CAPITULO SEGUNDO

APROVECHAMIENTO DEL SUELO

Sección 1ª:

DEFINICIONES GENERALES

Artículo 4.2.1. Aprovechamiento real

Aprovechamiento real es el permitido por el presente Plan o sus instrumentos de desarrollo sobre un terreno.

Artículo 4.2.2. Aprovechamiento tipo

El aprovechamiento tipo (AT) se define como la superficie construida del uso y, en su caso, tipología edificatoria característicos del área de reparto para cada metro cuadrado de suelo de dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías mediante la asignación de los correspondientes coeficientes de ponderación.

El aprovechamiento tipo lo fija el presente Plan General, en Suelo Urbano y Urbanizable Programado.

El resultado de aplicar sobre un determinado suelo, con un uso específico, el aprovechamiento tipo correspondiente al área de reparto en que se encuentre situado ese suelo, será su aprovechamiento urbanístico.

Artículo 4.2.3. Cálculo del aprovechamiento tipo

1. En Suelo Urbano No Consolidado, se obtiene dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, expresado en metros cuadrados, del uso y tipología edificatoria característicos, entre la superficie total de la respectiva área, excluidos los terrenos afectados a dotaciones públicas existentes, de carácter general o local.

El resultado refleja unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos expresados en metro cuadrado techo por metro cuadrado suelo del área respectiva.

El Plan General fija los coeficientes de ponderación relativos al uso y tipología, asignándole el valor de la unidad al característico o dominante, a los restantes los correspondientes valores superiores o inferiores en función de circunstancias locales y específicas para cada área de reparto.

2. En Suelo Urbanizable Programado, se calcula dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las distintas zonas del área de reparto, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, entre la superficie total del área.

La ponderación de los usos de las diferentes zonas se fija de idéntica forma que la definida en el apartado anterior.

Artículo 4.2.4. Excedente de aprovechamiento

1. El excedente de aprovechamiento se define como la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento real de un terreno el aprovechamiento susceptible de apropiación que corresponda a la propiedad del mismo.

2. Se entenderá por adquisición del excedente de aprovechamiento a la operación jurídica-económica de gestión urbanística, por la que el propietario de un terreno adquiere onerosamente el derecho al excedente de aprovechamiento que presenta su terreno, según el Plan, para construirlo. Los excedentes de aprovechamiento se adquieren cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la Administración o abonándole su valor en metálico, en los términos dispuestos por la legislación. Los particulares no podrán construir un excedente de aprovechamiento sin haberlo adquirido previamente.

Sección 2ª

AJUSTE Y TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTOS EN ACTUACIONES SISTEMÁTICAS

Artículo 4.2.5. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación

1. Cuando se actúe sistemáticamente el ajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios de la unidad de ejecución se efectuará en el instrumento redistributivo de cargas y beneficios en la forma establecida en los artículos 151 y 152 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobados como ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio.

El derecho al aprovechamiento urbanístico de cada uno de los propietarios se concretará, dentro de dicha unidad de ejecución, bajo alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas:

a) Adjudicación de parcelas aptas para edificación, con las compensaciones económicas que por diferencias de adjudicación procedan.

b) Compensación económica sustitutiva.

Artículo 4.2.6. Ajuste de aprovechamiento interpoligonal en Suelo Urbanizable

1. Los sectores de Suelo Urbanizable a los que el Plan General fija un aprovechamiento superior al tipo de su cuatrienio, les corresponderá la obtención, por ocupación directa o expropiación, de la superficie de suelo destinada a sistemas generales que se establecen con cargo a dicho exceso de aprovechamiento.

2. Las fichas de los planes parciales especifican la cuantía de este exceso. La distribución y adscripción concreta de los sistemas generales a cada plan parcial será realizada por el Ayuntamiento a lo largo de la gestión de este Plan. Los planes parciales deberán especificar en estos supuestos la cuantía de exceso a efecto de adjudicar dicho exceso, tras las oportunas operaciones de reparcelación o compensación a los propietarios de suelo destinados a sistemas generales que no sean objeto de expropiación, o a la administración actuante, en otro caso.

Sección 3ª

AJUSTE Y TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTOS EN ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS.

Artículo 4.2.7. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación en actuaciones asistemáticas.

1. En el Suelo Urbano Consolidado, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución, los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento, serán iguales a los susceptibles de apropiación por el titular del terreno de la forma prevista en estas Normas.

2. Las Areas de Reparto de este tipo de suelo, coinciden con cada parcela catastral edificable conforme a la ordenanza específica determinada por el Plan, en su plano de "Calificación, Usos y Sistemas; al no existir sistemas locales a obtener por transferencia de Aprovechamiento, el aprovechamiento susceptible de apropiación del titular de un terreno será la totalidad del aprovechamiento real permitido por dicha ordenanza.

Sección 4ª

VALORACIONES: PRINCIPIOS INFORMADORES

Artículo 4.2.8. Valoraciones.

Las valoraciones del suelo, cualquiera que sea la finalidad de la expropiación o la legislación que las legitime, se realizarán con arreglo a los criterios de los artículos 23 a 32 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

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CAPITULO QUINTO.- ORDENANZAS DE ESPACIOS PRIMARIOS

Artículo 89. Objeto y ámbito de aplicación

1. Las presentes ordenanzas son de aplicación a las áreas libres exteriores de mayor escala, que configuran la estructura urbana y que por sus dimensiones y características admiten la compatibilidad del tráfico rodado y del peatonal en ámbitos separados.

Los espacios incluidos en esta ordenanza se identifican en el plano de calificación y gestión (AUG).

2. Se distinguen tres subtipos en función de su carácter:

a) Espacios primarios de acceso libre: sus características permiten el tráfico rodado no restringido.

b) Espacios primarios preferentemente peatonales: se autoriza solo el tráfico restringido de residentes y radicantes para acceso a cocheras, carga y descarga y servicios de urgencia.

c) Espacios primarios exclusivamente peatonales: se prohibe el tráfico rodado y no se autoriza la apertura de nuevas cocheras.

Artículo 90. Condiciones de diseño

1. En los espacios primarios de acceso libre, la sección debe resolverse distinguiendo los ámbitos peatonal y rodado, con una altura máxima de bordillo no superior a 10cm.

La calzada tendrá la anchura estrictamente necesaria para el tráfico rodado. Las irregularidades de anchura del espacio se absorberán en el acerado, cuya dimensión mínima debe ser superior a 1,20m.

Cuando la anchura del espacio urbano lo permita, pueden disponerse aparcamientos anexos a la calzada, que deben ser compatibles con la circulación rodada y los tránsitos peatonales.

Los vados para pasos de peatones y acceso a cocheras se resolverán de acuerdo con las condiciones de la normativa de accesibilidad.

2. En los espacios primarios preferente o exclusivamente peatonales el diseño de ajustará a las condiciones del artículo 93.

Artículo 91. Condiciones de tratamiento

1. En los espacios primarios de acceso libre se definen las siguientes secciones tipo:

a) Acerados: Preferentemente losa de granito. Podrá utilizarse baldosa hidráulica de color gris en zona renovada.

b) Bordillo: Granito, en sección tradicional.

c) Calzada: Preferentemente adoquinado de granito. Excepcionalmente, podrá mantenerse el aglomerado asfáltico donde exista actualmente y las características del tráfico lo exijan.

2. En los espacios primarios preferente o exclusivamente peatonales se utilizarán las secciones definidas en el artículo 99.

Artículo 92. Condiciones de infraestructura

Además de las condiciones generales del artículo 84, la infraestructura de estos espacios cumplirá las siguientes condiciones:

1. La red de abastecimiento de agua se resolverá con doble conducción, a lo largo de cada una de las fachadas.
2. La recogida de aguas pluviales se producirá en imbornales situados junto al bordillo y conformados según las normas de la compañía suministradora.
3. El alumbrado público se resuelve al tresbolillo, mediante farolas murales o de báculo.

d) Se dispondrán hidrantes separados entre si una distancia no mayor de 200m.

Artículo 93. Condiciones de jardinería y mobiliario urbano

1. Siempre que la mayor escala de estos espacios lo permita, se dispondrá arbolado alineado junto al bordillo, al menos en una de las aceras.

2. En todos los espacios primarios debe disponerse el siguiente mobiliario urbano:

a) Identificadores de calle, en azulejo o placa de mármol tomados a las fachadas de las edificaciones situadas en los principales puntos de acceso al espacio.

b) Señalizaciones de direcciones de interés e identificadores de edificios catalogados, adosados a fachada.

c) Papeleras en ubicación que diste menos de 100m. de las más próximas.

d) Contenedores de residuos sólidos urbanos, incluso los correspondientes a la recogida selectiva, salvo en espacios preferente y exclusivamente peatonales.

e) Señales de tráfico, salvo en los espacios exclusivamente peatonales.

3. Es autorizable la ubicación de cabinas telefónicas, quioscos o puestos fijos y bancos, preferentemente en plazas y encrucijadas de calles, y siempre que sean compatibles con los recorridos peatonales.

4. En los espacios exclusivamente peatonales se colocarán hitos que impidan el acceso de tráfico rodado en sus embocaduras que serán practicables por los servicios de urgencia.

CAPITULO QUINTO.- ORDENANZA DE ZONA 4: AJERQUIA OCCIDENTAL

Artículo 130. Objeto y ámbito de aplicación.

La presente ordenanza es de aplicación a todas las parcelas situadas en el sector extramuros de la ciudad romana que se articula en torno a la Vía Augusta, urbanizándose parcialmente en esta época y en época mozárabe, y consolidándose completamente en la almorávide.

El ámbito de aplicación de la presente ordenanza queda definido en el plano de edificación (ES).

Artículo 131. Cautelas arqueológicas.

1. Reserva arqueológica de subsuelo.

No se define ninguna parcela ni espacio público.

2. Intervención arqueológica de urgencia en extensión.

Nueva edificación en la que los sondeos arqueológicos den resultados positivos.

3. Intervención arqueológica de urgencia tipo sondeo.

a) Nueva edificación con sótano.

b) Nueva edificación sin sótano, con sistema de cimentación que suponga afección sobre los depósitos arqueológicos.

1. Supervisión arqueológica.

1. Nueva edificación sin sótano con sistema de cimentación que no suponga afección sobre los depósitos arqueológicos.
2. Rehabilitación o demolición de la edificación en parcelas con posibilidad de conservación de la muralla, de acuerdo con la identificación del plano de edificación (ES).
3. Demoliciones puntuales autorizables en edificios catalogados.
4. Obras en vía pública con afección del subsuelo.

1. Tramos de muralla emergente o soterrada en espacio de sótano.

1. Mosaicos, siempre que no se depositen en el Museo Arqueológico Provincial. Se integrarán en la posición más cercana a la originaria.
2. Elementos muebles de gran tamaño (cornisas, capiteles, fustes), siempre que no se depositen en el Museo Arqueológico Provincial.

5. Ausencia de cautela.

a) Nueva edificación sin sótano, con sistema de cimentación que no implique afección a los depósitos arqueológicos.

b) Actuaciones sobre parcelas en las que actualmente existe sótano, en las que el proyecto no contempla excavación más extensa o más profunda que la del edificio preexistente.

c) Intervenciones no recogidas en los apartados anteriores, previa Información Urbanística de carácter arqueológico.

Artículo 132. Condiciones para las intervenciones arqueológicas de urgencia.

Las intervenciones arqueológicas de urgencia contempladas en el artículo anterior deben realizarse sobre una superficie de solar igual o superior a la siguiente:

a) Parcelas de superficie inferior a 200m²: 50%.

b) Parcelas de superficie entre 200 y 500 m²: 35%.

c) Parcelas de superficie mayor de 500 m²: 25%.

En las intervenciones arqueológicas de urgencia tipo sondeo contempladas en el artículo anterior se realizará una cata de 5 x 3m. por cada 100 m² de solar o fracción.

Artículo 133. Condiciones de conservación y puesta en valor.

1. Conservación y puesta en valor in situ.

b) Estructuras arqueológicas previamente incorporadas en el inmueble.

c) Vestigios estructurales del Circo Romano de la manzana de San Pablo.

2. Conservación y puesta en valor in loco.

3. Conservación soterrada.

Restos no afectados por la cimentación ni situados en el sótano del edificio, así como todos los que determine el Informe Arqueológico municipal o la Resolución de la Administración autonómica competente.

4. Desmonte y renovación

Restos que determine el Informe Arqueológico municipal o la Resolución de la Administración autonómica competente.

CAPITULO QUINTO

ORDENANZA DE LA ZONA DE ORDENACION EN MANZANA CERRADA.

Artículo 13.5.1. Delimitación y subzonificación

Comprende esta zona las áreas representadas en el plano de Calificación, Usos y Sistemas, con la trama de MC e integrada por las subzonas MC-1, MC-2, MC-3 y MC-4 de los mismos planos.

Comprende igualmente determinadas áreas de MC grafiadas con los códigos de subzona "1e", "2e" o "1cr", en las que, según casos, en cuanto a Condiciones de ordenación y edificación se estará a lo dispuesto en el planeamiento de desarrollo originario (PE LE-5) o modificación puntual del Plan General aprobada en su momento (2/91, 3/91, 2/96), aplicándose las Condiciones de uso del presente Plan General, salvo en 2/91 y 2/96 en las que se aplicarán las Condiciones de uso establecidas en la modificación aprobada con las adaptaciones que procedan debido a la nueva regulación normativa de usos del presente Plan General.

Artículo 13.5.2. Condiciones de ordenación

1. Parcelación.

Para las subzonas MC-1 y MC-2 la parcela mínima edificable habrá de cumplir las siguientes condiciones:

- Superficie mínima: 150 m2

- Longitud mínima de fachada a vial: 4 m.

- Fondo mínimo de parcela: 9 m.

Se exceptúan de esta norma aquellas parcelas del suelo urbano de superficie inferior a 150 m2 encajadas entre dos edificios medianeros que por sus características y grado de consolidación imposibilitan de hecho cualquier trámite reparcelatorio que permita alcanzar dicha superficie mínima, siempre que éstos existan con anterioridad a la aprobación inicial de este Plan General.

En parcelas de superficie superior a 1.500 m2 y en función de sus especiales características, podrá exigirse por el Ayuntamiento, previamente al proyecto de edificación, un Estudio de Detalle en donde se recojan las alineaciones exteriores y se fijen las interiores, estudiando la integración del edificio con el entorno urbano, y en su caso, con las edificaciones colindantes.

Para la MC-3, la parcela mínima es de 500 m2 y podrá exigirse por el Ayuntamiento un Estudio de Detalle en parcelas superiores a 3.000 m2 con el fin de recoger las alineaciones exteriores e interiores y, en su caso, la integración con la trama existente.

2. Edificabilidad neta.

Para MC-1, MC-2 y MC-4, no se fija edificabilidad neta, de forma que la superficie de techo edificable será la resultante de la aplicación de las Normas de composición del edificio expresadas en el presente Capítulo, que afecten a los límites propios de la parcela.

En MC-3 la edificabilidad neta será 3,50 m2/m2.

3. Alineaciones.

La fachada de la edificación deberá coincidir con la alineación del vial. No obstante, y por motivos de composición estética de las fachadas y sin que ello dé lugar en ningún caso a aumento de altura en la edificación, se permitirán retranqueos en los siguientes casos:

a) En la planta baja del edificio, siempre que el retranqueo se produzca al tratar el bajo como soportal, quedando los pilares en la alineación del vial y el paramento retranqueado situado a una distancia de aquélla igual o superior a 3 m y en todo caso, en tramos de fachada de longitud igual o superior a 25 m.

b) Se permiten retranqueos a lo largo de las fachadas en plantas altas siempre que en sus extremos quede garantizada la ocultación, con cuerpos y volúmenes edificados, de los muros medianeros colindantes. En todo caso este retranqueo no será superiora 5 metros.

c) Cuando el retranqueo lo sea en todo el frente de alineación de una manzana, la fachada podrá retranquearse en todas sus plantas un máximo de 5 m desde la alineación del vial.

d) Las plantas últimas contenidas dentro de la altura reguladora máxima podrán retranquearse libremente para formación de pérgolas, barandas, belvederes o similares, siempre que la medianería vista tenga tratamiento de fachada.

4. Profundidad máxima edificable.

Cuando este parámetro no venga expresamente fijado, se entenderá libre, con la única condición de que la ocupación del edificio en planta no podrá rebasar los límites que se establecen en el apartado 5 siguiente.

5. Ocupación máxima de parcela.

1º. Con carácter general la ocupación máxima será: para MC-1, MC-2 y MC-3.

- En Planta Baja: 100%

- En plantas Altas: 70%

Se exceptúan:

a) Los solares de esquina, solares con poco fondo o solares con fachada a dos o más calles, cuyas viviendas puedan recibir luces del espacio público, en todas sus piezas (estancias, comedores, dormitorios y cocinas), la ocupación en todas sus plantas podrá ser del 100%.

b) Los solares de superficie menor de 175 m2 donde se necesite disponer un patio de luces podrán ocuparse en más del 70% en todas sus plantas, debiendo atenerse el patio a las condiciones generales de lado mínimo y superficie mínima.

2º. Con carácter general la ocupación máxima será para la ordenanza MC-4, en planta baja del 100% y en plantas altas del 90%.

Artículo 13.5.3. Condiciones de la edificación

1. Altura máxima y número de plantas.

La altura edificable estará en general condicionada por la anchura de los viales a que el edificio de fachada, siendo la anchura de los viales la distancia entre las alineaciones de las parcelas que conformen dichos viales.

La altura edificable viene regulada conforme a la siguiente relación:

a) Para MC-1:

b) Para MC-2 y MC-4.

c) Para MC-3

d) En calles de sección sensiblemente constante, cuya anchura real oscile un +/- 5% sobre los parámetros referenciados, habrá de determinarse "oficialmente" el ancho de la misma, a los efectos que se contemplan en el presente apartado.

e) En los edificios colindantes con uno o más edificios protegidos, la altura reguladora en línea de fachada no excederá de una planta respecto de las que presente en fachada el edificio protegido de menor altura, pudiendo alcanzar la altura reguladora de zona mediante un retranqueo que oscile entre 4 y 5 metros. La composición de fachada y el tratamiento de medianeras se realizará de forma que el nuevo edificio no lesione las condiciones del entorno protegido. En casos particulares podrán proponerse soluciones sin retranqueo que resulten más adecuadas a los fines de este apartado, las cuales en todo caso tendrán que ser aprobadas por el procedimiento regulado en el Artículo 13.3.8..

Para garantizar la edificabilidad neta de la parcela, podrá superarse la ocupación máxima de parcela que sea de aplicación.

f) En los viales de menos de 12 metros de anchura, quedan prohibidos los cuerpos volados cerrados. En aquellos de sección sensiblemente constante, cuya anchura real oscile un +/- 5% sobre el parámetro referenciado, habrá de determinarse "oficialmente" el ancho del mismo, a los efectos que se contemplan en el presente apartado.

g) Con independencia de lo regulado en el presente artículo, se halla especificada la altura máxima edificable (en número de plantas) de determinadas zonas de aplicación de la ordenanza MC en los planos de Calificaciones, Usos y Sistemas.

2. Altura libre obligatoria en Planta Baja.

Se regulará conforme a lo establecido en el Artículo 13.2.12.

En el caso de la subzona MC-2 quedan prohibidos los altillos o planta baja partida.

3. Vuelo de cuerpos salientes.

a) El vuelo máximo de cuerpos salientes medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto, no podrá exceder de 0,05 del ancho del vial, con un tope máximo de 1,00 m. En plazas de más de 20 m se permitirá un vuelo máximo de 1,50 m.

b) En los viales de menos de 12 metros de anchura, quedan prohibidos los cuerpos volados cerrados. En aquellos de sección sensiblemente constante, cuya anchura real oscile un +/- 5% sobre el parámetro referenciado, habrá de determinarse "oficialmente" el ancho del mismo, a los efectos que se contemplan en el presente apartado.

c) Si la edificación da frente a vías o tramos de vías de diferente ancho, se aplicará la regla de vuelo máximo a correspondiente a la vía o tramo de vía de menos anchura.

d) El vuelo máximo de los cuerpos salientes abiertos a espacio libre interior de manzana no podrá exceder de 1/20 del diámetro de la circunferencia que pueda inscribirse en dicho espacio, con un vuelo máximo de 1 m.

e) Para las demás condiciones se estará a lo dispuesto en el Artículo 13.2.22. de las presentes Normas.

4. Patios de Luces:

Los patios de luces interiores o mixtos se regirán por las condiciones generales establecidas en el Artículo 13.2.27.6. En solares de la zona MC-1, donde se pretenda una solución con patio mixto se requerirá la presentación de un Estudio de Detalle que considere su armonización con el entorno consolidado.

Artículo 13.5.4. Condiciones de uso

Sólo se admiten los siguientes usos:

a) Uso dominante:

Residencial Plurifamiliar

b) Usos compatibles:

• • Residencial Unifamiliar.
  • Industria 1ª Categoría.
  • Terciario (Excepto grupo c) de Recreativo).
  • Equipamiento Comunitario (Excepto Cementerios y Tanatorios).
  • Aparcamientos y Servicios Técnicos de Infraestructuras Urbanas.

CAPITULO QUINTO

NORMAS PARTICULARES DEL SUELO NO URBANIZABLE INADECUADO PARA EL DESARROLLO URBANO

Artículo 11.5.1.- Zonas de Campiña (SNU-CA)

Se incluyen en esta categoría de suelo aquellos espacios agrícolas de la campiña que, aunque son bastante productivos, no presentan singularidades paisajísticas o ambientales y que, por tanto, tienen una mayor capacidad de acogida de usos proponiéndose una regulación normativa que permita la implantación controlada de aquellas actividades incompatibles en el medio urbano.

• Usos permitidos y/o autorizables; condiciones de edificación:

Son usos permitidos y/o autorizables en este suelo todos los usos regulados en la normativa del Suelo No Urbanizable con las condiciones de edificación establecidas para cada uno de ellos.

Asimismo, las viviendas familiares de nueva construcción deberán cumplir las siguientes condiciones:

• La finca donde se proyecte la vivienda tendrá una superficie mínima de 10 Hectáreas.

• La construcción afectará a la superficie mínima necesaria para satisfacer sus necesidades funcionales con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico.

Artículo 11.5.2.- Suelo No Urbanizable de Infraestructuras

Se considera como Suelo No Urbanizable de Infraestructuras todo aquel que haya sido o esté destinado a la ejecución de alguna infraestructura (viaria, energética, de telecomunicaciones, aeronáutica, etc.) que haya de emplazarse en el medio rural excepto cuando la misma esté adscrita a otra clase de suelo. Dicha clasificación se establece sin perjuicio de la consideración como Sistema General que puedan tener dichas infraestructuras.

Las condiciones de implantación de estas actuaciones están sujetas a la legislación sectorial vigente en cada caso y a las Normas Generales de Protección del Plan General.

Artículo 11.5.3. – Suelo No Urbanizable con Parcelación (SNU-PR y SNU-P)

La ordenación de estos ámbitos se desarrollará mediante la formulación de Planes Especiales de Mejora del Medio Rural y Saneamiento, según los Artículos 89 y 90 del TRLS 1/92. Dicho instrumento de planeamiento ajustará la delimitación de cada parcelación de forma más precisa que el Plan General y analizará la problemática particular de cada parcelación, estableciendo las medidas de regeneración ambiental necesarias, las medidas para evitar posibles problemas de salubridad o de riesgo para las personas y las condiciones de uso y edificación para las construcciones existentes. Asimismo, el Plan Especial determinará en cada parcelación las actuaciones que hayan de acometerse para el mantenimiento o acondicionamiento de las infraestructuras mínimas necesarias y, en especial, las destinadas a evitar la contaminación procedente de las fosas sépticas y pozos negros.

No obstante, la ejecución de cualquiera de las actuaciones permitidas, estará condicionada a que las mismas no afecten a zonas de dominio público y al cumplimiento de la legislación sectorial vigente.

En todo caso, hasta que no sea aprobado definitivamente el Plan Especial correspondiente en cada ámbito sólo se permitirán las actuaciones que exigieren la higiene, ornato y conservación de las edificaciones existentes.

Las parcelaciones a las que se aplica este régimen urbanístico son las siguientes: El Negrete (16), El Melgarejo (17), Las Siete Fincas (24) en su parte más consolidada, El Jardinito (27), Las Solanas del Pilar (28), Virgen de la Cabeza o Pinar de Torrehoria (29), Casilla del Aire (23) y La Torrecilla-La Gitana (25). Estos ámbitos quedan identificados en los planos de ordenación como SNU-PR.

Dentro de esta propuesta de ordenación se ha diferenciado un grupo de parcelaciones identificadas en los planos de ordenación como SNU-P en las que, debido a su especial situación urbanística y ambiental, se condiciona la formulación de los Planes Especiales de Mejora del Medio Rural previstos a las siguientes medidas:

a) Parcelaciones que se localizan dentro del ámbito del Plan Especial de Protección de Medina Azahara: Cercado de las Pitas (44), Córdoba la Vieja (45), La Gorgoja II (46) y Nueva o Dehesilla del Hornillo (67). Estas parcelaciones estarán sometidas a las actuaciones urbanísticas previstas en dicho Plan Especial de Protección. En caso de que dichas actuaciones permitieran la formulación de Planes Especiales de Mejora del Medio Rural ésta estará condicionado a un informe previo emitido por la Consejería de Cultura en relación con la posible afección al patrimonio histórico protegido por dicho Plan Especial de Protección de Medina Azahara.

b) Parcelaciones que se localizan dentro del Área de Cautela del Aeropuerto: La Altea (26.1). En este caso la formulación y aprobación del Plan Especial de Mejora del Medio Rural previsto estará condicionado a un informe previo emitido por el organismo competente en relación con la posible afección sobre el futuro desarrollo del Plan Director del Aeropuerto en el Area de Cautela previsto en el mismo.

c) Parcelaciones que se sitúan en zonas con posibles riesgos de inundación: La Altea (26.1), El Cañuelo Bajo (41), Pilar o Llanos de la Vega (47) y La Atalayuela (48). En estos casos la formulación y aprobación de los Planes Especiales de Mejora del Medio Rural previstos estarán condicionados a un informe previo emitido por la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir sobre la existencia o inexistencia de riesgos de inundación.

Artículo 11.5.4.- Suelo No Urbanizable cuya transformación resulta actualmente incompatible con el modelo urbano propuesto por el Plan General (SNU-I)

Se incluyen en esta categoría de suelo aquellos terrenos próximos a la ciudad de Córdoba cuya transformación resulta actualmente inapropiada por su incompatibilidad con el modelo de desarrollo urbano adoptado por el Plan General. No obstante dichos terrenos podrán incorporarse en un futuro a los nuevos desarrollos urbanísticos que resulten necesarios como consecuencia de la alteración o revisión del modelo urbano propuesto.

Por ello, en este suelo sólo se permiten las actuaciones infraestructurales que ineludiblemente deban situarse en el mismo, quedando prohibido todo tipo de edificaciones e instalaciones de nueva construcción.

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CAPITULO QUINTO

INSTRUMENTOS DE EJECUCIÓN MATERIAL

Sección 1ª:

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 3.5.1. Definición Clases y Características Generales de los Proyectos Técnicos.

1. A efectos del ejercicio de la competencia municipal sobre intervención de las actuaciones públicas o privadas sobre el suelo, se entiende por proyecto técnico aquél que define de modo completo las obras o instalaciones a realizar, con el contenido y detalle que requiera su objeto, de forma que lo proyectado puede ser directamente ejecutado mediante la correcta interpretación y aplicación de sus especificaciones. Los proyectos técnicos realizarán la ejecución material de las determinaciones del Plan General y de sus instrumentos de desarrollo.

2. Según su objeto, se incluyen en algunas de las siguientes clases:

1. 1. De urbanización.
   2. De edificación.
   3. Otras actuaciones urbanísticas.
   4. De actividades e instalaciones.
   5. De modificación del uso.
   6. De intervención arqueológica.

3. Los proyectos se estructuran documentalmente en Memoria descriptiva y justificativa, Planos y Presupuestos, con los complementos que se exigen para cada clase de actuación en las presentes Normas, en las Ordenanzas e Instrucciones Técnicas municipales de aplicación y en la legislación aplicable.

4. Los proyectos técnicos necesarios para la obtención de licencias de obras o instalaciones deberán venir redactados por técnico o técnicos que sean competentes, por relación al objeto y características de lo proyectado, y visados por sus respectivos Colegios profesionales cuando este requisito sea exigible, conforme a la legislación en vigor.

5. Cada proyecto, una vez aprobado y concedida la correspondiente licencia, quedará incorporado a ésta como condición material de la misma. En consecuencia, deberá someterse a autorización municipal previa toda alteración durante el curso de las obras del proyecto objeto de la licencia, salvo las meras especificaciones constructivas o desarrollos interpretativos del mismo que no estuvieran contenidas en el proyecto aprobado o fijados en las condiciones particulares de la licencia.

Sección 2ª

PROYECTOS DE URBANIZACIÓN

Artículo 3.5.2. Definición, clases y características generales

1. Los proyectos de urbanización tienen por objeto la definición técnica precisa para la realización de las obras de acondicionamiento urbanístico del suelo, en ejecución de lo determinado por el planeamiento urbanístico.

2. A efectos de su definición en proyectos, las obras de urbanización se desglosan en los siguientes grupos:

a) Excavaciones y movimiento de tierras.

b) Trazado.

c) Obras de fábrica. Galerías de servicios.

d) Pavimentación de viario.

e) Red de distribución de agua potable. Red de riego e hidrantes.

f) Redes de evacuación de aguas pluviales y residuales.

g) Red de distribución de energía eléctrica. Alumbrado público. Canalizaciones de telecomunicación.

h) Redes de distribución de gas.

i) Parques, jardines y acondicionamiento de espacios libres.

j) Aparcamientos subterráneos.

k) Demolición, eliminación o mantenimiento de elementos existentes.

3. Son Proyectos Generales de Urbanización los que tienen por objeto el acondicionamiento, en una o varias fases, de un sector o polígono del Suelo Urbanizable o de un polígono de reforma interior en Suelo Urbano, así como cualquier otra operación urbanizadora integrada que comprenda todos o varios de los grupos de obras señalados en el apartado anterior y, en todo caso, la apertura o reforma del viario.

Los restantes proyectos de urbanización se considerarán parciales y se denominarán Proyectos de Obras Ordinarias de Urbanización especificando, en cada caso, su objeto u objetos específicos.

4. Los proyectos de urbanización se tramitarán y aprobarán conforme a las reglas establecidas en la legislación urbanística vigente. No obstante, tratándose de proyectos de obras ordinarios podrán seguir el trámite establecido para las obras municipales ordinarias.

5. Los proyectos de urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos del ámbito que comprendan con los generales de la ciudad a los que se conecten, para lo cual verificarán que éstos tienen la suficiente dotación o capacidad técnica.

Artículo 3.5.3. Contenido de los proyectos de urbanización

1. Los proyectos de urbanización estarán constituidos por los documentos señalados en el artículo 69 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico, con el detalle y complementos que requiera la completa definición ejecutiva de las obras comprendidas en el mismo.

2. Incluirán, en todo caso, los documentos siguientes:

2.1. Memoria.

Este documento ofrecerá una visión general de todas las obras recogidas en el proyecto, presentará la documentación legal sobre la que se base el mismo y que justifica su redacción y ofrecer una exposición clara y concluyente de la adecuación del proyecto a los planeamientos que sirvieron de base a su redacción.

Se desglosará en los siguientes capítulos: Memoria descriptiva y Memoria justificativa.

a) Memoria descriptiva.

Contendrá la exposición y justificación de los criterios en que se basa el estudio, indicará los datos previos y métodos de cálculo, cuyo detalle y desarrollo incluirá en anejos separados. Quedarán justificadas las soluciones adoptadas en sus aspectos técnicos y económicos y las características de todas y cada una de las obras proyectadas.

b) Memoria justificativa o Anejos a la Memoria.

Contendrá los criterios e hipótesis que justifican los elementos constructivos proyectados, debiendo detallarse cuantos cálculos ha sido preciso realizar para justificar la capacidad o resistencia de las soluciones adoptadas.

2.2. Planos.

En este documento se incluirá toda la información necesaria para definir las obras objeto del proyecto.

Podrá desglosarse en los siguientes capítulos: Planos de información y Planos de proyecto.

a) Planos de información.

Se desarrollarán sobre topográfico oficial, a escala mínima 1:1.000 y con curvas de equidistancia de un (1) metro, referido a las coordenadas U.T.M. de la red geodésica local, en el que, subdividiéndose en cuantas hojas sea preciso, se fijen:

a.1) Los límites del Plan que se proyecta ejecutar y la situación de las obras.

a.2) Las construcciones, instalaciones, plantaciones y arbolado existente, con indicación de los que, por ser incompatibles con el Plan, hayan de derribarse, talarse o trasladarse.

a.3) Plano de zonificación del planeamiento que ejecuta.

a.4) La situación de las infraestructuras, obras y servicios existentes, debidamente acotados, así como la red de drenaje natural.

b) Planos de proyecto.

A escala adecuada y sobre igual base, subdividiéndose en las hojas que sean necesarias, incluirán aquellos que sea competencia del proyecto de la siguiente relación:

b.1) Plano de replanteo, sobre base topográfica, que concretará los límites previstos de los espacios viales, los parques y jardines de uso público y los espacios abiertos y libres de uso privado, las parcelas para equipamientos de servicios públicos o de interés social y las previstas para edificación privada.

b.2) Planta, perfiles longitudinales y transversales de la red viaria y peatonal y sus conexiones externas, secciones tipo y estructuras de firmes.

b.3) Plano topográfico modificado.

b.4) Plantas y alzados de las redes de servicios e infraestructuras que comprende el punto 2 del artículo 3.4.3. y de las conexiones externas.

b.5) Planta de señalización viaria y semaforización y detalles de instalaciones.

b.6) Plano de ajardinamiento, arbolado y mobiliario urbano.

b.7) Planos de estructuras y detalles constructivos.

2.3. Pliego de Prescripciones Técnicas Particulares.

Expresará las condiciones técnicas, económicas y administrativas de las obras y servicios y se ajustará a la normativa general y a la legislación e instrucciones específicas de los organismos e instituciones competentes a las que se hará expresa referencia en el documento.

Contendrá las prescripciones necesarias para la correcta definición de las obras proyectadas, calidad de los materiales a emplear y características de ejecución, medición y abono de las unidades de obra.

2.4. Presupuesto.

Este documento, integrado o no en varios presupuestos parciales, contendrá expresión de los precios unitarios, auxiliares y descompuestos, cuadros de precios, estado de mediciones y los detalles precisos para su valoración.

Las mediciones y presupuestos se harán, en su caso, desglosados por unidades de ejecución, presentándose al final un resumen general de los presupuestos.

2.5. Un programa de desarrollo de los trabajos en tiempo y coste óptimo, de carácter indicativo.

2.6. Salvo cuando resulte incompatible con la naturaleza de la obra, el proyecto deberá incluir un estudio geotécnico de los terrenos sobre los que la obra se va a ejecutar.

El citado estudio, así como el plan de obra a que se refiere el apartado anterior, podrá incluirse dentro del capítulo correspondiente a la Memoria justificativa del proyecto.

En los proyectos generales, así como en los de obras ordinarias que comprendan más de un grupo de obras de urbanización de los relacionados en el punto 2 del artículo anterior, cada uno de ellos constituirá un Capítulo independiente, sin perjuicio de su refundición unitaria en la Memoria principal, en el plan de obras y en el presupuesto general.

3. En desarrollo de las presentes Normas, el Ayuntamiento podrá aprobar un Pliego General de Condiciones para la Redacción y Tramitación de los proyectos de urbanización y demás disposiciones municipales.

Sección 3ª

PROYECTOS DE EDIFICACIÓN

Artículo 3.5.4. Definición y clases

A los efectos de su definición en proyectos y de aplicación de las condiciones generales y particulares reguladas en el Título Undécimo de las presentes Normas, las obras de edificación se integran en los grupos siguientes:

a) Obras en edificios existentes.

b) Obras de nueva edificación.

c) Obras de demolición.

Artículo 3.5.5. Obras en Edificios Existentes

Las obras en edificios existentes son aquellas que se efectúan en el interior del edificio o en sus fachadas exteriores, pero sin alterar la posición de los planos de fachada y cubierta que definen el volumen de la edificación. Entre ellas se encuentran:

1. Obras de conservación o mantenimiento, cuya finalidad es exclusivamente la de mantenimiento del edificio en correctas condiciones de seguridad, salubridad y ornato.

2. Obras de restauración, que tienen por objeto la recuperación de un edificio, o parte del mismo, a sus condiciones o estado original.

3. Obras de rehabilitación, que tienen por objeto la puesta en condiciones adecuadas de uso del edificio, manteniendo sus características estructurales y morfológicas.

4. Obras de renovación, que afectan a los elementos estructurales del edificio causando modificaciones importantes en su morfología.

5. Obras menores, que son las realizadas en la vía pública relacionadas con la edificación contigua, así como las pequeñas obras de reparación, adecentamiento o adecuación de edificaciones, que no afecten a elementos estructurales, a la configuración de la edificación ni a las instalaciones de servicio común de la obra principal y, en particular, las siguientes:

• • Construcción o reparación de vados en las aceras, así como su supresión.
  • Ocupación provisional de la vía pública para la construcción, no amparada en licencia de obras mayores.
  • Construcción de quioscos prefabricados o desmontables para la exposición y venta.
  • Colocación de rótulos, banderas y anuncios luminosos.
  • Colocación de anuncios, excepto los situados sobre la cubierta de los edificios que están sujetos a licencia de obra mayor.
  • Colocación de postes.
  • Colocación de toldos en las plantas bajas con fachada a vía pública.
  • Instalación de marquesinas.
  • Ejecución de obras interiores o locales no destinados a vivienda que no modifiquen su estructura.
  • Reparación de cubiertas y azoteas que afecten al armazón o estructura de los mismos.
  • Reparación de cubiertas con sustitución parcial de materiales de cubrición.
  • Pintura, estuco y reparación de fachadas de edificios sin interés histórico-artístico.
  • Colocación de puertas y persianas en aberturas.
  • Colocación de rejas.
  • Construcción, reparación o sustitución de tuberías de instalaciones desagües y albañales.
  • Construcción de pozos y fosas sépticas.
  • Modificación de balcones, repisas o elementos salientes.
  • Reparación o construcción de elementos estructurales, entreplantas, refuerzos de pilares.
  • Ejecución o modificación de aberturas que no afecten a elementos estructurales.
  • Formación de aseos en locales comerciales o almacenes.
  • Construcción o modificación de escaparates.
  • Colocación de elementos mecánicos de las instalaciones en terrazas o azoteas que no estén amparadas por licencia de obras.
  • Reposición de elementos alterados por accidente o deterioro de fachadas.
  • Establecimiento de muros.
  • Construcción de vallas.
  • Formación de jardines cuando no se trate de los privados complementarios del edificio.
  • Construcción de piscinas.

Artículo 3.5.6. Obras de nueva edificación

Las obras de nueva edificación comprenden los tipos siguientes:

1. Obras de reconstrucción, que tienen por objeto, mediante nueva construcción, la reedificación de un edificio preexistente, total o parcialmente desaparecido, en el mismo lugar reproduciendo sus características morfológicas.

2. Obras de sustitución, mediante las cuales se derriba una edificación existente o parte de ella, y en su lugar se erige nueva construcción.

3. Obras de nueva planta. Son las de nueva construcción sobre solares vacantes.

4. Obras de ampliación, que incrementan el volumen construido o la ocupación en planta de edificaciones existentes.

Artículo 3.5.7. Obras de demolición

Las obras de demolición podrán ser:

1. Totales.

2. Parciales. En función del alcance de la demolición parcial se distinguen:

a) Demoliciones que no afectan a elementos estructurante y de escasa entidad. No requerirán proyecto técnico.

b) Demolición que afecta a elementos estructurantes de la construcción. Necesitarán proyecto técnico.

Artículo 3.5.8. Condiciones comunes

1. Según lo dispuesto con carácter general en estas Normas, los proyectos de obras de edificación comprenderán los siguientes documentos:

1.1. Memoria descriptiva. Contendrá:

a) La descripción de las obras, y en particular la de aquellos datos que no puedan representarse, numérica o gráficamente, en los planos.

b) Asimismo se describirán, en su caso, las galerías subterráneas, minas de agua o pozos que existan en la finca, aunque se hallen abandonados, junto con un croquis acotado en el que se expresen la situación, configuración y medidas de los referidos accidentes del subsuelo.

c) Indicación de los canales de acceso y conexión con las redes existentes.

d) Se incluirá una ficha-resumen comprensiva de los datos y documentos requeridos, según modelo oficial, en su caso.

1.2. Memoria justificativa. Que contendrá la justificación, al menos, de los siguientes aspectos:

a) Cumplimiento de la normativa urbanística y ordenanzas que le sean de aplicación.

b) Aprovechamiento real permitido sobre la parcela y aprovechamiento susceptible de apropiación por su titular, en función de las determinaciones del presente Plan General, reparcelaciones previas, acuerdos de cesión o equidistribución previamente inscritos en el Registro de Transferencias de Aprovechamiento y/o solicitud de reparcelación económica al Ayuntamiento.

c) Justificación específica de que el proyecto cumple las normas sobre prevención de incendios y normas sobre accesibilidad y eliminación de barreras arquitectónicas.

d) Reserva de espacios para aparcamientos y plazas de garaje, de conformidad con lo dispuesto en estas Normas.

e) En caso necesario, medidas para la conservación, in situ o in loco, de los elementos de carácter histórico-arqueológico que existiesen en la parcela, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 8.2.6 del Capítulo Segundo del Título Octavo.

1.3. Planos, entre los que se incluirán:

a) Emplazamiento, a escala mínima 1:2.000 y 1:500, copias de los planos oficiales, en los que se exprese claramente la situación de la finca y la obra con referencia a las vías públicas o privadas en que esté situada. En estos planos se acotarán las distancias de la obra al eje de la vía pública y la anchura de ésta, así como su relación con la calle más próxima y se indicarán las alineaciones oficiales.

En dicho plano figurará cuando sea necesario las construcciones existentes en las fincas colindantes, con los datos suficientes para poder apreciar, en su caso, los posibles condicionantes que puedan derivarse, y además se dibujará sobre la parcela para la que se solicita licencia, la edificación que se pretende realizar, indicando en números romanos el número de plantas de sus diferentes partes.

b) Topográfico del solar, en su estado actual a escala debidamente acotado, con referencia a elementos fijos de fácil identificación, figurando línea de bordillo si la hubiese, alineación que le afecte y edificaciones y arbolado existente.

En su caso, se presentará copia del plano correspondiente al Expediente de Alineaciones.

c) Plantas y fachadas, a escala con las secciones necesarias para su completa inteligencia, acotado, anotado y detallado, todo cuanto sea preciso para facilitar su examen y comprobación en relación al cumplimiento de las ordenanzas que fueran aplicables.

1.4. Presupuesto, que se redactarán con las características y detalle que requiera la debida definición de las obras comprendidas. Deberán satisfacer lo dispuesto en las reglamentaciones técnicas aplicables y en las instrucciones que, en su caso, apruebe mediante Ordenanza el Ayuntamiento de Córdoba.

En proyectos de demolición, reconstrucción y sustitución, se presentará documentación justificadora del cumplimiento de los derechos de realojamiento y retorno establecidos en la Disposición Adicional Cuarta del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobada por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, excepto su regla 2ª, aprobada como Ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio.

1.5. Etapas. Los proyectos incorporarán como anexo el señalamiento de los plazos de iniciación de las obras y de su duración máxima prevista, así como los plazos parciales de ejecución, si éstos fuesen procedentes por el objeto del proyecto. Igualmente, se señalarán los plazos máximos de interrupción de las obras.

Para las obras de nueva edificación y las de reestructuración total, los plazos serán como mínimo los que resulten aplicables de las fases de realización del movimiento de tierras, forjado de suelo de planta baja y coronación.

2. Incluirán, además, los complementos documentales específicos previstos en los artículos siguientes para los distintos tipos de obra.

Artículo 3.5.9. Documentación específica de los proyectos de obras en edificios existentes

1. Los proyectos de obras en edificación existente contendrán, en todo caso:

a) Descripción fotográfica del edificio en su conjunto y de sus elementos característicos a efectos de la obra que se pretende. A fin de posibilitar la comparación del estado original con el resultante de la actuación proyectada.

b) Detalles pormenorizados de los principales elementos que sean objeto de consolidación, reparación o sustitución, poniendo de manifiesto las posibles alteraciones que en la tipología del edificio pudieran introducir las obras.

c) Cuantos datos gráficos permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.

d) Documentación gráfica y fotográfica que describa o no la existencia de ruidos de especies protegidas con propuesta de conservación o de alternativas de renidificación natural o artificial, de conformidad a lo establecido en estas Normas.

2. Además las obras de restauración y rehabilitación contendrán los siguientes documentos:

a) Levantamiento del edificio en su situación actual.

b) Descripción documental de todos aquellos elementos que ayuden a ofrecer un mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio, de sus características originales y de su evolución.

c) Detalles pormenorizados de los principales elementos que se restauran o rehabilitan acompañados, cuando sea posible, de detalles equivalentes del proyecto original.

d) Justificación de las técnicas empleadas en la restauración o rehabilitación.

e) En aquellos casos en que estas obras afecten a edificios catalogados o localizados en parcelas sometidas a la cautela de "condiciones especiales de conservación de las murallas", será igualmente preceptiva una Información Urbanística de carácter arqueológico previa a la concesión de la licencia.

Cuando las obras de restauración o rehabilitación no afecten a la totalidad del edificio, podrá reducirse, a juicio del Ayuntamiento, la documentación a aportar en función del alcance de la actuación.

3. Obras de conservación o mantenimiento. Cuando en la obra se alterase alguna de las características básicas del aspecto del edificio, tales como materiales, textura, color, etc., se aportarán los documentos que justifiquen y describan la solución proyectada, la pongan en comparación con la situación original y permitan valorar la situación final como resultado de la ejecución de las obras proyectadas.

. Obras exteriores. Contendrán además la justificación de la solución proyectada como menos lesiva de la configuración y aspectos exteriores y de su homogeneidad con obras análogas.

5. Cuando la obra sea considerada de carácter menor, en los casos en que afecten de algún modo a fachadas de locales, a su acondicionamiento interior, y a todo lo que suponga refuerzo, reparación o construcción de elementos estructurales (pilares, entreplantas, etc...), requerirá proyecto firmado por técnico competente y visado, si así fuere reglamentario, por su Colegio Profesional.

Dicho proyecto contendrá toda la documentación necesaria para conocer la situación y estado de la edificación existente, el alcance de las obras con planos y presupuestos, y justificación pormenorizada de las soluciones adoptadas.

Artículo 3.5.10. Documentación específica de los proyectos de nueva edificación

1. En general, los proyectos de nueva edificación deberán contener una separata suscrita por el solicitante de las obras y por el técnico proyectista, con el siguiente contenido:

a) Memoria resumen de los datos cuantitativos y cualitativos básicos del proyecto determinantes del cumplimiento de la normativa urbanística y del uso a que se le destina.

b) Plano de situación a escala 1:2.000

En todo caso, los proyectos contendrán los documentos particulares que se señalan en los puntos siguientes.

2. Obras de reconstrucción. Se complementarán con la siguiente documentación:

a) Reproducción de los planos originales del proyecto de construcción del edificio primitivo, si los hubiera.

b) Descripción documental de todos aquellos elementos que ayuden a ofrecer un mejor marco de referencia para el conocimiento de las circunstancias en que se construyó el edificio que se proyecta reconstruir, de forma que pueda valorarse la conveniencia de la reconstrucción.

c) Si las obras de reconstrucción fuesen de una parte de un edificio, se expondrá gráficamente la relación con la parte en la que se integra.

3. Obras de sustitución.

Cuando las condiciones particulares de zona lo requieran, se incluirá un estudio comparado del alzado del tramo o tramos de calle a los que dé la fachada del edificio, así como la documentación fotográfica necesaria para justificar la solución propuesta en el proyecto.

Se añadirá una separata sobre condiciones de demolición de la edificación a sustituir.

4. Obra de nueva planta.

En los casos en que la edificación deba formar frente de calle con sus colindantes y lo requieran las condiciones particulares de la zona, se incluirán los mismos complementarios previstos en el número anterior para las obras de sustitución.

5. Obras de ampliación. Incorporarán los siguientes documentos:

a) Levantamiento del edificio en su situación actual y descripción fotográfica del mismo.

b) Cuando las condiciones particulares de la zona lo requieran, estudio comparado de alzado del tramo o tramos de calle a los que dé fachada el edificio y cuanta documentación gráfica permita valorar la adecuación morfológica conjunta de la ampliación proyectada.

c) Cuando afecten a la estructura del edificio, se aportará documentación específica, suscrita por técnico competente, sobre estudios de las cargas existentes y resultantes, y de los apuntalamientos que hayan de efectuarse para la ejecución de las obras.

Artículo 3.5.11. Documentación específica de los proyectos de demolición

Los proyectos de demolición incluirán documentación adecuada para poder estimar la necesidad o conveniencia de la misma y, en todo caso, contendrán los siguientes documentos:

a) Plano de emplazamiento, a escala mínima 1:500.

b) Croquis de plantas, alzados y secciones que permitan apreciar la índole del derribo a realizar.

c) Memoria técnica en la que se incluyan las precauciones a tomar en relación con la propia obra, vía pública y construcciones o predios vecinos.

d) Fotografías en las que se pueda apreciar el carácter de la obra a derribar o demoler. Las fotografías serán firmadas al dorso por el propietario y el técnico designado para dirigir la obra.

e) Comunicación de la aceptación del técnico designado para la dirección de las obras visado, en su caso, por el Colegio Profesional correspondiente.

f) Documentación gráfica y fotográfica que describa o no la existencia de nidos de especies protegidas, con propuesta de conservación o de alternativas de renidificación natural o artificial, de conformidad a lo establecido en estas Normas.

g) Documentación gráfica que describa la existencia o no de elementos de valor arqueológico-histórico, con propuesta de conservación in situ o de desmonte y traslado. En todos los edificios catalogados o situados en parcelas sometidas a la cautela de "condiciones especiales de conservación de las murallas", será preceptiva una información urbanística de carácter arqueológico previa a la concesión de la Licencia.

Sección 4ª

PROYECTOS DE OTRAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS

Artículo 3.5.12. Definición y clases

1. A los efectos de estas Normas, se entienden por otras actuaciones urbanísticas aquellas otras construcciones, ocupaciones, actos y formas de afectación del suelo, del vuelo o del subsuelo, que no estén incluidas en las secciones anteriores o que se acometan con independencia de los proyectos que en ellas se contemplan.

2. Estas actuaciones urbanísticas se integran en los siguientes subgrupos:

a) Obras civiles singulares

b) Actuaciones estables

c) Actuaciones provisionales

3. Se definen como obras civiles singulares las de construcción o instalación de piezas de arquitectura o ingeniería civil, o de esculturas ornamentales, puentes, pasarelas, muros, monumentos, fuentes y otros elementos urbanos similares, siempre que no formen parte de proyectos de urbanización o de edificación.

4. Serán actuaciones estables cuando su instalación haya de tener carácter permanente o duración indeterminada.

Comprende este subgrupo, a título enunciativo, los conceptos siguientes:

a) La tala de árboles y la plantación de masas arbóreas.

b) Movimientos de tierra no afectos a obras de urbanización o edificación, incluidas la construcción de piscinas y la apertura de pozos.

c) El acondicionamiento de espacios libres de parcela, y la ejecución de vados de acceso de vehículos.

d) Nuevos cerramientos exteriores de terrenos o modificación de los existentes.

e) Implantación fija de las casas prefabricadas o desmontables y similares.

f) Instalaciones ligeras de carácter fijo propias de los servicios públicos o actividades mercantiles en la vía pública, tales como cabinas, quioscos, puntos de parada de transporte, postes, etc.

g) Recintos y otras instalaciones fijas propias de actividades al aire libre, recreativas, deportivas, de acampanada, etc., sin perjuicio de los proyectos complementarios de edificación o urbanización que, en su caso, requieran.

h) Soportes publicitarios exteriores, incluidos todos los que no estén en locales cerrados.

i) Instalaciones exteriores propias de las actividades extractivas, industriales o de servicios, no incorporadas a proyectos de edificación.

j) Vertederos de residuos o escombros.

k) Instalaciones de depósito o almacenamiento al aire libre, incluidos los depósitos de agua y de combustibles líquidos y gaseosos, y los parques de combustibles sólidos, de materiales y de maquinaria.

l) Instalaciones o construcciones subterráneas de cualquier clase no comprendidas en proyectos de urbanización o de edificación.

m) Usos o instalaciones que afecten al vuelo de las construcciones, del viario o de los espacios libres, tales como tendidos aéreos de cables y conducciones, antenas u otros montajes sobre los edificios ajenos al servicio normal de éstos y no previstos en sus proyectos originarios, teleféricos, etc.

5. Son actuaciones provisionales las que se acometan o establezcan por tiempo limitado o precario, y particularmente las siguientes:

a) Vallados de obras y solares.

b) Sondeos de terrenos.

c) Instalación de maquinaria, andamiajes y apeos.

d) Ocupación de terrenos por recintos feriales, espectáculos u otros actos comunitarios al aire libre.

e) Ocupación de terrenos por otras instalaciones desmontables.

Artículo 3.5.13. Condiciones de los proyectos de otras actividades urbanísticas

1. Los proyectos a que se refiere esta sección se atendrán a las especificaciones requeridas por las reglamentaciones técnicas especificas de la actividad de que se trate, a los contenidos en estas Normas y a las especiales que pudiera aprobar el Ayuntamiento. Como mínimo contendrán memoria descriptiva y justificativa, plano de emplazamiento, croquis suficientes de las instalaciones y presupuesto.

2. Las actuaciones comprendidas en este artículo que supongan remociones del terreno, precisarán una información urbanística de carácter arqueológico que evalúe las posibles afecciones sobre el Patrimonio Arqueológico.

3. Tendrán la consideración de obras menores, que no precisan proyecto técnico, las realizadas en la vía pública relacionadas con la edificación contigua, las pequeñas obras de reparación, adecentamiento de edificios, y las obras en solares y patios.

Sección 5ª

PROYECTOS DE ACTIVIDADES E INSTALACIONES

Artículo 3.5.14. Definición y clases

1. Se entienden por proyectos de actividades e instalaciones aquellos documentos técnicos que tienen por objeto definir, en su totalidad o parcialmente, los elementos mecánicos, la maquinaria o las instalaciones que precisan existir en un local para permitir el ejercicio de una actividad determinada.

2. Los proyectos de actividades e instalaciones comprenden las siguientes clases:

a) Proyectos de instalaciones de actividades. Son aquellos que definen los complementos mecánicos o las instalaciones que se pretenden instalar en un local o edificio con carácter previo a su construcción o adecuación y, en todo caso, con anterioridad al inicio de una actividad que se pretenden implantar.

b) Proyectos de mejora de instalación. Son aquellos que definen la nueva implantación, mejora o modificación de instalaciones, máquinas o elementos análogos, en edificios o locales destinados a actividades que se encuentran en funcionamiento.

Artículo 3.5.15. Condiciones de los proyectos de actividades e instalaciones

Los proyectos técnicos a que se refiere esta sección estarán redactados por facultativo competente, y se atendrán a las determinaciones requeridas por la reglamentación técnica especifica, por el contenido de estas Normas y por las especiales que pudiera aprobar el Ayuntamiento. En su caso satisfarán las especificaciones contenidas en el Reglamento de Actividades Molestas, Nocivas, Insalubres y Peligrosas, en el Reglamento de Espectáculos Públicos y actividades recreativas, en la Ley 7/94 de Protección Ambiental de la Comunidad Autónoma de Andalucía, en la Norma Básica de la Edificación sobre Condiciones de Protección contra Incendios en Los Edificios y en cualquier otra legislación sectorial que sea de aplicación. Contendrán, como mínimo, los siguientes documentos:

a) Memoria descriptiva y justificativa.

b) Planos de situación del local dentro de la planta del edificio.

c) Planos de proyecto.

d) Presupuesto.

Asimismo se incluirá Declaración de la potencia de los motores a instalar y fotocopia del alta en la Impuestos de Bienes Inmuebles.

Sección 6ª

PROYECTOS DE MODIFICACIÓN DE USO

Artículo 3.5.16. Definición

Se entiende por modificación del uso el ejercicio en una finca de un uso distinto del obligado, según lo definido en estas Normas.

Artículo 3.5.17. Condiciones de los proyectos de modificación de uso

Con la solicitud de licencia para la modificación de uso, y sin perjuicio de lo regulado en los arts. 5.2.10. y 12.1.4. de estas Normas, se acompañará proyecto con el siguiente contenido:

a) Memoria justificativa pormenorizada del cumplimiento de las limitaciones establecidas en el vigente Plan General para el uso pretendido, con indicación de si el nuevo uso es admisible por el Planeamiento vigente.

b) Plano de situación de la finca a escala 1/2.000 con referencia a las vías públicas y particulares que limiten la totalidad de la manzana en este situada.

c) Plano de emplazamiento a escala 1/500, en el que se exprese claramente la situación de la finca dentro del inmueble que ocupa.

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CAPITULO QUINTO

EQUIPAMIENTO COMUNITARIO

Artículo 12.5.1. Definición y clases

1. Se define como uso de equipamiento comunitario (EQ), público o privado, el que sirve para dotar a los ciudadanos de las instalaciones y construcciones que hagan posible su educación, su enriquecimiento cultural, su salud y, en definitiva, su bienestar, y a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad tanto los de carácter administrativo como los de abastecimiento.

2. A efectos de su regulación pormenorizada se definen:

2.1. Educativo (E):

Que comprende los espacios o locales destinados a actividades de formación en sus diferentes niveles, tales como centros escolares, guarderías, academias, universidades, conservatorios etc., así como sus instalaciones complementarias (deportivas, etc.).

Las actividades de este grupo sólo podrán desarrollarse:

a) Las guarderías y escuelas infantiles (de 0 a 6 años),

a.1) En edificios educativos y/o religiosos, exclusivos.

a.2) En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante y primera.

b) Los centros escolares, academias, centros universitarios;

b.1) En edificios educativos exclusivos.

b.2) En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante. Se permiten en planta primera y segunda, siempre que la actividad no supere en cada una de las plantas los 200 m2 de superficie construida, no pudiendo utilizar los accesos de las viviendas salvo en caso de emergencia.

c) Las academias de baile, danza o similares.

c.1) En edificios educativos exclusivos.

c.2) En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante.

2.2. Servicios de interés público y social (SIPS):

Los que se destinan a proveer alguna de las siguientes prestaciones sociales.

a) Cultural.

Que comprende los espacios o locales destinados a la conservación, transmisión y génesis de los conocimientos (bibliotecas, archivos, museos, centros de investigación, etc.) y las actividades socioculturales y de relación (recintos de ferias de muestras, centros de asociaciones, agrupaciones, cívico-sociales, peñas, cofradías, centros parroquiales, teatros, auditorios al aire libre, etc.).

Las actividades de este grupo que contengan instalaciones clasificables dentro de hostelería, se considerarán designadas en este.

En edificios destinados total o parcialmente a viviendas, las actividades socioculturales y de relación sólo podrán ejercerse en planta por debajo de la tercera (incluida), con vías de evacuación adecuadas independientes de las del resto del edificio y con la adecuada insonorización.

b) Uso de asistencia sanitaria.

Que comprende los espacios o locales destinados a asistencia y prestación de servicios médicos o quirúrgicos a los enfermos, con o sin alojamiento en los mismos, tales como hospitales, clínicas, centros de salud, ambulatorios, etc.

Las actividades de este grupo sólo podrán desarrollarse:

- En edificio sanitario exclusivo.

- En edificios destinados a otros usos, únicamente en planta de rasante.

c) Bienestar social.

Que comprende la prestación de asistencia no específicamente sanitaria a las personas, mediante los servicios sociales. Tales como espacios o edificios destinados a asuntos sociales y residencias comunitarias (residencias de ancianos, residencias de estudiantes y residencias infantiles, albergues públicos, red de paradores públicos u otras similares...).

Condiciones de aplicación de la residencia comunitaria.

1. En el caso de residencia de ancianos será de aplicación lo dispuesto en la correspondiente Ordenanza sectorial.

2. Estas actividades sólo podrán desarrollarse:

- En edificio exclusivo.

- En edificios destinados a viviendas, únicamente en planta baja, primera y segunda, con elementos de evacuación comunes, o por encima de la segunda, con elementos de evacuación adecuados e independientes de los del resto del edificio.

- En edificio educativo o religioso, exclusivos, únicamente en planta baja, primera y segunda.

d) Religioso.

Que comprende los espacios o locales destinados al culto y los directamente ligados al mismo (templos, conventos, etc.).

En edificios destinados total o parcialmente a vivienda, sólo podrán ejercerse actividades comprendidas en este grupo en planta baja y en primera cuando éste esté unida al local de planta baja, no pudiendo utilizar los accesos de las viviendas, salvo en caso de emergencia.

e) Otros servicios urbanos.

Mediante los que se cubren los servicios de protección y salvaguarda de los bienes y personas (bomberos, policía, guardia civil, prisiones, centros tutelares de menores), se mantiene el estado de los espacios públicos (cantones de limpieza y similares), y se mantiene el estado de los espacios dedicados a telefonía (centrales de telefonía) y energía eléctrica (centros de transformación media y alta técnicos). Se incluyen asimismo las oficinas de las administraciones públicas y sus instalaciones complementarias (infraestructuras, centros de control animal, etc.), mercados públicos. Se incluyen también en este grupo los usos propios de defensa, mediante los que se da acogida al acuartelamiento de los cuerpos armados.

f) Cementerios y tanatorios.

Mediante el que se proporciona el enterramiento o incineración de los restos humanos. Las nuevas implantaciones de este uso sólo serán admisibles en suelo no urbanizable,

En cuanto a los tanatorios existentes, implantados legalmente en desarrollo del régimen de usos de la precedente Revisión del Plan General, éstos podrán desarrollar su actividad pudiendo realizarse sobre los mismos las obras de mantenimiento y reforma necesarias, mientras se mantenga el uso.

2.3. Deportivo (D):

Que comprende los espacios o locales destinados a la práctica, enseñanza o exhibición del deporte y la cultura física, así como las instalaciones complementarias (saunas, jacuzzi, vestuarios, residencia de deportistas, aulas de enseñanza deportiva, u otras que tengan este carácter complementario).

En edificios destinados total o parcialmente a viviendas, sólo podrán ejercerse actividades de este grupo en plantas sótano y baja. Se permiten en planta primera y segunda, siempre que la actividad no supere en cada una de las plantas los 250 m² de superficie construida.

En aquellos edificios exclusivos dedicados a este uso (pabellones polideportivos, piscinas, campos de deportes, estadios de atletismo o polideportivos, etc.), podrá admitirse la implantación de usos complementarios que, sin predominar sobre el principal, coadyuven al buen funcionamiento social del mismo (usos de hostelería, recreativos, galerías comerciales, oficinas, etc.), siempre que no se incumpla la normativa sectorial de compatibilidad con el uso principal y, en conjunto, no se supere el 35% de la ocupación total de la instalación.

En ningún caso se tratará de usos independientes en su régimen jurídico de propiedad y registral, del deportivo que los sustenta, no pudiente alterarse mediante estas instalaciones la calificación de EQ Deportivo que el Plan General asigna.

En caso necesario el Ayuntamiento podrá exigir la redacción de un Plan Especial que garantice la idoneidad de la implantación en relación a la zona en que se encuentra el equipamiento en cuestión.

CAPITULO QUINTO

EDIFICACIONES EXISTENTES

Artículo 9.5.1. Edificaciones conformes con el planeamiento anterior.

1. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor del Plan General que, en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Quinta 1ª del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, sean conformes con la ordenación urbanística aplicable en su momento o respecto de las que no proceda, por transcurso de los plazos, las medidas previstas para el restablecimiento de la legalidad se entienden patrimonializadas a los efectos dispuestos en este Plan.

2. Sin perjuicio de lo anterior, dichas edificaciones podrán encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:

a) Fuera de ordenación.

b) Fuera de ordenanzas.

c) Conforme a la nueva ordenación.

Artículo 9.5.2. Situaciones fuera de ordenación

1. A los efectos del artículo 137 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado en su apartado 5 por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y en los restantes como ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por su Ley 1/1997, de 18 de junio, se consideran disconformes e incompatibles con el planeamiento los edificios, construcciones e instalaciones que se encuentren en las siguientes situaciones:

a) Los que ocupen suelo calificado como viario (con excepción de los afectados por meros ajustes de alineaciones), espacios libres o zona verde así como el destinado a uso dotacional público y ello si forman parte tanto del sistema general como del sistema local.

b) Los que se emplacen en terrenos que, en virtud del planeamiento, deban ser objeto de expropiación, o de cesión obligatoria y gratuita o bien donde se haya de llevar a cabo la demolición o expropiación de dichos edificios.

c) Los que alberguen o constituyan usos cuyos efectos de repercusión ambiental vulneren los máximos tolerados por las presentes Normas, por las Ordenanzas Municipales específicas o por las disposiciones legales vigentes en materia de seguridad, salubridad o protección del medio ambiente.

2. La calificación como fuera de ordenación no es de aplicación a los inmuebles incluidos en cualquier de los niveles de protección o en los catálogos de los planes de desarrollo del Plan General que establezcan medidas especiales de protección.

Artículo 9.5.3. Efectos de la calificación de fuera de ordenación

La calificación como fuera de ordenación es causa de denegación de licencias de obras, salvo las siguientes:

a) Las de conservación y mantenimiento y las exteriores de reforma menor, que serán admisibles en todos los casos.

b) Las que vayan directamente dirigidas a eliminar las causas determinantes de la situación de fuera de ordenación cuando ésta sea subsanable.

c) Las parciales de consolidación o reparación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición del inmueble o la erradicación del uso en el plazo de quince (15) años desde la fecha en que se pretendiese realizarlas. Esta excepción no es aplicable a los supuestos de usos lesivos a que se refiere el apartado c) del punto 1 del artículo anterior.

d) Las parciales de consolidación o reparación, cuando estuviese prevista la expropiación o demolición del inmueble o la erradicación del uso antes de quince (15) años, y las de actividades e instalaciones, siempre que el propietario, en la solicitud de licencia, renuncie expresamente al aumento de valor de la expropiación derivado de las obras e instalaciones para las que se solicita licencia y asuma el compromiso de demoler o trasladar la obra o instalación cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización.

Artículo 9.5.4. Situación de fuera de ordenanzas

1. Se encontrarán en situación de fuera de ordenanzas los edificios, construcciones e instalaciones que aún siendo disconformes con las determinaciones del presente Plan no se encuentran en ninguno de los supuestos del punto 1 del artículo 9.5.2 por lo que este Plan los considera compatibles con el mismo.

2. En particular se encuentran en situación de fuera de ordenanzas los edificios afectados por alineaciones previstos en este Plan General, algunos de los cuales aparecen recogidos en el Plano de "Calificación, Usos y Sistemas".

Artículo 9.5.5. Consecuencias del fuera de ordenanzas

1. Además de las obras previstas en el artículo 9.5.3 se admiten para los edificios calificados como fuera de ordenanzas la realización de obras de consolidación, conservación, reparación, rehabilitación y mejora cualquiera que sea su alcance.

2. Asimismo, se admite la realización de obras que supongan aumento de volumen siempre que la edificabilidad resultante no supere la permitida por el presente Plan General. En este caso, la actuación en función de sus características y alcance se sujetará al régimen de sustitución de la edificación, debiendo justificar el propietario, en su caso, la disponibilidad del aprovechamiento correspondiente.

3. La edificación existente en los solares destinados a uso dotacional privado podrá mantenerse y se permitirán además las obras a que se refiere el punto 1 de este artículo siempre que se mantenga la afectación al uso dotacional privado y las exigencias funcionales que el mismo requiere.

Artículo 9.5.6. Situaciones conformes a la nueva ordenación

Se entienden conformes y compatibles con el presente Plan los edificios, construcciones e instalaciones existentes a la entrada en vigor del presente Plan que resulten conformes con sus determinaciones y que por tanto se sujetarán a lo en él dispuesto.

Artículo 9.5.7. Edificaciones disconformes con el planeamiento anterior

1. Las edificaciones, construcciones e instalaciones realizadas durante la vigencia del anterior Plan con incumplimiento de las normas referentes a edificabilidad, ocupación y uso del suelo y que resultaban disconformes e incompatibles con dicho planeamiento, quedarán sometidas al régimen establecido en el artículo 9.5.3, si hubiesen transcurridos los plazos para el restablecimiento de la legalidad urbanística.

2. En caso de que dichos plazos no hubiesen aún concluido el Ayuntamiento podrá optar por la expropiación o venta forzosa de los referidos terrenos.

3. Lo dispuesto en este artículo no será de aplicación cuando edificaciones, construcciones e instalaciones se encontrasen en el supuesto del artículo 9.5.6.

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3. Cuerpos salientes: se permiten cuerpos salientes cerrados, con un vuelo máximo de 40cm. en espacios locales, 60cm. en espacios medios siempre que el ancho de la calle sea mayor de 8m. y 1m. en espacios primarios siempre que el ancho de la calle sea mayor de 12m..

Los cuerpos salientes abiertos son autorizables con un vuelo máximo de 40cm. en espacios locales, 60cm. en espacios medios siempre que el ancho de la calle sea mayor de 8m. y 1m. en espacios primarios siempre que el ancho de la calle sea mayor de 12m., de acuerdo con la calificación del plano de calificación y gestión (AUG).

4. Elementos salientes: se autorizan zócalos y elementos salientes en planta baja, sobresaliendo un máximo de 10cm. Las cornisas y aleros son autorizables con un vuelo máximo de 50cm.

Artículo 59. Ocupación

1. Se establece una ocupación máxima del 70% de la superficie de parcela en todas las plantas situadas sobre rasante, salvo que la planta baja se dedique a uso comercial, en cuyo caso puede ocuparse el 100%.

2. Se exceptúan de la regla de ocupación máxima, pudiendo ocupar la totalidad de la parcela, las edificaciones siguientes.

a) Edificios de equipamiento en las condiciones del art. 36.

b) Parcelas de superficie menor a 100m²., o fondo inferior a 7m. que resuelvan la iluminación de todas sus estancias desde el espacio público.

Artículo 60. Patios de luces y ventilación

La superficie y dimensiones de los patios de luces y ventilación se ajustarán a las establecidas con carácter general en los artículos 19 y 20.

Artículo 61. Condiciones de altura

1. El número máximo de plantas autorizable es el que se recoge para cada parcela en el plano de edificación (ES). Con carácter de mínimo obligatorio se permite una planta menos del máximo.

2. La altura de la edificación debe adaptarse a la de las parcelas colindantes para armonizar sus cotas en el conjunto de la fachada de la calle. Con este fin se establecen las siguientes alturas reguladoras:

PB+2: 10,50m

PB+3: 13,50m

PB+4: 16,50m

PB+5: 20,50m

PB+6: 23,50m

3. Por encima de la reguladora máxima solo son autorizables las construcciones definidas en el artículo 23.

Artículo 62. Ocupación del subsuelo

1. Se autoriza la ocupación del subsuelo hasta dos plantas de sótano y una ocupación máxima del 100% de la parcela.

2. El sótano autorizable por la ordenanza de zona renovada se dedicará preferentemente a uso de garaje, trasteros o almacenes ligados al uso sobre rasante. Cuando se destine a otros usos, la ocupación de la planta sótano debe deducirse de la de planta baja, que quedará en consecuencia disminuida.

Artículo 63. Condiciones de imagen urbana

1. La fachada de las edificaciones objeto de la ordenanza de zona renovada se ajustará a las siguientes condiciones:

a) Composición de conjunto según reglas de regularidad, correspondencia y proporción vertical de huecos.

b) Predominio del macizo sobre el hueco. La suma de longitudes de huecos no superará el 65% de la longitud total de fachada en planta baja, ni el 50% en plantas altas.

c) Disposición de carpinterías en cerramiento de fachada, prohibiéndose terrazas no voladas y embocaduras abiertas de garaje, salvo exigencias de la normativa sectorial.

2. Los materiales de acabado en fachada deben cumplir las siguientes condiciones:

a) Los materiales utilizados en paramentos de fachada, así como la carpintería y cerrajería serán acordes a los del sector.

b) La resolución de tejados y azoteas se ajustará a modelos tradicionales, utilizando materiales cerámicos y prohibiéndose otros acabados (láminas asfálticas autoprotegidas, cubiertas de fibrocemento, remates prefabricados de chimeneas de ventilación...).

Artículo 64. Licencia de obra

La solicitud de licencia de obras sobre parcelas calificadas como zona renovada debe incluir la siguiente documentación, además de la exigida por el planeamiento urbanístico general:

a) Memoria informativa, incluyendo reportaje fotográfico de las fachadas del frente de manzana en el que se ubica la parcela.

b) Memoria justificativa, analizando la adecuación de la intervención proyectada a las características del entorno (imagen urbana, materiales empleados).

c) Planos de alzado actual y reformado del tramo de calle en que se ubica el edificio, comprendiendo al menos una longitud de fachada no inferior a la del edificio a cada uno de sus lados.

En el caso de que la intervención proyectada afecte al subsuelo, el proyecto debe cumplir además las disposiciones del título V (normas del subsuelo).

Artículo 65. Informe urbanístico

Previamente a la presentación del proyecto básico, podrá solicitarse al Ayuntamiento un informe urbanístico sobre la actuación proyectada. La documentación técnica necesaria es la que corresponde a un estudio previo con el siguiente contenido:

a) Memoria informativa, incluyendo un reportaje fotográfico interior y exterior del edificio existente.

b) Planos de estado actual y propuesta de intervención a escala no inferior a 1:100, tanto de plantas como de alzados.

En el caso de que la intervención proyectada incluya ocupación del subsuelo, esta documentación debe complementarse con la reseñada en el título V (normas del subsuelo).

Artículo 66. Estado ruinoso y demolición de la edificación.

1. Para la demolición de edificios será necesario informe favorable de la administración cultural competente.

2. En el caso de que durante el proceso de demolición aparecieran elementos de interés histórico, monumental o constructivo que permanecían ocultos en la edificación original, el Ayuntamiento podrá ordenar la suspensión de la demolición e imponer la conservación de estos elementos mediante la modificación del Catálogo del Plan Especial.

3. El Ayuntamiento podrá dictar órdenes de ejecución como medida de prevención frente a situaciones de ruina en aquellos casos en los que la propiedad incumpla del deber legal de conservación de la edificación

CAPITULO PRIMERO

SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

Sección 1ª

CONDICIONES GENERALES

Artículo 7.1.1. Definición

Constituyen el Suelo Urbanizable Programado aquellos terrenos del suelo en los que el Plan General ha delimitado los sectores correspondientes para su desarrollo mediante Planes Parciales y establecido un programa de ejecución, vinculándolos al establecimiento de aquellos sistemas generales o elementos de los mismos, que son necesarios para el desarrollo de las previsiones del Plan en las distintas áreas de la ciudad.

Artículo 7.1.2. Programación

1. Las previsiones del Plan General sobre el Suelo Urbanizable Programado, se establecen, en principio, en el marco temporal de tres cuatrienios consecutivos.

2. El Programa de Actuación señala para cada una de dichas etapas cuatrienales los sectores de Suelo Urbanizable Programado cuyos Planes Parciales habrán de aprobarse en dicho plazo.

Artículo 7.1.3. Obligaciones y cargas de los propietarios

1. Las facultades del derecho de propiedad de los propietarios de Suelo Urbanizable Programado, se ejercerán dentro de los limites y con el cumplimiento de los deberes y obligaciones establecidos por la legislación vigente y en el artículo 4.1.4. de las presentes Normas.

2. Los propietarios de terrenos incluidos en el Suelo Urbanizable Programado podrán ejercer las facultades relativas al uso del suelo y su edificación con arreglo al contenido normal de la propiedad que les corresponda, en función del aprovechamiento tipo que el Plan asigna en esta clase y categoría de suelo sin perjuicio del debido y efectivo cumplimiento, con carácter previo o simultáneo al ejercicio de dichas facultades y dentro de los plazos establecidos en el plan de etapas de los correspondientes Planes Parciales, de las obligaciones y cargas que se imponen al propietario.

3. Es uno de los principales objetivos del Plan acercar la oferta residencial a la demanda ciudadana de "Vivienda de Protección Oficial" en cualquiera de sus modalidades. En este sentido, el Plan se plantea en su Programa la obligación de realizar el equivalente al menos a una media del 25% de las viviendas de cada sector, cumpliendo las características económicas que determinan dichas modalidades de la Vivienda de Protección Oficial (V.P.O.).

Con objeto del cumplimiento de la expresada determinación normativa los planes parciales preverán las ordenanzas específicas necesarias, integrándolas adecuadamente en la zonificación que propongan.

Artículo 7.1.4. Deber de urbanizar

1. En Suelo Urbanizable, constituyen carga de urbanización cuyo costeamiento corre a cargo de los propietarios de la unidad de ejecución, en proporción a sus aprovechamientos respectivos, las siguientes obras, con el alcance establecido en el Reglamento de Gestión Urbanística:

a) Las de vialidad, saneamiento, suministro de agua y energía eléctrica, alumbrado público, arbolado y jardinería previstas en el ámbito de la unidad de ejecución, así como la parte correspondiente de las obras de urbanización de la estructura general y orgánica del territorio e implantación de los servicios que estén previstas en los planes y proyectos y sean de interés para la unidad de ejecución.

Además ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzos de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que éste genere, de conformidad con unos requisitos y condiciones que establezca el presente Plan.

b) Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los Planes.

c) El coste de los planes parciales y de los Proyectos de Urbanización y gastos originados por la compensación y reparcelación.

d) Las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecución.

El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios interesados, cediendo éstos, gratuitamente y libres de cargas, terrenos edificables en la proporción que se estime suficiente para compensarlos.

2. Asimismo los propietarios estarán obligados al deber adicional de ejecutar por sí mismos la urbanización de los terrenos, además de costear la misma, cuando el sistema de actuación elegido, dentro de una unidad de ejecución, fuese el de compensación.

Sección 2ª

DESARROLLO DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

Artículo 7.1.5. Ámbito del planeamiento parcial

1. El desarrollo del Suelo Urbanizable Programado se llevará a cabo dentro del ámbito de los sectores que a tal efecto delimita este Plan General, a través de los correspondientes Planes Parciales que se ajustarán a sus determinaciones a lo establecido en el artículo siguiente de estas Normas.

2. Los Planes Parciales deberán referirse a sectores de Suelo Urbanizable Programado, pudiendo integrar elementos de sistemas generales interiores al mismo. También podrán integrar elementos de sistemas generales exteriores al sector cuando a juicio del Plan o de la Administración Municipal concurran circunstancias urbanísticas, que hagan aconsejable la vinculación de su desarrollo o sean elementos que tengan determinada la obtención de su suelo y su ejecución en su caso, con cargo al Suelo Urbanizable.

Artículo 7.1.6. Contenido y determinaciones

1. El Plan General regula su desarrollo en Planes Parciales mediante las disposiciones generales contenidas en estas Normas, así como mediante las determinaciones de carácter general y específico contenidas en este Título, en las Fichas Reguladoras de los Sectores y en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas".

2. Las determinaciones que se regulan en estas Normas, y que se recogen en las Fichas y planos son las siguientes:

a) Delimitación de los sectores para el desarrollo en Planes Parciales.

b) Iniciativa del planeamiento, indicando si es pública o privada.

c) Asignación de usos globales y fijación de su intensidad, señalando su edificabilidad bruta.

d) Se fijan algunos de los parámetros fundamentales de la ordenación y la edificación.

e) Localización y trazado preferente de algunos de los sistemas de viario secundario, de espacios libres y de equipamientos propios de cada sector, indicando el carácter vinculante o no de los mismos.

f) Trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica y otros servicios.

Dichas determinaciones tienen el carácter vinculante o indicativo que en cada caso se indica en la Ficha correspondiente.

Artículo 7.1.7 Regulación de la Ordenación y la Edificación

1. Los Planes Parciales regularán su ordenación interior y la disposición de la edificación de acuerdo con las indicaciones contenidas en las Fichas.

Cuando un Plan Parcial aplique a su ordenación interior más de una ordenanza de edificación, habrá de establecerse dentro del Plan una zonificación que delimite los ámbitos de aplicación de cada ordenanza.

La aplicación de las ordenanzas que se propongan se ajustarán en sus principios y criterios al repertorio de ordenanzas propuestas para el Suelo Urbano en la Normativa de este Plan; no obstante, justificadamente, no será obligatorio el cumplimiento estricto de todos y cada uno de los parámetros especificados en dichas ordenanzas (volumen, ocupación, altura, separación a linderos)

2. Las Fichas Reguladoras indican el aprovechamiento de cada Sector, expresado en edificabilidad bruta total. Este dato expresa las superficies edificables que pueden destinarse a los usos característicos y compatibles en el sector, pero no incluyen la edificabilidad propia de los usos complementarios de equipamiento público, que se entenderá añadida sobre aquellas en la magnitud que con carácter general regula el Título Décimo.

La edificabilidad bruta total se destinará a los usos previstos para cada sector, con las compatibilidades y limitaciones previstas en estas Normas.

3. En determinados sectores de Suelo Urbanizable Programado se establecen, bien en la Ficha reguladora o en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas", reservas de superficie para dotaciones locales (viario, zonas verdes o equipamiento) que deberán respetarse como mínimos. Cuando no se indiquen reservas, o las indicadas sean inferiores a las que corresponda por aplicación del Anexo del Reglamento de Planeamiento, deberá reservarse al menos la superficie que regula este último, que tendrá en todo caso la consideración de mínimo absoluto.

Los Planes Parciales de Ordenación señalarán y fijaran las dotaciones establecidas en al art. 83.2 de la Ley 1/1997 de la Comunidad Autónoma de Andalucía y en el Anexo al Reglamento de Planeamiento, así como el carácter público o privado de las mismas, reservándose, en cualquier caso, el Ayuntamiento la potestad de establecer como públicos determinados servicios de interés público y social que considere debidamente justificados. En todo caso, tendrán la consideración de públicas las dotaciones establecidas con tal carácter en el artículo mencionado.

4. Corresponde a los Planes Parciales la definición de las características técnicas y geométricas de toda la red viaria secundaria y de los aparcamientos, de acuerdo con lo que se expresa en el correspondiente Título de estas Normas.

Sección 3ª

GESTION DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

Artículo 7.1.8. Areas de reparto en Suelo Urbanizable Programado

1. En Suelo Urbanizable Programado el Plan General delimita una única área de reparto coincidente con el ámbito de cuatrienio en que debe desarrollarse dicho suelo.

2. Dicha área de reparto incluye, además de los sectores cuyo planeamiento parcial están incluidos en dicho cuatrienio, los Sistemas Generales adscritos al mismo para su gestión.

3. Para dicha área de reparto el Plan General fija el correspondiente aprovechamiento tipo, expresado en metros cuadrados construidos por metros cuadrados de suelo, referido en todo caso al uso característico del área de reparto.

4. Los sectores con exceso de aprovechamiento sobre el tipo de su cuatrienio, deberán ceder la superficie de suelo edificable sobre la que se sitúe el exceso de aprovechamiento, cuando éste no se destine a la adjudicación de suelo para propietarios de terrenos afectados por sistemas generales o cuando tales adjudicaciones no absorban la totalidad del exceso. En cualquier caso, en esta situación, les corresponderá la obtención, por ocupación directa o expropiación, de la superficie de suelo destinada a sistemas generales que se establecen con cargo a dicho exceso de aprovechamiento.

5. Las fichas de los planes parciales especifican la cuantía de este exceso, en su caso. La distribución y adscripción concreta de los sistemas generales a cada plan parcial será realizada por el Ayuntamiento a lo largo de la gestión del Plan. Los planes parciales deberán especificar en estos supuestos la cuantía del exceso, a efecto de adjudicar el mismo, tras las oportunas operaciones de reparcelación o compensación, a los propietarios de suelo destinados a sistemas generales que no sean objeto de expropiación o a la administración actuante, en otro caso.

Artículo 7.1.9. Delimitación de unidades de ejecución en Suelo Urbanizable Programado

1. En Suelo Urbanizable Programado, todos los terrenos de cada Plan Parcial deberán incluirse en unidades de ejecución cuya delimitación, así como la elección del sistema de actuación se contendrá en dichos documentos de planeamiento.

2. En todo caso, la división en unidades de ejecución de un Plan Parcial se hará conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística.

3. Cuando la delimitación de la unidad de ejecución esté contenida en el planeamiento parcial, no será de aplicación el procedimiento previsto en el artículo 38 del Reglamento de Gestión Urbanística, si bien la inicial delimitación de la unidad de ejecución habrá de vincularse a la aprobación inicial del correspondiente plan.

Sección 4ª

EJECUCION DEL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO

Artículo 7.1.10. Condiciones generales de edificación

1. El Suelo Urbanizable Programado estará sometido, con carácter general, a los requisitos relacionados con el régimen urbanístico de estas Normas. Sin embargo, podrán realizarse las obras correspondientes a la infraestructura del territorio o a los sistemas generales determinantes del desarrollo urbano, así como las de carácter provisional conforme a lo previsto en estas Normas.

a) Deben estar aprobados los correspondientes Planes Parciales y los Proyectos de urbanización.

b) Se deberán cumplir además los requisitos previstos en el artículo 6.0.16 de estas Normas

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