El Catálogo de Bienes Protegidos del Conjunto Histórico no puede entenderse autonomamente, como un instrumento cerrado en si mismo, sino como una herramienta más de la polìtica de protección y renovación de la edificación del Casco.

El Plan Especial es cauteloso en la catalogación de edificios, incluyendo en el presente Catálogo aquellos elementos de indudable interés histórico, artístico, ambiental o de especial significado en la memoria histórica de la ciudad.

Por contra, el Plan establece un cuidadoso sistema de regulación sobre las edificaciones no catalogadas, cuyo objeto es que, como ha venido sucediendo a lo largo de la historia, la edificación sea sustituida manteniendo los invariantes tipológicos y ambientales que caracterizan al casco cordobés.

1.3.1. OBJETIVOS

El modelo de regulación de la edificación que propone el Plan Especial trata de profundizar el del Plan General vigente, que sin duda ha contribuido a detener el proceso de deterioro a que el Casco ha estado sometido en épocas anteriores. Se plantean los siguientes objetivos:

a) Conservación de la trama y mantenimiento de las alineaciones.

b) Protección del sistema parcelario.

c) Defensa de los invariantes tipológicos tradicionales, basados en el protagonismo del patio.

d) Adecuación de la altura de la edificación a la dominante en la construcción tradicional.

e) Regulación de la ocupación del subsuelo.

f) Fomento de los sistemas constructivos tradicionales.

La regulación que el Plan Especial establece para el cumplimiento de estos objetivos parte del Plan General vigente, corrigiendo y complementado las determinaciones que la experiencia ha demostrado son insuficientes o desenfocadas, y manteniendo aquellas otras que conservan su validez..

1.3.2. LA PROTECCION DEL SISTEMA PARCELARIO

El parcelario constituye un patrimonio histórico, testigo de la evolución de la ciudad a lo largo del tiempo. A pesar de ser un sistema muy resistente a su modificación, se ha transformado con dos tipos de operaciones: Nuevas parcelaciones en vacíos urbanos y operaciones concretas de agregación y segregación de parcelas, de acuerdo con los nuevos tipos urbanos de cada momento histórico.

El Plan Especial propone avanzar en la regulación actual de agregación y segregación de parcelas, limitándolas a casos muy especiales (equipamientos, viviendas unifamiliares).

1.3.3. DEFINICION DE ZONAS Y ORDENANZAS

El Plan Especial califica las parcelas incluidas en su ámbito en cuatro zonas distintas, a las que asigna ordenanzas de edificación diferentes, en un gradiente que abarca desde la máxima protección a la mayor posibilidad de renovación:

a) Monumentos edificios y conjuntos catalogados.

b) Zona de protección tipológica.

c) Zona renovada.

Se pretende con esta medida matizar el gradiente de protección/renovación distinguiendo aquellas parcelas en las que las condiciones de intervención son más estrictas (incluso con exigencia de conservación parcial) de aquellas otras en las que la renovación de la edificación es asumible siempre que se realice aplicando los invariantes tipológicos tradicionales del Casco.

Con independencia de las ordenanzas anteriores, el Plan Especial establece dos regímenes específicos que regulan las edificaciones cuyas características especiales no son encajables en la normativa general: los equipamientos y los edificios de aparcamiento.

1.3.4. PARCELAS CATALOGADAS: CLASES DE OBRAS Y NIVELES DE PROTECCION

El Plan Especial simplifica la regulación de las clases de obras y niveles de protección establecidos por el Plan General vigente, que distingue 6 niveles de protección en los que se permiten hasta 8 grados de intervención.

Se establecen seis clases de obra:

a) Conservación integral.

b) Conservación estructural.

c) Conservación de la implantación.

d) Implantación con conservación tipológica.

e) Implantación con protección tipológica.

f) Nueva implantación.

El Plan establece tres tipos de elementos catalogados, cuyas condiciones de protección no responden a niveles asignados globalmente a nivel de parcela, sino que se especifican pormenorizadamente en la correspondiente ficha de Catálogo:

a) MONUMENTOS CATALOGADOS: Edificios monumentales, declarados, incoados o propuestos como Bienes de Interés Cultural, por sus valores excepcionales desde el punto de vista histórico, cultural o representativo. Las actuaciones que sobre estos edificios autorice el Plan Especial deberán estar plenamente coordinadas con la administración que mantiene su tutela.

b) EDIFICIOS CATALOGADOS: Edificios de valores singulares, que junto con los anteriores se incluyan en el Catálogo de Edificios Protegidos, identificándose los elementos objeto de protección y determinándose las intervenciones autorizables sobre cada uno de ellos.

c) CONJUNTOS CATALOGADOS: Edificios cuyo valor se basa en su pertenencia a un conjunto de características homogéneas, cuya preservación se considera conveniente.

Las parcelas catalogadas disfrutan de acuerdo con la regulación que establece el Plan Especial de los beneficios fiscales aplicable al régimen de protección integral (RD 1.020/1993).

1.3.5.PROTECCION TIPOLOGICA

Se aplica a las parcelas situadas en zonas de edificación tradicional no incluidas en Catálogo.

Las líneas generales de esta normativa son las siguientes:

a) Tipología

Se estima fundamental para el mantenimiento de los valores esenciales del Casco el control tipológico. La renovación de la edificación debe responder a tipologías tradicionales, basando la ordenación de las parcelas en el patio principal.

Se establece una regulación de la construcción en la parcela utilizando exclusivamente el parámetro de ocupación, y nunca el de edificabilidad. Se fomenta el uso unifamiliar permitiendo un mayor aprovechamiento de la parcela.

b) Patio principal:

Se profundiza la actual regulación del Plan General vigente, exigiendo la ubicación del patio principal en posiciones que garanticen la continuidad espacial calle-zaguán-patio (primera, segunda o tercera crujía). Se ponen en relación las rasantes de vial, patio y edificación, y se exige que las escaleras y los espacios de circulación se resuelvan alrededor de este patio.

No se permite la ocupación en subsuelo de este patio, para conseguir su transpiración y permitir su ajardinamiento.

c) Condiciones de altura:

Se mantiene en líneas generales el número de plazas autorizable actualmente fijado por el Plan General Se flexibiliza no obstante la regulación de alturas libres, para conseguir que la edificación renovada se realice con escalas similares a las utilizadas tradicionalmente.

d) Condiciones constructivas:

Pretende esta ordenanza incentivar, no con carácter obligado, la construcción con sistemas constructivos tradicionales de muros de carga, para mantener la organización espacial característica de las edificaciones del Conjunto Histórico, y la expresión formal de predominio del macizo sobre el hueco. Se garantiza así la compatibilidad de los sistemas estructurales empleados y la conservación de las condiciones ambientales del tejido urbano.

La coherencia entre construcción y forma exige también la defensa de la cubierta de teja tradicional, limitando la solución de azotea que significa profundos cambios en el paisaje urbano.

1.3.6. ORDENANZA DE ZONA RENOVADA

Se aplica a las zonas objeto de las operaciones de reforma interior del XIX-XX y transformadas por el régimen urbanístico de la "zona comercial" del Plan del 58.

El Plan Especial propone el mantenimiento en lineas generales de la normativa del Plan General (renovación en subzona II), ajustando la delimitación que éste establece.

1.2.1. NIVELES DE PROTECCION DE LA EDIFICACION

El objetivo de recuperación de los valores históricos, culturales y patrimoniales del Casco, y del establecimiento de una política de conservación de la edificación es desarrollado por el Plan General de 1986 mediante una ordenanza de protección de la edificación que afecta casi al 43% de las parcelas del Casco.

El Plan asigna a cada parcela un nivel de protección al que corresponden determinados grados de intervención previamente establecidos. Se trata por tanto de una ordenanza propiamente dicha, por no individualizar las actuaciones específicas posibles en cada parcela, como haría un Catálogo.

El Plan distingue 6 niveles de protección, que abarca desde la conservación integral a una mera preservación de elementos ambientales. El gradiente de protección puede sintetizarse así:

NIVEL DE PROTECCION "A": MONUMENTAL I

- Edificios incluidos: Los monumentales conservados íntegramente. (100 parcelas: 2% del total)

- Objetivo: Conservación integral.

NIVEL DE PROTECCION "B": MONUMENTAL II

- Edificios incluidos: los monumentales que por haber sufrido alteraciones parciales irreversibles, sólo pueden ser conservados parcialmente. (79 parcelas: 1,7% del total)

- Objetivo: Conservación de elementos de valor monumental aún existentes.

NIVEL DE PROTECCION "C": GLOBAL MAXIMO

- Edificios incluidos: Los singulares por su tipología o su lenguaje. (423 parcelas: 8,6% del total)

- Objetivo: Protección de los valores singulares (fachadas, patios..)

NIVEL DE PROTECCION "D": GLOBAL

- Edificios incluidos: Los que por su valor arquitectónico de conjunto contribuyen a la configuración del tejido o paisaje urbano. (812 parcelas: 17% del total)

- Objetivo: Conservación del esquema tipológico y de fachada, aún cuando se permite su demolición parcial.

NIVEL DE PROTECCION "E": AMBIENTAL

- Edificios incluidos: Los que por su fachada de interés contribuyen al paisaje urbano. (595 parcelas: 12% del total)

- Objetivo: Mantenimiento de la fachada.

NIVEL DE PROTECCION "F": PARCIAL

- Edificios incluidos: Los que contienen un elemento de valor histórico o arquitectónico. (38 parcelas: 0,8% del total)

- Objetivo: Mantenimiento del elemento.

En síntesis, se establecen:

- 3 niveles que afectan a edificios con indudable interés por sus características específicas individuales (A y B a escala monumental y C a menor escala).

- Un cuarto nivel que incluye edificios del caserío que, por su contribución en conjunto, contribuyen al "tono" general del Casco.

- Dos últimos niveles (E y F) que se refieren a parcelas cuyo interés se reduce a elementos concretos, permitiéndose la sustitución del resto

1.2.2. GRADOS DE INTERVENCION

Las actuaciones posibles en cada nivel de protección se ajustan a los siguientes grados de intervención establecidos por el Plan General:

GRADO 1º.: MANTENIMIENTO Y CONSERVACION.

- Obras no estructurales, que no modifican la estructura espacial originaria ni sus elementos esenciales.

GRADO 2º.: CONSOLIDACION Y RESTAURACION.

- Obras estructurales, que no modifican la estructura espacial originaria ni sus elementos esenciales.

GRADO 3º.: ADAPTACION.

- Obras de adecuación del edificio a nuevas necesidades de uso, y que no modifican la estructura espacial originaria ni sus elementos esenciales.

GRADO 4º.: REDISTRIBUCION.

- Obras que modifican el número y disposición de las unidades habitables del edificio, y que no modifican básicamente la estructura espacial originaria ni aumentan la superficie construida.

GRADO 5º.: RENOVACION EN REFORMA.

- Obras de sustitución de partes de un edificio no fundamentales (crujías de fachada y patios...) sin aumentar la superficie construida y sin superar el 15% de la superficie de parcela ni el 30% de la superficie edificada.

GRADO 6º.: AMPLIACION.

- Obras que aumentan la superficie construida, por uno de los tres procedimientos siguientes:

Grado 6.1.: AUMENTO DE OCUPACION.

- Obras de nueva planta, que aumentan la superficie ocupada menos del 50% de la superficie ocupada actual y del 20% de la superficie de la parcela.

Grado 6.2.: ENTREPLANTAS.

- Obras de nueva planta, que aumentan la superficie construida por ejecución de forjados intermedios, sin afectar al aspecto exterior del edificio.

Grado 6.3.: REMONTE.

- Obras de nueva planta, que aumentan la superficie construida por adición de una o más plantas sobre las existentes, en segunda crujía de fachada y de patio principal. En subzona I se permite una planta de remonte; en subzona II se admiten dos plantas; en edificios protegidos con "D", "E", "F", el régimen depende de la subzona dominante en su frente de fachada

GRADO 7º.: SUSTITUCION PARCIAL.

- Obras de edificación de nueva planta que mantienen una parte de los elementos del edificio preexistente no menor del 50% de la superficie ocupada.

GRADO 8º.: SUSTITUCION TOTAL.

- Obras de edificación de nueva planta que demuelen la totalidad del edificio preexistente, por uno de los tres procedimientos siguientes:

Grado 8.1.: REEDIFICACION INTEGRAL.

- Obras de reconstrucción total o parcial de la edificación preexistente.

Grado 8.2.: REIMPLANTACION TIPOLOGICA.

- Obras en que se mantienen las características fundamentales del edificio preexistente: Número, disposición y superficie de espacios libres; organización de accesos; sistemas de comunicaciones vertical y horizontal; jerarquía entre edificación a la calle e interior.

Grado 8.3.: NUEVA IMPLANTACION.

- Obras en que se mantienen la crujía de fachada (nivel "E") o el elemento protegido (nivel "F"), con edificación de nueva planta en el resto de parcela. (Se permite la sustitución total previa declaración de ruina).

1.2.3. RELACION ENTRE NIVELES DE PROTECCION Y GRADOS DE INTERVENCION

La correspondencia entre el grado de intervención máximo y el nivel de protección asignado a cada parcela queda sintetizada en el siguiente cuadro:

* Grado de intervención autorizable

- Grado de intervención no permitido

(R) Intervención preceptiva en caso de ruina