CAPITULO NOVENO

ORDENANZA DE LA ZONA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR ADOSADA (UAD).

Artículo 13.9.1. Definición y subzonificación

Comprende esta zona las áreas representadas en el plano de Calificación, Usos y Sistemas con la trama de UAD. Han quedado establecidas tres subzonas según la intensidad y uso de la edificación y que se denominan UAD-1, UAD-2, UAD-3.

Artículo 13.9.2. Condiciones de Ordenación

1. Parcelas.

a) Superficie mínima admisible de parcela:

UAD-1............................................ 180 m2s

UAD-2............................................ 300 m2s

UAD-3 ............................................160 m2s

b) Fachada mínima admisible de parcela:

UAD-1............................................. 6,5 m

UAD-2............................................... 8 m

UAD-3............................................... 6 m

2. Ocupación máxima de parcela

El porcentaje de ocupación máxima de parcela será para cada subzona:

UAD-1.............................................. 60%

UAD-2.............................................. 40%

UAD-3.............................................. 60%

3. Edificabilidad y techo máximo edificable

UAD-1............................................. 1 m2t/m2s

UAD-2 ............................................0,7 m2t/m2s

UAD-3 .............................................1 m2t/m2s

Artículo 13.9.3. Condiciones de la edificación

1. Ordenanza de valla.

a) Parcelas edificadas.

- Vallas alineadas a vial: Se realizarán con 1 metro de altura, a base de elementos sólidos y opacos, debiendo disponerse encima un cerramiento ligero y transparente de 1,10 metros de altura. Estas alturas deberán referenciarse a las rasantes del viario al que presenten fachada. En caso de rasante con pendiente, las alturas indicadas deberán tomarse en el punto medio de tramos que presenten desniveles no mayores a 80 cm.

- Vallas medianeras: En las líneas medianeras, las diferencias de cotas de rasantes entre los dos respectivos terrenos colindantes no deberá ser superior a 1,50 metros, y se podrá realizar una valla medianera con elementos sólidos y opacos hasta una altura máxima de 2,10 metros, medidos desde la cota superior de ambos terrenos colindantes. En caso de rasante con pendiente, las alturas indicadas deberán tomarse en el punto medio de tramos que presenten desniveles no mayores a 80 cm.

b) Solar sin edificar.

Será obligatorio ejecutar el vallado cuando la parcela haya sido cerrada en dos de sus lados. Las características de la valla serán idénticas a las expresadas en el Apartado a).

c) La alineación de las vallas coincidirá, en todo caso, con la del vial, y diferenciará las zonas de dominio público y privado.

2. Retranqueo de fachada

a) Se considera fachada principal a los efectos de aplicación de estas Normas de Zona, la que da frente a vial. En el caso de parcelas en esquina, hay tantas fachadas principales como frentes a vial tiene la parcela.

b) La alineación de la fachada principal estará separada de la alineación de la valla las siguientes distancias para cada subzona, siendo obligatorio mantener esta distancia a lo largo de los diferentes tramos de calle:

UAD-1............... 4 m

UAD-2............... 5 m

Esta misma separación, será obligatoria en los casos de parcelas extremas en cada tramo de calle o lindes con zonas verdes públicas.

A la superficie de la parcela resultante de este retranqueo se le dará necesariamente un cuidadoso tratamiento de jardinería, prohibiéndose cualquier otro uso en este espacio.

Para la subzona UAD-3 la edificación vendrá dispuesta sobre la alineación de vial, salvo en aquellos casos en los que en el plano de Alineación y Rasantes del Plan General se establece un retranqueo de fachada obligatorio.

3. Profundidad máxima edificable

La profundidad máxima edificable, medida desde la alineación de la valla al vial, será para cada subzona:

UAD-1.......................................... 16 m

UAD-2.......................................... 18 m

UAD-3.......................................... 16 m

4. Separación al lindero de fondo de parcela y vuelo de cuerpos salientes

- La línea de fachada posterior de la edificación deberá estar separada del lindero medianero del fondo de parcela los siguientes valores mínimos para cada subzona:

UAD-1......................................... 5 m

UAD-2......................................... 6 m

UAD-3......................................... 5 m

Quedan excepcionadas del cumplimiento de éste parámetro las parcelas en esquina.

- Se permiten los vuelos de cuerpos salientes a vial con las siguientes limitaciones:

En UAD-3 el vuelos máximo, medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto, no podrá exceder de 0,05 del ancho del vial, con un tope máximo de 1 metro.

En UAD-1 y UAD-2, el tope máximo será de 1,5 metros desde la alineación de la edificación.

5. Altura máxima y número de plantas

Para todas las subzonas, la altura máxima permitida será de PB+1, con un total de 7 metros de altura medidos de acuerdo con los criterios establecidos en los artículos 13.2.9. y siguientes de las presentes Normas.

No obstante, dentro de una altura máxima de cumbrera de 9,75m, podrá disponerse además de las plantas permitidas un ático vividero de cubierta inclinada y cuyo techo edificable contará a partir de una altura libre de 2,00 m contados siempre a partir de la cara superior del último forjado.

En caso de cubierta plana, por encima de la altura reguladora máxima, solo podrá sobresalir el casetón de acceso a la misma, con una ocupación máxima del 15% de la ocupación total de cada unidad de vivienda, y una altura máxima libre de 2,50 metros.

6. Excepcionalmente en el núcleo del Encinarejo la edificación no deberá retranquearse respecto de la alineación a vial ni separarse del lindero de fondo de parcela.

La fachada principal coincidirá con la alineación a vial pudiendo aparecer edificaciones auxiliares medianeras al lindero del fondo de parcela.

Artículo 13.9.4. Edificación conjunta de parcelas

1. Para las tres subzonas, en conjuntos de parcelas edificables contiguas cuya superficie total sea superior a 5.000 m2, cuya actuación consista en la edificación de conjunto de nueva planta, se autorizan las siguientes condiciones excepcionales de ordenación que podrán aplicarse alternativamente a las anteriormente definidas en este capítulo:

a) Se tramitará un Estudio de Detalle que contenga la definición de los volúmenes de la edificación así como, si es el caso, la división de la actuación en fases a las que hayan de corresponder proyecto de edificación y licencia de obras unitarios.

El Estudio de Detalle podrá ser tramitado con el proyecto de edificación de la totalidad o en su caso de la primera fase, de forma que su aprobación y el otorgamiento de la licencia se puedan resolver en un sólo acto.

b) El número de viviendas en ningún caso excederá del resultante al aplicarlas condiciones de parcela mínima para cada subzona.

c) No se fijan los valores de los parámetros de edificabilidad y ocupación máximas por cada una de las parcelas que integran el conjunto. Sin embargo la edificabilidad y la ocupación de suelo totales resultantes del conjunto de la ordenación no podrá superar los valores suma de las que resultarían de aplicar a cada parcela edificable sus índices correspondientes. No se fija profundidad máxima edificable.

d) Son de aplicación todos los demás parámetros y condiciones de ordenación y edificación regulados en los artículos anteriores de esta sección que no hayan sido expresamente excepcionales en este artículo.

e) A los espacios libres de edificación resultantes de la ordenación del conjunto, se les deberá conferir totalmente o en parte la condición de mancomunados, que se establecerá por Escritura Pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

2. En los casos cuyo objetivo, sea exclusivamente la ordenación de parcelas, será necesario tramitar un proyecto de reparcelación que cumpla con todas las condiciones de ordenación contenidas en esta sección.

Artículo 13.9.5. Regulación de usos

a) Uso dominante

Residencial Unifamiliar

b) Usos compatibles:

- Industria 1ª categoría.

- Terciario (Excepto instalaciones hosteleras con música y grupo c) de uso Recreativo).

- Equipamiento Comunitario (excepto Cementerios y Tanatorios).

- Aparcamientos y Servicios Técnicos de Infraestructuras Urbanas.