CAPITULO PRIMERO
CONDICIONES GENERALES
Artículo 12.1.1. Definición
- Las condiciones generales de los usos son aquellas, a las que han de sujetarse las diferentes actividades para poder ser desarrolladas en los lugares previstos por el Plan General o su planeamiento de desarrollo, sin perjuicio del cumplimiento, en su caso, de cuantas normas legales específicas (sectoriales, autonómicas o estatales) u ordenanzas o normas municipales pudieran ser de aplicación.
- En particular, todo uso deberá cumplir el Decreto 72/1.992, de 5 de mayo, sobre Eliminación de Barreras Arquitectónicas.
- Una Ordenanza Municipal de Aperturas desarrollará los aspectos concretos técnicos y de regulación de las Normas contenidas en este Título.
- El régimen de usos en el ámbito del Plan Especial del Conjunto Histórico de Córdoba se regulará por sus propias Normas de Usos, conforme a la asignación que para cada parcela se establece en su plano U: Usos.
Artículo 12.1.2. Tipos de Usos
El Plan establece dos niveles de asignación de usos: global y pormenorizado, que se corresponden con los niveles de desagregación propia de la ordenación general o sectorial y de parcela concreta. Además en relación con su posible implantación en el territorio en: admisibles, compatibles y prohibidos. Según esta tipificación, las regulaciones de zona, área o ámbito se efectúan con arreglo a los criterios siguientes:
1. Usos admisibles:
a) Uso global.
Es aquel que caracteriza la actividad fundamental de la ordenación de un ámbito, zona, área de reparto, por ser el dominante y de implantación mayoritaria en el área territorial que se considera.
b) Uso pormenorizado.
Es aquel que caracteriza a cada parcela concreta. La regulación de los correspondientes usos pormenorizados se efectúa, en cada clase de suelo, de conformidad a lo que se indica en el presente Título y se determina para cada parcela en el plano de "Calificación, Usos y Sistemas".
c) Usos compatibles.
Son aquellos:
c.1.) Que se pueden implantar en coexistencia con el uso pormenorizado, sometido a las restricciones que, en su caso, se regulan en estas Normas, en el Título de Ordenanzas de Edificación, o en los planes de desarrollo.
c.2.) Que pueden sustituir al uso pormenorizado, con los mismos parámetros previstos para esa parcela por el Plan, y las condiciones reguladas por estas Normas o por los planes de desarrollo para el nuevo uso que efectivamente se implanten. En el caso de parcelas comerciales previstas por el Plan en áreas de unifamiliares en cualquiera de sus variantes, que se sustituyan totalmente por cualquier otro uso compatible, perderán su especificidad y se regularan por las ordenanzas colindantes, criterio que se considerará genérico para otras situaciones similares.
2. Usos prohibidos.
Se consideran así aquellos usos que deben ser impedidos por las Normas de este Plan o por las Ordenanzas de los Planes Parciales al imposibilitar la consecución de los objetivos de la ordenación de un ámbito territorial concreto.
También son usos prohibidos aquellos que, aún no estando específicamente vedados, resultan incompatibles con los usos permitidos, aunque se les someta a restricciones en la intensidad o forma de uso.
Tienen la consideración de usos prohibidos, en todo caso, los así conceptuados en las disposiciones generales vigentes en materia de seguridad, salubridad y medio ambiente urbano o natural.
Artículo 12.1.3. Regulación de los usos
a) Usos obligados.
Son los especificados en el contenido de las licencias de Obra Mayor. Para las edificaciones legalizadas con anterioridad a la entrada en vigor del presente Plan General se considerarán igualmente usos obligados los especificados en el contenido de las licencias de Obra Mayor, siempre que no están prohibidas en el presente Plan General o, en su defecto, los usos característicos asignados a donde se ubiquen dichas edificaciones.
La autorización de un uso pormenorizado distinto del obligado estará sometida al procedimiento de modificación de uso establecido en estas Normas.
b) Usos provisionales.
Los que no estando prohibidos por estas Normas, se establezcan legalmente de manera temporal; para lo que será requisito indispensable que no requieran obras e instalaciones permanentes y que no dificulten la ejecución del Plan General. Un uso provisional podrá autorizarse con arreglo a los requisitos y condiciones previstos en la legislación vigente.
c) Usos Fuera de Ordenación.
Aquellos usos que se vienen desarrollando legalmente con anterioridad a la entrada en vigor del Plan General, pero prohibidos en el mismo. Los usos fuera de ordenación están sometidos al régimen establecido en el artículo 137 de la ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía Ley 1/1997, de 18 de junio, y a las Disposiciones Transitorias de estas Normas.
d) Usos fuera de ordenanza.
Son aquellos usos preexistentes, que sin estar prohibidos por este Plan, incumplen algunos de los elementos o parámetros regulados en este Título, por lo que no serán de aplicación las condiciones generales y particulares del mismo. No obstante será exigible la adaptación a estas Normas cuando se realicen obras que afecten a dichos parámetros o sea exigible por la legislación sectorial de cualquiera de las Administraciones competentes.
e) Usos existentes o preexistentes.
Aquellos que tienen regularizada legal y administrativamente su actividad y cuando ello es preceptivo, posean licencia de apertura.
Artículo 12.1.4. Cambio de uso
1. Se entiende por cambio de uso la alteración del uso obligado de una parcela individual; se efectuará mediante un expediente de modificación de usos, que se regula en estas Normas.
2. Los cambios de uso habrán de atenerse, en lo esencial, a los mismos criterios y compatibilidades planteados por este Plan.
3. En ningún caso, se podrá aumentar el aprovechamiento total del ámbito objeto del cambio.
4. El Ayuntamiento podrá marcar objetivos mas explícitos, si así lo considera, a través de modificaciones o planeamiento (tal es el caso del Plan Especial de Protección del Conjunto Histórico), sobre las condiciones generales a que han de sujetarse los cambios de uso, basadas en una política que tienda a la conservación de aquellos que sean de interés.
5. Se verificarán, en todo caso, las condiciones de compatibilidad entre el nuevo uso propuesto y el uso asignado.
Artículo 12.1.5. Regulación genérica de los usos según los distintos tipos de suelo.
1. Mediante la calificación, el planeamiento asigna a cada zona del territorio un uso global y, en su caso, el correspondiente uso pormenorizado. La regulación de los usos globales se realiza mediante la calificación de la división del suelo indicado en estas Normas. En cualquier caso, el uso global industrial será incompatible con el uso global residencial, salvo que el Plan expresamente manifieste su compatibilidad.
2. En suelo urbano no remitido a planeamiento especial de reforma interior, el Plan General regula los usos globales y, compatiblemente, los usos pormenorizados. En los edificios catalogados el régimen de usos se define específicamente en la ficha que los regula.
3. En suelo urbano remitido a planeamiento especial de reforma interior y en suelo urbanizable programado, el Plan General asigna, en cada ámbito o sector, los usos globales y, en su caso, los usos y tipologías pormenorizadas. La regulación de los globales compatibles en el caso que el Plan no los asigne y de los usos pormenorizados se contendrá en el correspondiente instrumento de planeamiento de desarrollo que, cuando se trate de planeamiento especial de reforma interior, podrá restringir la localización y características de los usos admisibles, así como incorporar usos no previstos en el Plan General que sean compatibles con los expresamente admisibles. En el suelo urbano el uso pormenorizado podrá ser modificado por los planes especiales. En el suelo urbanizable programado lo serán por el planeamiento de desarrollo del sector.
4. En el suelo urbanizable no programado, el Plan General señala los usos globales y los incompatibles. La regulación de los usos globales compatibles y de los usos pormenorizados se efectuará en el correspondiente Programa de Actuación o Plan Parcial de cada etapa.
5. En el suelo no urbanizable el Plan General regula los usos permitidos y prohibidos, definiendo los tipos de usos que pueden ser autorizados. Dicha regulación se contiene en el Título del Régimen del Suelo No Urbanizable de esta Normativa.
6. En suelo de sistemas generales, el Plan General establece su regulación global y su regulación pormenorizada, salvo que se estime más conveniente remitir esta última al planeamiento de desarrollo correspondiente.
Artículo 12.1.6. Tipos de usos según su régimen de utilización.
1. Uso público o colectivo: aquel que es susceptible de utilización y disfrute por cualquier ciudadano, independientemente de su titularidad pública o privada.
2. Uso privado: aquel cuya utilización y disfrute esta limitado por razón de dominio o propiedad.
Artículo 12.1.7. Tipos de edificación a efectos de regulación de usos
1. Edificio exclusivo.
Toda edificación dedicada a un uso determinado, y además, en las condiciones establecidas en éste título, a otros usos, siempre que los mismos sean admisibles en la zonificación correspondiente y necesarios para el desarrollo del referido uso.
2. Edificio aislado.
Todo edificio exclusivo ubicado en una parcela cuya edificación e instalaciones mantengan una distancia determinada por su ordenanza concreta con la linde de la parcela más cercana.
Artículo 12.1.8. Servidumbres
Componen la servidumbre de los diferentes usos el conjunto de espacios libres que, por razón de su inmediación y vinculación a los mismos, no pueden ser edificados.
Dichas servidumbres no serán de aplicación a aquellas edificaciones existentes en el momento de aprobación de este Plan General que, contando con la pertinente licencia municipal, sean conformes y compatibles con la ordenación y calificación de este Plan.
Artículo 12.1.9. Clases de usos
A los efectos del presente Plan General los usos se clasifican según su función en los siguientes grupos:
1. Las zonas podrán ser destinadas a los siguientes usos:
1.1. Residencial.
a) Unifamiliar.
b) Plurifamiliar.
1.2. Industrial.
a) Primera Categoría: Industrias compatibles con la zonificación residencial.
b) Segunda Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica integrada en zonificación residencial.
c) Tercera Categoría: Industrias que requieren zonificación industrial específica.
d) Cuarta Categoría: Industrias incompatibles con el medio ambiente urbano.
1.3. Terciario.
a) Hospedaje u hotelero.
b) Comercio.
c) Oficinas.
d) Recreativo.
e) Hostelería.
2. Los usos dotacionales podrán ser destinados a los siguientes usos:
2.1. Equipamiento comunitario.
a) Educativo.
b) Servicios de interés público y social:
- Cultural.
- Asistencia sanitaria.
- Bienestar social.
- Religioso.
- Otros Servicios urbanos.
- Cementerios y Tanatorios.
c) Deportivos.
2.2. Parques y jardines públicos.
2.3. Transportes y comunicaciones:
a) Red Viaria.
b) Aparcamientos.
c) Red ferroviaria.
d) Aeropuerto.
2.4. Servicios técnicos e infraestructuras urbanas.
Artículo 12.1.10. Simultaneidad de usos
Si una actividad puede considerarse simultáneamente como perteneciente a más de un grupo de los relacionados en este título (con independencia de que un uso predomine sobre los demás), se clasificará en el grupo que sea más restrictivo respecto a la compatibilidad de usos con la vivienda
