edificios comprendidos en esta categoría aparecen marcados de marrón oscuro en el plano de Calificación, Usos y Sistemas y se relacionan a continuación:

• • Castillo de la Dehesilla del León (próximo a Alcolea).
  • Restos originarios del Castillo de la Albaida.
  • Antiguo edificio de la Aduana.
  • Avda. del Brillante nº18,-109, 158 y Hotel El Brillante.
  • Crta. de Villaviciosa, 22.
  • Colegios situados en los jardines de Plaza Colón.
  • Fray Luis de Granada, 1, 3. 5 y 7.
  • Plaza General Moscardó edificio esq. José Mª Herrero y esq. Antonio Maura.
  • Cuartel de Artillería.
  • Cuartel de Infantería.
  • Casa del Patriarca.
  • Edificaciones de dos plantas de las manzanas limitadas por C/. Siete de Mayo, Antonio Maura, Infanta Dª María y Vázquez Aroca.

• • Calle Arfe excepto nº 13 y 15.
  • Carretera de Palma del Río (Silo).

Artículo 13.3.19. Condiciones de edificación.

1. El grado máximo de intervención que de acuerdo con el Artículo 13.3.2. se permite en los edificios englobados en esta categoría es de SUSTITUCION PARCIAL (grado 7º). En cualquier caso han de mantenerse los siguientes elementos de la edificación existente:

• • fachadas
  • patios
  • jardines
  • alturas
  • estructura arquitectónica del inmueble
  • y todos y cada uno de sus elementos esenciales

Se permiten obras de adecuación y mejora de condiciones de habitabilidad o redistribución del espacio interior, manteniendo en todo caso el esquema tipológico y todos los elementos arquitectónicos de sus fachadas. Puede admitirse la apertura de huecos en planta baja para uso comercial o entrada de garaje previa solicitud de informe urbanístico y su resolución favorable.

2. Si la parcela inicialmente incluida en este nivel de protección estuviese libre de edificación por haber sido declarado el edificio preexistente, por resolución definitiva y firme, en situación legal de ruina, se deberá aplicar el nivel de intervención 8º-2. REIMPLANTACION TIPOLOGICA.

En el caso de que no sea técnicamente posible mantener los elementos a conservar del edificio por su estado físico ruinoso, se restaurarán dichos elementos, garantizándose la exacta reproducción del tipo arquitectónico existente, de sus fachadas y dimensiones.

En todo caso, la justificación técnica que ampare este procedimiento deberá venir confirmada por informe técnico municipal solicitado y emitido necesariamente antes de la demolición de cualquier elemento del edificio.

3. Se permitirá la demolición de los cuerpos de obra que desvirtúen la unidad arquitectónica que se trata de proteger, así como la reposición de elementos arquitectónicos y huecos primitivos.

4. Excepto en las Plantas Bajas se prohíbe todo tipo de rótulos en fachada, es decir, en Plantas Altas y sobre las cubiertas de los edificios.

Los rótulos comerciales o similares, sean o no luminosos, deberán diseñarse de forma integrada dentro del límite material de la propia fachada del comercio local al que correspondan, y nunca fuera de los límites de la Planta Baja, no debiendo sobresalir más de 50 cm de la línea de fachada y esto siempre que estén por encima de los 2,50 m de altura, siendo aconsejable el uso de materiales que se integran en el propio entorno ambiental de la zona, debiendo tenerse en cuenta en su diseño la adecuación formal al valor arquitectónico del edificio.

Artículo 13.3.20. Condiciones de uso.

Las condiciones de uso para las edificaciones con esta calificación serán coincidentes con las de las ordenanzas residenciales, unifamiliares o plurifamiliares, de su entorno, siempre que no resulten manifiestamente inconvenientes para la conservación de las características del conjunto que motivan su protección.

Sección 5ª

NIVEL DE PROTECCIÓN AMBIENTAL (E)

Artículo 13.3.21. Definición y ámbito de aplicación.

Se aplica a edificios que aún careciendo de valor arquitectónico de conjunto presentan una configuración de fachada estimable en sí misma o por su contribución en el conjunto del paisaje, en virtud del cual ese elemento externo debe ser protegido y preservado de las actuaciones que sobre el resto del edificio se hagan.

Los edificios comprendidos en esta categoría aparecen marcados en marrón oscuro y los planos de Calificación, Usos y Sistemas.

Y se relacionan a continuación:

• • Benito Pérez Galdós, nº 3, 8, 10, 12 y 14.
  • Alameda del obispo. Portada y finca completa.
  • Manzanas entre c/ Diego Serrano, Infanta Dª María Vázquez Aroca y Gran Vía Parque.
  • Edificio que conforma las esquinas de calle Diego Serrano
  • Edificio en Glorieta Cisneros con vuelta a las calles Vázquez Aroca y Siete de mayo.
  • Edificaciones en C/ Infanta Dª María nº 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 46, 48.
  • c/. Vázquez Aroca, 29

• • c/ Siete de Mayo 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19.
  • c/ Rodolfo Gil, 2 y 6
  • c/ José María Herrero 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 36, 38, 40, 42.
  • c/. D. Lope de Sosa 1 y 3.
  • c/.Colina y Burón 2 y 4.
  • c/. José María Valdenebro 2 y 4.
  • c/ Felipe II 16 y 18.
  • c/ Vázquez Aroca 33 y 35.
  • Gran Vía Parque, 17.
  • c/ Julio Pellicer, 18.

Artículo 13.3.22. Condiciones de edificación.

1. El grado máximo de intervención, que de acuerdo con el Artículo13.3.2 se permite en los edificios englobados en esta categoría es el de NUEVA IMPLANTACIÓN (grado 8º-3).

En cualquier caso ha de mantenerse íntegramente la fachada de la edificación existente por tanto altura. Puede admitirse la apertura de huecos de fachada en planta baja para uso comercial previa solicitud de informe urbanístico y su resolución favorable.

2. Se permitirá la demolición de los cuerpos de obra que desvirtúen la unidad arquitectónica que se trata de proteger, así como la reposición de elementos arquitectónicos y huecos primitivos.

Artículo 13.3.23. Condiciones de uso.

Las condiciones de uso para las edificaciones con esta calificación serán coincidentes con las de las ordenanzas residenciales, unifamiliares o plurifamiliares, de su entorno, siempre que no resulten manifiestamente inconvenientes para la conservación de las características del conjunto que motivan su protección.

CAPITULO TERCERO

INSTRUMENTOS DE GESTION

Sección 1ª

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo. 3.3.1. Clases

1. Se denominan instrumentos de gestión a aquellos cuya finalidad es el reparto equitativo de los beneficios y cargas derivadas de la Ordenación Urbanística:

a) de Gestión Integrada o Sistemáticos, a aquellos que forman parte de alguno de los sistemas de actuación integrados por la legislación urbanística aplicable, mediante la delimitación de unidades de ejecución.

b) de Gestión Simple o Asistemáticos a aquellos que para el cumplimiento de los deberes urbanísticos en terreno de Suelo Urbano, no forman parte de ninguno de los sistemas de actuación anteriores, excluidos justificadamente de las unidades de ejecución.

c) Directos. Para la ejecución de los sistemas generales o alguno de sus elementos.

Sección 2ª

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN INTEGRADA

Artículo 3.3.2. Sistemas de actuación

1. La ejecución integrada o sistemática del planeamiento se llevará a cabo por alguno de los sistemas de actuación previstos en la legislación urbanística vigente, dentro de las unidades de ejecución que se delimiten al efecto.

En todo caso, se adoptará el sistema que la Administración elija motivadamente en cada ocasión y, en general, la determinación del sistema se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de ejecución.

En defecto de previsión expresa al respecto, la aprobación definitiva de la delimitación de la unidad de ejecución implica, por ministerio de Ley, la iniciación del expediente de reparcelación conforme a lo previsto en el artículo 101.1 del Reglamento de Gestión Urbanística y, en consecuencia la elección del sistema de cooperación.

2. En función del sistema de actuación elegido, el instrumento de gestión será:

a) Proyecto de Compensación.

b) Proyecto de Reparcelación.

c) Proyecto de Expropiación.

Artículo 3.3.3. Sistema de compensación

1. El sistema de compensación tiene por objeto la gestión y ejecución de la unidad de ejecución por los mismos propietarios del suelo comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas. A tal fin, estos propietarios junto con los de suelo exterior a los que se adjudique aprovechamiento en la unidad de ejecución deben, aportar los terrenos de cesión obligatoria, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 50.3 de Reglamento de Gestión, realizar a su costa la totalidad de las obras de urbanización, constituyéndose en Junta de Compensación, repartiéndose todas las cargas y beneficios que pueda reportar la actuación, salvo que se trate de un único titular de los terrenos.

2. El procedimiento de compensación se regirá por lo dispuesto en la legislación urbanística, sus reglamentos y por cuanto fuese de aplicación de las presentes Normas.

Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos de inscripción del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación, salvo que los propietarios por unanimidad adopten otros criterios, siempre que no sean contrarios a la ley, al interés público o al planeamiento.

3. En los supuestos de propietario único, el proyecto de compensación se limitará a expresar la localización de los terrenos afectos a dotaciones públicas según el planeamiento, así como la localización de las parcelas edificables donde situar el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento.

Artículo 3.3.4. Sistema de cooperación

1. En el sistema de cooperación los propietarios del suelo comprendido en la unidad de ejecución aportan el suelo de cesión obligatoria y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización.

2. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de ejecución, mediante el desarrollo de un proyecto de reparcelación , salvo que sea innecesaria de conformidad con lo previsto en el punto 4 de este artículo. La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar las fincas adaptándolas a las exigencias del planeamiento y situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación el aprovechamiento establecido por el Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción a sus respectivos derechos, y al Ayuntamiento en la parte que le corresponda.

3. La reparcelación limitará sus efectos a las compensaciones económicas que procedan, cuando los propietarios de terrenos de cesión obligatoria y gratuita, no pudieran ser objeto de la oportuna adjudicación de terrenos en la unidad.

4. No resultará necesaria la reparcelación, en los casos previstos por el artículo 73 del Reglamento de Gestión y así se declare por el Ayuntamiento en la forma y con los efectos previstos por el artículo 188 del mismo. Se entenderá en todo caso que la distribución de los beneficios y cargas resultantes deberá cumplir con las condiciones señaladas para la unidad de ejecución delimitada. No se requerirá tal declaración en el caso del apartado b) del citado artículo 73.

5. Para todo lo referente a procedimiento y tramitación de las reparcelaciones se estará a lo que dispone la legislación urbanística y a cuanto se señale en estas Normas, que sea de aplicación.

6. Los proyectos de reparcelación contendrán las determinaciones y documentación establecida en los artículos 82, 83 y 84 del Reglamento de Gestión, redactados sus planos a escala mínima 1:1.000 y se justificará, en su caso, la inexistencia de parcelas resultantes no edificables y sin destino específico en el planeamiento que se ejecute. En su memoria se describirán las fincas aportadas y las parcelas resultantes con expresión de su destino urbanístico.

Artículo 3.3.5. Sistema de expropiación

1. En el sistema de expropiación, la Administración actuante adquiere el suelo y los otros bienes comprendidos dentro de la unidad de ejecución y realiza en ella las actuaciones urbanísticas correspondientes conforme al planeamiento.

2. El órgano expropiante podrá liberar de la expropiación, mediante las condiciones y garantías que resultaran oportunas, a determinados bienes de propiedad privado o patrimoniales.

3. La gestión de los terrenos expropiados será posible mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislación de régimen local y urbanístico, y en consecuencia se podrá recurrir a:

a) Gestión directa. Que adoptará las formas de gestión por la propia entidad local, organismo autónomo local o sociedad mercantil cuyo capital social pertenezca íntegra o mayoritariamente a la Entidad Local.

b) Gestión indirecta. Adoptará alguna de las formas de concesión, gestión interesada, concierto, arrendamiento, o sociedad mercantil y cooperativas participadas cuyo capital social pertenezca tan sólo minoritariamente a la entidad local.

c) Consorcios locales con otras Administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro.

d) Igualmente será posible promover modalidades asociativas con otras Administraciones públicas o particulares, en especial mediante Mancomunidad de Municipios.

Sección 3ª

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN SIMPLE Y DIRECTOS

Artículo 3.3.6. Definición

Son instrumentos de gestión simple o asistemática y directos :

a) Las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico.

b) Los Proyectos de Expropiación.

c) Los Expedientes de Distribución de Cargas, que incluyen entre otros las Contribuciones Especiales.

d) Los Proyectos de Parcelación.

Artículo 3.3.7. Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico

1. En Suelo Urbano, cuando no se actúe a través de unidades de ejecución, el aprovechamiento susceptibles de apropiación será el 100% del permitido por el planeamiento, de acuerdo a lo previsto en la legislación urbanística aplicable.

2. Las Transferencias de Aprovechamiento Urbanístico que tengan lugar entre particulares, sin intervención de la Administración actuante, sólo podrán referirse a terrenos que estén situados en la misma área de reparto.

Sin embargo cuando la Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico se verifique con mediación de la Administración no será preciso que se cumpla la anterior condición. No obstante, en este caso será preciso tener en cuenta el valor urbanístico, según su localización, de las parcelas de procedencia y de destino para establecer una adecuada correspondencia, lo que se regulará mediante Ordenanza Especial.

Artículo 3.3.8. Proyecto de Expropiación

1. La expropiación se aplicará en los supuestos siguientes y requiere la formulación de Proyecto de Expropiación que se ajustará a lo previsto en la legislación vigente:

1.1. Se aplicará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad:

a) Por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación, o en general, de los deberes urbanísticos establecidos en la legislación aplicable y en este Plan, cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa.

b) En los supuestos de parcelación ilegal en Suelo No Urbanizable, en cuyo caso se deducirá del justiprecio el importe de la multa que se imponga.

2.1. Será también aplicable la expropiación:

a) Cuando se haya establecido este sistema para la unidad de ejecución correspondiente.

b) Para la ejecución en Suelo Urbano de los sistemas generales, así como de las dotaciones locales no incluidas en unidades de ejecución cuando no se obtengan mediante las transferencias de aprovechamientos.

c) Para la obtención anticipada del suelo destinado a sistemas generales en Suelo Urbanizable.

d) Para la constitución o ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo u otros patrimonios públicos de suelo.

e) Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, así como a otros usos declarados expresamente de interés social, y en particular los sistemas generales en Suelo No Urbanizable.

f) En los demás supuestos legalmente previstos.

3. La competencia expropiatoria corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio de esto, éste podrá encomendar la potestad expropiatoria a otras Administraciones Públicas para el mejor cumplimiento de los fines de dicha expropiación. La gestión de los terrenos expropiados será posible mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislación de régimen local y urbanístico.

Artículo 3.3.9. Expediente de Distribución de Cargas

1. El expediente de Distribución de Cargas tiene por objeto la distribución justa y equitativa de los costes de urbanización entre los terrenos de un ámbito asistemático, beneficiados por una actuación urbanística, en los casos que no sea procedente otro procedimiento.

Se entenderán por costes de urbanización, a modo genérico, todos los indicados por el art. 155 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio, y por los art. 59-61 y 98-99 del Reglamento de Gestión.

Dicho expediente determinará el ámbito de distribución de las cargas beneficiado por la actuación, en el que se podrá incluir no sólo el ámbito en que se ubique la actuación, sino también aquellos circundantes en que sea perceptible la influencia de la misma y, en virtud de ello, así se declare por el Ayuntamiento.

El Ayuntamiento, si así lo considera, podrá establecer con carácter general, criterios específicos para medir la influencia de cada tipo de actuación en relación con la mejora que comporta.

2. En particular dicho Expediente será de aplicación en el sistema de cooperación cuando, habiéndose declarado la innecesariedad de la reparcelación de los terrenos, se precise distribuir los costes de urbanización entre los propietarios afectados, de conformidad a lo establecido en el artículo 163.1 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio.

Igualmente dicho Expediente será preciso en los casos en que la repercusión de los costes de urbanización se efectué mediante Contribuciones Especiales.

3. El Expediente de Distribución de Cargas deberá constar de los siguientes documentos:

3.1. Memoria, que se referirá a los siguientes extremos:

a) Circunstancias o acuerdos que motiven el reparto de cargas y peculiaridades que, en su caso, concurran, así como justificación de su ámbito.

b) Criterios de valoración y tasación utilizados.

c) Criterios de adjudicación.

d) Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los criterios que se propongan.

e) Justificación de la innecesariedad de regularizar las lindes de las fincas afectadas.

3.2. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y cuantía de sus derechos.

3.3. Tasación de los costes de urbanización, alcance y contenido de los mismos, según lo establecido en estas Normas, en la legislación vigente o regulado por el Ayuntamiento.

3.4. Cuenta de liquidación.

3.5. Planos:

a) Plano de situación de la finca.

b) Plano de delimitación con expresión de los linderos de las fincas afectadas, edificaciones y demás elementos existentes.

4. Su tramitación se ajustará a las siguientes reglas:

1ª El expediente se podrá iniciar de oficio por la Administración municipal con antelación suficiente para no causar demoras en la tramitaciones administrativas que sean procedentes.

2ª Igualmente se podrá iniciar a instancia de los particulares, entre otros en los casos siguientes:

a) Cuando los interesados consideren que la distribución de la carga de urbanización efectuada por el Plan General, o en el planeamiento especial de desarrollo de sistemas o infraestructuras generales, no resulta equitativa entre los propietarios afectados.

En particular, cuando al iniciar la tramitación de una figura de planeamiento de desarrollo los interesados consideren la carga externa de urbanización desproporcionada en relación al aprovechamiento real atribuido por el planeamiento, existiendo otros ámbitos o sectores que resulten beneficiados por dichas obras.

b) En Suelo Urbano no incluido en unidad de ejecución, cuando siendo preciso dotar a la parcela de los servicios e infraestructuras precisos para que adquiera la condición de solar, la cuantía de la carga de urbanizar resultase desproporcionada para el aprovechamiento edificable de la parcela y se manifieste la imposibilidad de delimitar una unidad de ejecución, aún de forma discontinua, por el grado de consolidación de las parcelas afectadas por dichos servicios.

3ª Recibida la solicitud el Ayuntamiento decidirá sobre la apertura o no del correspondiente expediente. La resolución que ponga fin, en su caso, a la tramitación deberá ser motivada.

4ª El expediente se tramitará, en todo caso, con audiencia de los interesados y será aprobado por el órgano municipal competente, previa aprobación inicial e información pública durante quince (15) días.

5. La cuantía de la carga de urbanización atribuible a terreno se establecerá proporcionalmente al aprovechamiento real fijado por el Plan General para cada una de las respectivas fincas.

No obstante lo anterior, los interesados de mutuo acuerdo podrán solicitar de la Administración la adopción de un criterio distinto, siempre que se garantice la adecuada distribución de dicha carga y no se cause perjuicio a terceros.

6. Por acuerdo entre el Ayuntamiento y los propietarios afectados se podrá sustituir el pago de todo o parte de los costes de urbanización, por la cesión gratuita al primero de terrenos edificables, libres de cargas y gravámenes, en la proporción que se estime para compensar tales gastos, cuyo importe se fijará en el propio acuerdo.

Artículo 3.3.10. Parcelaciones urbanísticas

1. Tendrá la consideración de parcelación urbanística  la que pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población.

2. No podrán realizarse parcelaciones urbanísticas en los suelos urbanos o urbanizables en tanto no esté aprobado el correspondiente planeamiento previsto en este Plan.

3. No podrán realizarse parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable.

4. El Proyecto de Parcelación Urbanística, cuando se tramite como documento independiente, tendrá el siguiente contenido:

a) Memoria justificativa de las razones de la parcelación y de sus características en función de las determinaciones del Plan sobre el que se fundamente. Se describirá, con expresión de superficie y localización, cada finca original existente y cada una de las nuevas parcelas resultantes, debiéndose hacer patente que éstas resultan adecuadas para el uso que el Plan les asigna y que, en su caso, son aptas para la edificación.

b) Plano de situación o emplazamiento a escala no inferior a 1:2.000.

c) Planos topográfico de estado actual, a escala 1:500 como mínimo, donde se señalen las fincas originarias y registrales representadas en el parcelario oficial, las edificaciones y arbolado existente y los usos de los terrenos.

d) Planos de parcelación, a escala 1:500 como mínimo, en los que aparezca perfectamente identificada cada una de las parcelas resultantes y pueda comprobarse que no quedan parcelas inaprovechables según las condiciones señaladas por el Plan.

e) En su caso, propuesta de cédula urbanística de cada parcela resultante.

f) Certificado de dominio y estado de cargas expedido por el Registro de la Propiedad. Si la finca o fincas no constasen matriculadas se indicará tal circunstancia, acompañando el título o títulos que acrediten el dominio.

Sección 4ª:

REGULACIÓN DE LAS TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

Artículo 3.3.11. Aprovechamiento real

Aprovechamiento real es el permitido por el presente Plan o sus instrumentos de desarrollo sobre un terreno. Sin perjuicio de lo establecido en las Ordenanzas particulares del Suelo Urbano, se entenderán como condiciones mínimas de volumen, a efecto de lo dispuesto en el artículo 191 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio.

Artículo 3.3.12. Aprovechamiento tipo

1. El aprovechamiento tipo (AT) se define como la superficie construida del uso y, en su caso, tipología edificatoria característicos del área de reparto para cada metro cuadrado de suelo de dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías mediante la asignación de los correspondientes coeficientes de ponderación.

2. El aprovechamiento tipo lo fija el presente Plan General, en Suelo Urbano y Urbanizable, realizando su cálculo según indica la legislación urbanística vigente.

Artículo 3.3.13. Excedente de aprovechamiento

1. El excedente de aprovechamiento se define como la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento real de un terreno el aprovechamiento susceptible de apropiación que corresponda a la propiedad del mismo.

2. Se entenderá por adquisición del excedente de aprovechamiento a la operación jurídica-económica de gestión urbanística, por la que el propietario de un terreno adquiere onerosamente el derecho al excedente de aprovechamiento que presenta su terreno, según el Plan, para construirlo. Los excedentes de aprovechamiento se adquieren cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la Administración o abonándole su valor en metálico, en los términos dispuestos por la legislación. Los particulares no podrán construir un excedente de aprovechamiento sin haberlo adquirido previamente.

Artículo 3.3.14. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación

1. En el suelo no consolidado o sistemático, urbano o Urbanizable, cuando se actúe mediante unidades de ejecución, el ajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios de la unidad de ejecución se efectuará en el instrumento redistributivo de cargas y beneficios en la forma establecida en los artículos 151 y 152 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobados como ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio. El derecho al aprovechamiento urbanístico de cada uno de los propietarios se concretará, dentro de dicha unidad de ejecución, bajo alguna de las formas legalmente establecidos.

2. En el Suelo Urbano Consolidado o asistemático, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución, los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento, serán iguales a los susceptibles de apropiación por el titular del terreno de la forma prevista en estas Normas. Las Areas de Reparto de este tipo de suelo, coinciden con cada parcela catastral edificable conforme a la ordenanza específica determinada por el Plan, en su plano de "Calificación, Usos y Sistemas; al no existir sistemas locales a obtener por transferencia de Aprovechamiento, el aprovechamiento susceptible de apropiación del titular de un terreno será la totalidad del aprovechamiento real permitido por dicha ordenanza, que coincidirá con el aprovechamiento tipo.

Artículo 3.3.15. Registro de Transferencias de Aprovechamientos.

1. De acuerdo con el art.197 de la Ley del Suelo 1/1997 de la Junta de Andalucía, se formará un Registro de Transferencias de Aprovechamientos con el fin de inscribir, al menos, los actos que se indican en dicho articulo. Además, para dar publicidad del aprovechamiento urbanístico, expresando para cada terreno su exceso o su defecto, podrán inscribirse, con efecto meramente declarativo, las siguientes situaciones:

a) Los aprovechamientos urbanísticos susceptibles de apropiación correspondientes propietarios de terrenos que sean objeto de ocupación directa por la Administración.

b) Para las unidades de ejecución que se delimitan en Suelo Urbano y Urbanizable, el exceso o defecto de aprovechamiento.

c) En Suelo Urbano asistemático, el defecto de aprovechamiento cuando se hubiera obtenido licencia para edificar y el Ayuntamiento no estime oportuno su adquisición inmediata.

2. El Ayuntamiento expedirá certificados de inscripción en el Registro de Transferencias de Aprovechamiento con carácter previo a su inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el articulo 198 de Ley del Suelo 1/1997 de la Junta de Andalucía.

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CAPÍTULO TERCERO

DOTACIONES PRIVADAS

Articulo 10.3.1. Definición

1. Se denominan dotaciones privadas los suelos, edificaciones e instalaciones de propiedad o gestión privada calificados para uso dotacional.

2. Dicha calificación excluye la posibilidad de cualquier otro uso lucrativo, salvo lo previsto expresamente en estas Normas.

3. Cuando se estime que la oferta de suelo dotacional público es suficiente para cubrir las necesidades de equipamientos sociales de gestión y titularidad pública, el Ayuntamiento podrá ofrecer suelo a la iniciativa privada, en las condiciones y procedimientos establecidos en la legislación aplicable.

Artículo 10.3.2. Régimen de las dotaciones privadas

1. Los suelos dotacionales privados que se encuentren incluidos en una unidad de ejecución contribuirán a las cargas de cesión y urbanización en proporción a su aprovechamiento lucrativo.

2. A dichos efectos el planeamiento de desarrollo valorará el uso dotacional de dichos terrenos a efectos de establecer el correspondiente coeficiente de ponderación que sirva de base para determinar el aprovechamiento lucrativo que le corresponda.

Especialmente se tendrá en consideración dicha circunstancia cuando el uso dotacional fuese el de espacio libre o zona verde privadas.

3. La urbanización y edificación de los terrenos destinados a dotaciones privadas en Suelo Urbano no incluidos en unidad de ejecución corresponde a la iniciativa privada.

4. Serán en todo caso de aplicación las medidas previstas en la legislación urbanística para los casos de incumplimiento de los deberes básicos inherentes al proceso de urbanizador y edificatorio, y en particular el incumplimiento de los plazos correspondientes.

Artículo 10.3.3. Obtención de dotaciones privadas

1. El cese de la actividad propia del equipamiento comunitario de titularidad privada no justifica, por sí sola, la alteración en la calificación de los correspondientes terrenos, ni autoriza a destinar el suelo ni la edificación a ninguna otra actividad, salvo si el nuevo uso tuviera igualmente carácter dotacional. En caso contrario, se procederá mediante el procedimiento urbanístico adecuado a la entidad de la transformación.

2. En Suelo Urbano y en supuestos excepcionales, la Administración, con título legitimador en este Plan General y en virtud de su destino a equipamiento y del interés público del mismo podrá proceder a la expropiación los correspondientes terrenos, ajustándose a lo establecido en la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

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CAPITULO TERCERO

CONSERVACIÓN Y RUINA DE LOS EDIFICIOS

Sección1ª:

CONSERVACIÓN

Artículo 5.3.1. Obligación de conservación

1. Se consideran contenidas en el límite del deber de conservación regulado por el artículo 19 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre Régimen de Suelo y valoraciones y por el art. 245.1 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/199, de 26 de Junio:

1.1. Los trabajos y obras que afecten a terrenos, urbanizaciones particulares, carteles, edificios, construcciones e instalaciones de toda clase y que tengan por objeto:

a) El mantenimiento de los mismos en las condiciones particulares de seguridad, salubridad y ornato público que les sean propias.

b) La reposición a sus condiciones preexistentes de seguridad salubridad y ornato públicos, consolidando o reparando los elementos dañados que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso.

En tales trabajos y obras se incluirán en todo caso las que aseguren el correcto uso y funcionamiento de los servicios y elementos propios de las mismas y la reposición habitual de sus componentes.

c) En todo caso, dotar a los terrenos e inmuebles de las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato públicos que se definen en el artículo siguiente.

1.2. Aún cuando no se deriven del presente Plan General ni de ninguno de sus instrumentos del desarrollo, el Ayuntamiento, por motivos de interés estético o turístico, al amparo del artículo 246 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado en su apartado segundo por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio y en lo restante como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por su Ley 1/1997, de 18 de junio, podrá ordenar la ejecución de obras de conservación y reforma en los casos siguientes:

a) Fachadas visibles desde la vía pública, ya sea por su mal estado de conservación, por haberse transformado en espacio libre el uso de un predio colindante o por quedar la edificación por encima de la altura máxima y resultar medianerías al descubierto.

En este caso podrá imponerse la apertura de huecos, balcones, miradores o cualquier otro elemento propio de una fachada o, en su caso, la decoración de la misma.

b) Jardines o espacios libres particulares, por ser visibles desde la vía pública.

2. El Ayuntamiento ordenará, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias reguladas en este artículo con indicación de los plazos para su realización.

Artículo 5.3.2. Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato

1. En relación a las infraestructuras se consideran condiciones mínimas de conservación las siguientes:

a) En urbanizaciones, correrá a cuenta de los propietarios la conservación de calzadas, aceras, redes de distribución y servicio, redes de alumbrado, y la de los restantes elementos que configuren la urbanización, incluido el mantenimiento de las correspondientes dotaciones locales, en su caso.

A estos efectos, los instrumentos de planeamiento de detalle estudiarán y determinarán, en su caso, la obligatoriedad de constitución de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación para el ámbito comprendido en los mismos.

En todo caso, los propietarios de urbanizaciones de iniciativa particular, estarán obligados a constituir la correspondiente Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación.

b) El propietario de cada parcela asumirá la responsabilidad del mantenimiento de las acometidas de las redes de servicio, asegurando el correcto estado de funcionamiento de las mismas.

Para aquellos suelos urbanos consolidados que no dispongan de instrumentos de planeamiento específico, el Ayuntamiento estudiará y determinará, en su caso, ya sea de oficio o a petición de los interesados, comunidades de propietarios, asociaciones de vecinos u otros colectivos afectados, la obligatoriedad de constitución de dichas Entidades de Conservación.

2. En solares, el propietario del mismo deberá mantenerlo en las condiciones de seguridad y salubridad que se establecen en los siguientes apartados:

a) Vallado. Todo solar deberá estar cerrado mediante una valla según se determina en las presentes Normas.

b) Tratamiento de la superficie. Se protegerán o eliminarán los pozos o desniveles que puedan ser causa de accidentes.

c) Limpieza y salubridad. El solar deberá estar permanentemente limpio y desprovisto de cualquier tipo de vegetación espontánea. Sin ningún resto orgánico o mineral que pueda alimentar o albergar animales o plantas portadoras o transmisoras de enfermedades, o producir malos olores.

3. En construcciones serán mínimas las siguientes condiciones:

a) Condiciones de seguridad o estabilidad técnica total de la edificación o sus elementos adosados.

Los elementos estructurales deberán conservarse de modo que garanticen el cumplimiento de su misión resistente, defendiéndolos de los efectos de corrosión y agentes agresores, así como de las filtraciones que puedan lesionar a las cimentaciones. En particular deberá garantizarse la protección de la estructura frente a la acción del fuego. Deberán conservarse, igualmente, los materiales de revestimiento de fachadas, cobertura y cerramientos estancos al paso del agua, y de modo que no ofrezcan riesgo de caídas a las personas y a los bienes.

b) Condiciones de salubridad e higiene de todas las instalaciones.

Deberá mantenerse el buen estado de las redes de servicio, instalaciones sanitarias, condiciones de ventilación e iluminación de modo que se garanticen su aptitud para el uso a que estén destinadas y su régimen de utilización. Se deberá mantener, tanto el edificio como sus espacios libres, con un grado de limpieza que impida la presencia de insectos, parásitos, roedores y animales vagabundos que puedan ser causa de infección o peligro para las personas. Se conservarán en buen funcionamiento los elementos de control de emisiones de humos y partículas.

Los servicios propios de las viviendas y comunidades de viviendas, tales como instalaciones de climatización, de mantenimiento, de calderas, etc., deberán adecuarse a las disposiciones legales en vigor, y el Ayuntamiento podrá exigir las medidas correctoras y establecer para los almacenamientos las limitaciones que se consideren necesarias, para evitar molestias o peligros para las personas o los bienes.

c) Condiciones de ornato o decoro público.

La fachada de las construcciones deberá mantenerse adecentada, mediante la limpieza, pintura, reparación o reposición de su materiales de revestimiento.

Artículo 5.3.3. Costeamiento de las obras de conservación

1. Las obras de conservación de construcciones, edificaciones e instalaciones correrán a cargo de los propietarios si las mismas se contuvieran dentro del límite de la obligación de conservar.

En todo caso, correrán a cargo de los propietarios de los inmuebles, las obras que no excedan en su cuantía del cincuenta por ciento (50 por 100) del valor actual del mismo.

2. Las obras ordenadas por motivos de interés estético o turístico se atendrán a los mismos criterios del punto anterior.

3. La conservación, mantenimiento y puesta en perfecto funcionamiento de las instalaciones y servicios correspondientes a las obras de urbanización, en tanto no sean recibidas por el Ayuntamiento, será de cuenta y con cargo a los propietarios o entidad promotora, en su caso.

Una vez recibidas por el Ayuntamiento, la conservación de las obras de urbanización correrá a cargo de los propietarios, constituidos en su caso en Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación y dentro de los límites temporales que al efecto se establezcan cuando así se imponga por el planeamiento o, en su caso, por las bases del concurso o acuerdo de adjudicación del Programa de Actuación Urbanística o resulte expresamente de cualquier disposición legal.

La obligación de los compradores de parcelas de adherirse a la Entidad Colaboradora de Conservación, en los casos en que fuera exigible, se hará constar mediante inscripción registral como carga de la finca.

Artículo 5.3.4. Obligación de rehabilitar

1. Los propietarios de inmuebles están sometidos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana. Igualmente están obligados a realizar las obras de rehabilitación previstas en los planes, normas y ordenes de ejecución derivados de los mismos.

2. En ese sentido, se definen como obras de rehabilitación las obras mínimas e imprescindibles para poder habilitar el inmueble con las condiciones legales necesarias y suficientes de higiene, instalaciones y seguridad, incluso cuando dicha rehabilitación exija obras de reestructuración, cimentación, consolidación o reposición de elementos portantes y cuya cuantía no supere el cincuenta por ciento (50 por 100) del valor de reposición del inmueble.

Artículo 5.3.5. Costeamiento de las obras de rehabilitación

Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si estuvieran contenidas en el límite del deber de conservación que les corresponde o supusieran un incremento del valor del inmueble y hasta donde este alcance, y se complementarán o se sustituirán económicamente y con cargo a fondos del Ayuntamiento u otras Administraciones públicas cuando lo rebasaren o redunden en la obtención de mejoras de interés general.

Artículo 5.3.6. Ejecución subsidiaria por el Ayuntamiento

De conformidad con el artículo 181 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por su Ley 1/1997, de 18 de junio, cuando los propietarios del inmueble desatiendan sus deberes de conservación o rehabilitación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier ciudadano, ordenará la ejecución de las obras necesarias al objeto de promover el estado exigido en estas Normas.

Sección 2ª

RUINA

Artículo 5.3.7. Procedencia de la declaración de ruina

Procederá la declaración del estado ruinoso de las edificaciones en los supuestos del número 2 del artículo 247 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por su Ley 1/1997, de 18 de junio, con las siguientes precisiones:

1. Agotamiento generalizado de los elementos estructurales.

Elementos estructurales son aquellas partes de la edificación a las que el cálculo estructural atribuye una misión portante y resistente reconocida. Incurren en la consideración de agotamiento generalizado aquellos supuestos cuya reparación implique la construcción de elementos estructurales de extensión superior a un tercio (1/3) de la totalidad de los mismos.

La determinación de la extensión a que se refiere el apartado anterior se llevará a cabo mediante las siguientes reglas:

a) El inventario pormenorizado de los elementos estructurales de la edificación con expresión de su cuantía en las unidades métricas habituales calculándose la proporción de cada uno de los elementos en relación con el total de forma porcentual.

b) Asimismo, se fijará la proporción de cada uno de los elementos que deba ser reconstruido expresada, igualmente, en forma porcentual.

c) Se precisará la extensión de los daños a reparar mediante la suma de los productos de los porcentajes de cada elemento a reconstruir a que se refiere el anterior apartado a) y los porcentajes de los elementos estructurales a que se refiere el anterior apartado b).

2. Obras de reposición.

Son obras de reposición las que devuelven el edificio a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad, y en especial las que tienen por objeto consolidar, asegurar o sustituir los elementos dañados de aquél que afecten a su estabilidad o sirvan al mantenimiento de sus condiciones básicas de uso.

El coste de ejecución de la reposición se determinará por medio de proyecto técnico adecuado, y de acuerdo a las siguientes reglas:

a) La determinación objetiva del valor actual de la edificación se llevará a cabo a partir del valor de reposición de la misma, minorado en razón de la depreciación que haya sufrido la edificación.

b) La depreciación se determinará a través de coeficientes de uso, antigüedad y estado de conservación.

c) En todo caso, las deficiencias referentes a instalaciones o servicios en materia de habitabilidad de las viviendas no serán tenidas en cuenta a efectos de la declaración en estado ruinoso de la edificación, por carecer de relación con dicho estado.

3. Relación con la ordenación.

La simple disconformidad con el Plan General o sus instrumentos de desarrollo no constituirá circunstancia urbanística que haga aconsejable la demolición de un inmueble, salvo que la demolición haya sido establecida expresamente como determinación del Plan General o instrumento que lo desarrolle.

4. A los bienes catalogados conforme al artículo 93 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por su Ley 1/1997, de 18 de junio, los declarados Bien de Interés Cultural o los que puedan alcanzar esta declaración por tener expediente incoado, no les será aplicado coeficiente alguno de depreciación.

Artículo 5.3.8. Declaración de ruina

1. La declaración de una edificación en estado de ruina se adoptará tras expediente contradictorio que será instruido de oficio o a instancia de parte interesada en el que se dará audiencia a la totalidad de los interesados en el mismo y al que pondrá fin una resolución en la que se adoptará alguno de los siguientes pronunciamientos:

a) Declaración del inmueble en estado de ruina, ordenando su demolición. Si existiera peligro en la demora, se acordará lo procedente respecto al desalojo de ocupantes.

b) Declaración en estado de ruina de parte del inmueble, cuando tenga independencia constructiva del resto, ordenando su demolición.

c) Declaración de no haberse producido situación de ruina, adoptando las medidas pertinentes destinadas al mantenimiento de la seguridad, salubridad y ornato público y ordenando al propietario la ejecución de las obras que a tal fin procedan y que la propia resolución debe determinar.

2. La declaración en estado ruinoso de una edificación, o parte de la misma, implica las adopción de las siguientes medidas:

1ª La inclusión automática del inmueble en el Registro de Solares y Terrenos sin urbanizar.

2ª La obligación del propietario de:

a) Demoler y sustituir total o parcialmente la edificación salvo en el supuesto de que el inmueble esté sujeto a rehabilitación forzosa, o el propietario opte voluntariamente por la rehabilitación. La demolición correrá, en su caso, subsidiariamente a cargo del Ayuntamiento si el propietario incumple su obligación.

b) Rehabilitar el inmueble, cuando no proceda la demolición.

Ambas obligaciones estarán sujetas a los plazos que establezca el Programa de Actuación de éste Plan General o los planes de etapas de su planeamiento de desarrollo. La no solicitud en plazo de licencia de sustitución, previa demolición, o de rehabilitación implicará la aplicación del régimen de venta forzosa al inmueble.

Las medidas anteriores lo serán sin perjuicio de la exigencia de las responsabilidades de todo orden en que pudiera haber incurrido el propietario como consecuencia del incumplimiento o de la negligencia en el cumplimiento del deber de conservación.

3. Si el coste de ejecución de las obras de conservación del inmueble permitiera la declaración del estado de ruina, por exceder del límite del deber de conservación, pero existiesen razones de utilidad pública o interés social que aconsejaran el mantenimiento del inmueble, el Ayuntamiento podrá optar por:

a) Declarar el estado de ruina.

b) Subvencionar el exceso del coste de la reparación, imponiendo la rehabilitación forzosa y requiriendo al propietario la ejecución del conjunto de obras necesarias.

Artículo 5.3.9. Inaplicabilidad de la demolición

1. La declaración de ruina que tenga por objeto a un inmueble que se encuentre en algún supuesto de rehabilitación forzosa no habilita, obliga ni implica, en ningún caso, la obligación de demoler y si únicamente la obligación de adoptar las medidas pertinentes en orden a la seguridad del inmueble y sus ocupantes.

En particular, se entenderá que concurre causa de rehabilitación forzosa cuando se trate de un bien singularmente protegido y catalogado por un plan o norma urbanística o incurso en alguno de los supuestos de protección previstos en la legislación del Patrimonio o cuando se hubiesen apreciado por el Ayuntamiento la concurrencia de las razones a que hace mención el apartado 3 del artículo anterior.

2. En este sentido quienes sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones en ellas señaladas, derribaran o desmontaran un edificio o elemento arquitectónico objeto de conservación o rehabilitación, así como los que, como propietarios, autoricen su derribo o desmontaje, serán obligados solidariamente a su reconstrucción, sin perjuicio de las sanciones económicas que procedan.

Artículo 5.3.10. Urgencia y peligro inminente

1. La necesidad de instrucción de expediente contradictorio para que proceda la declaración del estado de ruina de un inmueble no impedirá, en los supuestos contemplados en el número 4 del artículo 247 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por su Ley 1/1997, de 18 de junio, que el Alcalde ordene el desalojo de los ocupantes del inmueble y la adopción de las medidas que procedan en relación a la seguridad del mismo.

2. El desalojo provisional y las medidas a adoptar respecto a la habitabilidad y seguridad del inmueble no llevarán implícita la declaración de ruina.

Artículo 5.3.11. Obligación de cumplimiento de las normas de protección

Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones están obligados al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y del patrimonio histórico.

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CAPITULO III. ORDENANZA DE ESPACIOS LOCALES

Artículo 79. Objeto y ámbito de aplicación

1. Las presentes ordenanzas son de aplicación a las áreas libres exteriores de menor escala, que por sus características morfológicas y reducida anchura, normalmente inferior a 4m., tienen un carácter exclusiva o preferentemente peatonal.

Para garantizar este carácter, no se permite la apertura de nuevas cocheras en estos espacios.

Los espacios incluidos en esta ordenanza se identifican en el plano de calificación y gestión (AUG).

2. Se distinguen dos tipos en función del carácter exclusivo o preferentemente peatonal del espacio.

a) Espacios locales preferentemente peatonales: sus características morfológicas permiten el tráfico rodado restringido de residentes y radicantes, para acceso a viviendas, carga y descarga y servicios de urgencia.

b) Espacios locales exclusivamente peatonales: por su características morfológicas y funcionales, se prohibe el tráfico rodado.

Artículo 80. Condiciones de diseño

La sección de estos espacios debe resolverse integralmente, sin distinguir los ámbitos peatonal y rodado, con soluciones acordes a las tradicionalmente utilizadas.

En los espacios locales preferentemente peatonales el diseño urbano disuadirá el tráfico rodado a velocidades superiores a 10Km/h.

Artículo 81. Condiciones de tratamiento

1. El tratamiento del pavimento se ajustará a los invariantes tradicionales del Conjunto Histórico, utilizando los materiales que han sido usados históricamente. Siempre que resulte compatible con las condiciones impuestas por el Plan y sea posible por su estado de conservación, se mantendrán y recuperarán los materiales de acabado existentes.

2. Se definen las siguientes secciones-tipo para el tratamiento de estos espacios:

a) Losa de granito (banda de fachada) + empedrado (banda central, de ancho irregular) + losa de granito (banda de fachada).

b) La misma solución anterior utilizando enchinado en vez del empedrado.

c) Empedrado de ancho irregular (banda de fachada) + losa de granito (banda central) + empedrado de ancho irregular (banda de fachada).

d) Pavimento continuo de losas de granito.

e) Pavimento continuo de empedrado.

f) Pavimento continuo de enchinado.

Artículo 82. Condiciones de infraestructura

Además de las condiciones generales del artículo 84 las actuaciones sobre infraestructura en espacios locales, cumplirán las siguientes condiciones:

a) La red de abastecimiento de agua se resolverá con una única conducción central que abastece a ambas fachadas.

b) La recogida de aguas pluviales se efectúa también en el centro del vial, mediante rejillas sumidero.

c) El alumbrado público se resolverá unilateralmente mediante farolas murales tipo "Córdoba", garantizándose un nivel medio de 5 lux.

Artículo 83. Condiciones de jardinería y mobiliario urbano

1. El ajardinamiento se limitará, dada la escala menor de este tipo de espacios, a arbustos y trepadoras plantadas en alcorques situados junto a las líneas de fachada.

2. En todos los espacios locales deben disponerse los siguientes elementos de mobiliario urbano:

a) Identificadores de calle, en azulejo o placa de mármol, tomados a las fachadas de las edificaciones situadas en los principales puntos de acceso al espacio.

b) Señalizaciones de direcciones de interés e identificadores de edificios catalogados, adosados a fachada.

c) Papeleras, en ubicación que diste menos de 100m. de las más próximas.

3. No son autorizables los siguientes elementos de mobiliario urbano:

a) Cabinas telefónicas, quioscos o puestos fijos y bancos.

b) Contenedores de residuos sólidos urbanos.

4. Solo son autorizables las señales de tráfico en los espacios preferentemente peatonales para indicar la limitación de acceso rodado a residentes y radicantes.

En los exclusivamente peatonales se colocarán hitos que impidan el acceso de tráfico rodado en sus embocaduras, que serán practicables por los servicios de urgencias.