El Catálogo de Bienes Protegidos del Conjunto Histórico no puede entenderse autonomamente, como un instrumento cerrado en si mismo, sino como una herramienta más de la polìtica de protección y renovación de la edificación del Casco.

El Plan Especial es cauteloso en la catalogación de edificios, incluyendo en el presente Catálogo aquellos elementos de indudable interés histórico, artístico, ambiental o de especial significado en la memoria histórica de la ciudad.

Por contra, el Plan establece un cuidadoso sistema de regulación sobre las edificaciones no catalogadas, cuyo objeto es que, como ha venido sucediendo a lo largo de la historia, la edificación sea sustituida manteniendo los invariantes tipológicos y ambientales que caracterizan al casco cordobés.

1.3.1. OBJETIVOS

El modelo de regulación de la edificación que propone el Plan Especial trata de profundizar el del Plan General vigente, que sin duda ha contribuido a detener el proceso de deterioro a que el Casco ha estado sometido en épocas anteriores. Se plantean los siguientes objetivos:

a) Conservación de la trama y mantenimiento de las alineaciones.

b) Protección del sistema parcelario.

c) Defensa de los invariantes tipológicos tradicionales, basados en el protagonismo del patio.

d) Adecuación de la altura de la edificación a la dominante en la construcción tradicional.

e) Regulación de la ocupación del subsuelo.

f) Fomento de los sistemas constructivos tradicionales.

La regulación que el Plan Especial establece para el cumplimiento de estos objetivos parte del Plan General vigente, corrigiendo y complementado las determinaciones que la experiencia ha demostrado son insuficientes o desenfocadas, y manteniendo aquellas otras que conservan su validez..

1.3.2. LA PROTECCION DEL SISTEMA PARCELARIO

El parcelario constituye un patrimonio histórico, testigo de la evolución de la ciudad a lo largo del tiempo. A pesar de ser un sistema muy resistente a su modificación, se ha transformado con dos tipos de operaciones: Nuevas parcelaciones en vacíos urbanos y operaciones concretas de agregación y segregación de parcelas, de acuerdo con los nuevos tipos urbanos de cada momento histórico.

El Plan Especial propone avanzar en la regulación actual de agregación y segregación de parcelas, limitándolas a casos muy especiales (equipamientos, viviendas unifamiliares).

1.3.3. DEFINICION DE ZONAS Y ORDENANZAS

El Plan Especial califica las parcelas incluidas en su ámbito en cuatro zonas distintas, a las que asigna ordenanzas de edificación diferentes, en un gradiente que abarca desde la máxima protección a la mayor posibilidad de renovación:

a) Monumentos edificios y conjuntos catalogados.

b) Zona de protección tipológica.

c) Zona renovada.

Se pretende con esta medida matizar el gradiente de protección/renovación distinguiendo aquellas parcelas en las que las condiciones de intervención son más estrictas (incluso con exigencia de conservación parcial) de aquellas otras en las que la renovación de la edificación es asumible siempre que se realice aplicando los invariantes tipológicos tradicionales del Casco.

Con independencia de las ordenanzas anteriores, el Plan Especial establece dos regímenes específicos que regulan las edificaciones cuyas características especiales no son encajables en la normativa general: los equipamientos y los edificios de aparcamiento.

1.3.4. PARCELAS CATALOGADAS: CLASES DE OBRAS Y NIVELES DE PROTECCION

El Plan Especial simplifica la regulación de las clases de obras y niveles de protección establecidos por el Plan General vigente, que distingue 6 niveles de protección en los que se permiten hasta 8 grados de intervención.

Se establecen seis clases de obra:

a) Conservación integral.

b) Conservación estructural.

c) Conservación de la implantación.

d) Implantación con conservación tipológica.

e) Implantación con protección tipológica.

f) Nueva implantación.

El Plan establece tres tipos de elementos catalogados, cuyas condiciones de protección no responden a niveles asignados globalmente a nivel de parcela, sino que se especifican pormenorizadamente en la correspondiente ficha de Catálogo:

a) MONUMENTOS CATALOGADOS: Edificios monumentales, declarados, incoados o propuestos como Bienes de Interés Cultural, por sus valores excepcionales desde el punto de vista histórico, cultural o representativo. Las actuaciones que sobre estos edificios autorice el Plan Especial deberán estar plenamente coordinadas con la administración que mantiene su tutela.

b) EDIFICIOS CATALOGADOS: Edificios de valores singulares, que junto con los anteriores se incluyan en el Catálogo de Edificios Protegidos, identificándose los elementos objeto de protección y determinándose las intervenciones autorizables sobre cada uno de ellos.

c) CONJUNTOS CATALOGADOS: Edificios cuyo valor se basa en su pertenencia a un conjunto de características homogéneas, cuya preservación se considera conveniente.

Las parcelas catalogadas disfrutan de acuerdo con la regulación que establece el Plan Especial de los beneficios fiscales aplicable al régimen de protección integral (RD 1.020/1993).

1.3.5.PROTECCION TIPOLOGICA

Se aplica a las parcelas situadas en zonas de edificación tradicional no incluidas en Catálogo.

Las líneas generales de esta normativa son las siguientes:

a) Tipología

Se estima fundamental para el mantenimiento de los valores esenciales del Casco el control tipológico. La renovación de la edificación debe responder a tipologías tradicionales, basando la ordenación de las parcelas en el patio principal.

Se establece una regulación de la construcción en la parcela utilizando exclusivamente el parámetro de ocupación, y nunca el de edificabilidad. Se fomenta el uso unifamiliar permitiendo un mayor aprovechamiento de la parcela.

b) Patio principal:

Se profundiza la actual regulación del Plan General vigente, exigiendo la ubicación del patio principal en posiciones que garanticen la continuidad espacial calle-zaguán-patio (primera, segunda o tercera crujía). Se ponen en relación las rasantes de vial, patio y edificación, y se exige que las escaleras y los espacios de circulación se resuelvan alrededor de este patio.

No se permite la ocupación en subsuelo de este patio, para conseguir su transpiración y permitir su ajardinamiento.

c) Condiciones de altura:

Se mantiene en líneas generales el número de plazas autorizable actualmente fijado por el Plan General Se flexibiliza no obstante la regulación de alturas libres, para conseguir que la edificación renovada se realice con escalas similares a las utilizadas tradicionalmente.

d) Condiciones constructivas:

Pretende esta ordenanza incentivar, no con carácter obligado, la construcción con sistemas constructivos tradicionales de muros de carga, para mantener la organización espacial característica de las edificaciones del Conjunto Histórico, y la expresión formal de predominio del macizo sobre el hueco. Se garantiza así la compatibilidad de los sistemas estructurales empleados y la conservación de las condiciones ambientales del tejido urbano.

La coherencia entre construcción y forma exige también la defensa de la cubierta de teja tradicional, limitando la solución de azotea que significa profundos cambios en el paisaje urbano.

1.3.6. ORDENANZA DE ZONA RENOVADA

Se aplica a las zonas objeto de las operaciones de reforma interior del XIX-XX y transformadas por el régimen urbanístico de la "zona comercial" del Plan del 58.

El Plan Especial propone el mantenimiento en lineas generales de la normativa del Plan General (renovación en subzona II), ajustando la delimitación que éste establece.