CAPITULO TERCERO.- REGULACION DE LOS USOS Y DE SUS CONDICIONES PARTICULARES DE EDIFICACION

CAPITULO TERCERO

REGULACION DE LOS USOS Y DE SUS CONDICIONES PARTICULARES DE EDIFICACION

Artículo 11.3.1.- Construcciones destinadas a explotaciones de uso primario (agrícola, ganadero, forestal...) que guarden relación con la naturaleza, extensión y utilización de la finca y se ajusten en su caso a los planes o normas de los órganos competentes en materia de agricultura, ganadería, montes, etc.

1.- Se incluyen dentro de este concepto las siguientes construcciones:

  1. Casetas para establecimiento de instalaciones relacionadas con el uso dominante de la explotación: bomba, riego por goteo, transformadores, generadores, energía solar, etc.
  2. Almacenes de aperos y maquinaria agrícola.
  3. Construcciones que se destinen al primer almacenaje o manipulación de los productos obtenidos de la actividad primaria (agraria, ganadera, forestal...) siempre y cuando se destinen al servicio de una sola explotación.
  4. Silos, almacenes de abonos o herbicidas, etc..
  5. Establos, residencias y criaderos de animales (cuadras, vaquerías, granjas avícolas, etc.) siempre y cuando se destinen al servicio de una sola explotación.
  6. Vivienda en relación con la naturaleza extensión y utilización de la finca, siendo necesaria para la explotación rústica de la misma.

2.- Las condiciones de edificación para estas construcciones serán las siguientes:

  1. Todas las construcciones guardarán una relación de proporcionalidad y funcionalidad con la explotación en la que se emplacen.
  2. Los proyectos de edificación contendrán específicamente la solución adoptada para la absorción y/o eliminación y/o reutilización de las materias orgánicas que en ningún caso podrán ser vertidas a cauces ni caminos.
  3. Dependiendo del tipo de uso de la finca se establecen las siguientes superficies mínimas de parcela a los efectos de la posibilidad de edificar las construcciones del apartado 1º:
  • Regadío: 1 Ha.
  • Secano arbóreo: 2 Ha.
  • Otros cultivos de secano: 3 Ha.
  • Monte, encinar, dehesa, etc.: 10 Ha.

En todo caso, cuando se trate de parcelas históricas de menor superficie, el Ayuntamiento podrá autorizar la edificación siempre que quede garantizado su destino a explotación agrícola que guarde relación con la naturaleza y destino de la finca.

  1. La ocupación de la finca por parte de la edificación será la mínima que precise la edificación para satisfacer sus necesidades funcionales con el objeto de utilizar para el uso constructivo la menor superficie posible de suelo cultivado o forestal, según el caso.
  2. En el caso de construcciones e instalaciones que puedan provocar molestias por olores, humos, etc. éstas deberán separarse de los núcleos de población teniendo en cuenta las medidas correctoras que se establezcan en el procedimiento ambiental aplicable en cada caso.

11.3.2.- Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución, mantenimiento y servicio de las obras públicas.

1. Se consideran bajo este concepto las siguientes construcciones e instalaciones:

  • Construcciones e instalaciones vinculadas a la ejecución de obras e infraestructuras públicas: Se considerarán de este modo exclusivamente aquellas que vengan contempladas en el propio Proyecto de la obra pública de que se trate.
  • Construcciones e instalaciones vinculadas al mantenimiento de obras e infraestructuras públicas: Son las construcciones o instalaciones necesarias para la conservación y explotación de las obras públicas tales como centros operativos, parques, viveros, garajes y talleres necesarios para la maquinaria utilizada en dichas obras públicas y viviendas correspondientes al personal encargado de dicha conservación y explotación.
  • Construcciones e instalaciones vinculadas al servicio de obras e infraestructuras públicas: Se consideran entre estas instalaciones las áreas de descanso, las áreas de servicio, las estaciones de servicio, puestos de socorro, etc., que vengan contempladas en el Proyecto original de la obra pública, o que sean autorizadas con posterioridad por el organismo sectorial competente. Estas últimas, no incluidas en los Proyectos originales tendrán, en su caso, tratamiento de usos autorizables.

2. Las condiciones de edificación para los usos contemplados en este apartado serán las que por sus características específicas necesiten en cada caso debiendo no obstante observarse las normas generales establecidas en este Plan General y las establecidas en la legislación sectorial aplicable.

En todo caso se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones:

  • El problema de aparcamiento de vehículos se resolverá en el interior de la parcela.
  • Se deberá justificar la dotación de acceso, agua, electricidad y depuración de vertido sin que ello pueda suponer en ningún caso la urbanización de la parcela vinculada a la actuación.
  • El proyecto de la edificación o instalación podrá contar, cuando sea necesario, con vivienda guardería de la instalación contabilizándose como parte de la misma.

11.3.3.- Construcciones e instalaciones de utilidad pública o interés social que hayan de emplazarse en el medio rural.

1.- Se considerarán como tales aquellas construcciones o instalaciones que sean de utilidad pública o interés social por atribución expresa de su legislación específica o, en su defecto, se demuestre fehacientemente que reúnen tales condiciones y la necesidad de su emplazamiento en el medio rural.

En todo caso, cuando el Ayuntamiento lo estime oportuno, previamente a su aprobación, podrá recabar informes de los Organismos de la Comunidad Autónoma, o en su caso, de otras Administraciones a quienes correspondan las competencias sobre las instalaciones, edificios o usos de que se trate para que, desde su perspectiva, se detecte la conveniencia o no de su implantación.

2.- Los usos que pueden ser considerados de "utilidad pública" o "interés social" son los siguientes:

  • Usos industriales. Se incluyen en este uso las industrias vinculadas al medio rural, grandes industrias, depósitos al aire libre, industrias peligrosas y aquellas industrias que resulten incompatibles con el medio urbano. En ningún caso se considerarán bajo este concepto aquellas industrias que puedan implantarse en suelos urbanos o urbanizables calificados a tales efectos.

Se entenderá por industria vinculada al medio rural aquella que se destina a la manipulación y/o transformación de productos obtenidos de actividades primarias del medio rural (agrícolas, ganaderas, forestales).

Se entenderá por gran industria aquella que necesita una gran superficie para su implantación y es susceptible de producir fuertes efectos contaminantes.

  • Usos turísticos y recreativos tales como hoteles, bares, establecimientos de restauración, alojamientos turísticos rurales, campamentos de turismo, áreas recreativas, parques rurales, etc.

Los usos de alojamientos turísticos rurales no incluyen el uso de vivienda excepto en la modalidad de vivienda-guardería cuando se demuestre la necesidad de la misma para el cuidado de las instalaciones. En todo caso para demostrar la condición de alojamiento turístico se deberá aportar la inscripción del establecimiento en el Registro de Establecimientos Turísticos con anterioridad a la concesión de la licencia municipal.

Los usos de áreas recreativas o parques rurales se refieren a zonas destinadas al disfrute de la naturaleza. En ellas sólo se podrán realizar actuaciones que no conlleven edificaciones tales como zonas de acampada, adecuaciones naturalísticas (senderos, miradores, observatorios), pequeñas instalaciones deportivas ligadas al ocio de la población e instalaciones fácilmente desmontables como mesas, bancos e instalaciones de restauración no permanentes. Asimismo, podrán incluir centros de recepción de visitantes los cuales sí podrán establecerse mediante edificaciones permanentes.

  • Usos extractivos.
  • Usos dotacionales, como culturales, didácticos, científicos, asistenciales, sanitarios, religiosos, etc. Entre ellos se incluirían aulas de naturaleza, escuelas-taller, casas de oficios, granjas-escuela, centros sanitarios y asistenciales especiales cuya funcionalidad pueda estar vinculada al medio rural, etc.
  • Usos para equipamientos especiales. Se consideran como tales aquellos que, aunque corresponden a un uso colectivo no estrictamente rural, motivos de seguridad o sanidad exigen su implantación en el medio rural. Entre ellos se incluyen cementerios, cuarteles, cárceles y vertederos.
  • Usos de infraestructuras. Se consideran como tales las infraestructuras públicas o privadas que deban ejecutarse en el medio rural y que sean de interés público o que deban servir a una instalación o construcción de utilidad pública o interés social.
  • Asimismo se considerarán incluidos en esta relación de usos aquellos que no estando expresamente relacionados puedan ser asimilables a estos.

3.- Las condiciones de edificación e implantación para estos usos serán las siguientes:

3.1.- Condiciones para los usos de infraestructuras:

Las condiciones de edificación para estos usos serán las que por sus características específicas necesiten en cada caso debiendo, no obstante, observarse las normas generales establecidas en este Plan General y las establecidas en la legislación sectorial aplicable.

3.2.- Condiciones para el resto de usos:

a) Se redactarán y tramitarán obligatoriamente Planes Especiales en los casos de actividades en las que se produzca cualquiera de las circunstancias siguientes:

    • Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales supramunicipales.
    • Afectar a la ordenación estructural propuesta por el Plan General.
    • Cuando la actuación esté caracterizada como Actuación con Incidencia en la Ordenación del Territorio, de acuerdo a lo dispuesto en el Artº 30 y Anexo II de la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía. En este caso el Plan Especial contendrá, además de la documentación exigible por la legislación urbanística o por lo dispuesto en este artículo, la valoración de las incidencias previsibles en la ordenación del territorio, en la forma prevista en el artº 31 de la citada Ley, en orden a que el trámite para su aprobación o autorización, respectivamente, conlleve la emisión del informe a que se refiere el antedicho artº 30 de la misma Ley.

b) Los Proyectos o Planes Especiales, en su caso, incluirán un programa de ejecución, un estudio del impacto sobre la red de transporte y sobre la red de infraestructuras básicas, y un estudio de su viabilidad económica. También incluirán un análisis de su viabilidad ambiental, excepto cuando las actuaciones estén sometidas al procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental o de Informe Ambiental de acuerdo a la legislación vigente.

El ámbito del Plan Especial, en su caso, se determinará de acuerdo con los siguientes criterios:

    • Cuando el objeto del Plan Especial sea la implantación de un uso apoyado y contiguo a una vía de comunicación (carreteras, caminos, vías pecuarias,…), su ámbito será el que el uso demande, afectando la menor superficie necesaria con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico. Asimismo, se evitarán las implantaciones sucesivas que desnaturalice el carácter excepcional de estos usos autorizables. Estos ámbitos podrán segregarse de la finca matriz, siempre que ésta quede con la superficie mínima establecida en cada categoría de suelo.
    • En caso contrario, el ámbito del Plan Especial se determinará de acuerdo con las características del territorio donde se implante el uso pretendido, estableciendo la mínima ocupación necesaria para la explotación del mismo. Estos ámbitos no serán segregables de la finca o fincas a la/s que pertenecen.

c) La dotación de aparcamientos de vehículos se resolverá en el interior de la finca vinculada a la actuación.

d) Se deberá justificar la dotación de acceso, agua, electricidad y depuración de vertidos sin que ello pueda suponer, en ningún caso, la urbanización de la finca vinculada a la actuación.

e) La edificación o instalación podrá contar, cuando sea necesario, con vivienda para la guardería de la instalación, contabilizando como parte de la misma.

f) La superficie vinculada a la construcción o instalación proyectada se estudiará, en cada caso, dependiendo de sus necesidades funcionales, de forma que la construcción afectará a la superficie mínima necesaria con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico.

g) Cuando la implantación de este tipo de construcciones e instalaciones se realice rehabilitando y reutilizando construcciones tradicionales rurales se permitirán las reformas y ampliaciones necesarias para su adaptación al nuevo uso.

h) Los usos que, por su funcionalidad, así lo requieran, podrán desarrollarse mediante la implantación de diversas edificaciones (campamentos de turismo, alojamientos turísticos rurales, granjas-escuela, aulas de naturaleza, etc.).

En el caso de alojamientos hoteleros o turísticos rurales que precisen la ejecución de diversas unidades de alojamiento y estén promovidos por entidades privadas se impondrá en la licencia la condición indivisible de la finca vinculada al Proyecto, quedando prohibida cualquier segregación o división de la misma, con o sin edificación, salvo que el uso autorizado se extinga y así se demuestre de forma inequívoca. Tal condición se establecerá en la licencia para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

En todo caso, no se autorizarán las actuaciones que, por su entidad y a juicio del Ayuntamiento, puedan suponer la transformación de hecho del carácter rural del ámbito vinculado a la actuación otorgándole características propias del medio urbano, debiendo en este sentido quedar aseguradas la no posibilidad de formación de núcleo de población en el lugar y el carácter aislado de la construcción.

i) De acuerdo a lo establecido en el artº 27.3 del Reglamento de Planeamiento se podrán imponer para determinados usos y actividades obligaciones tendentes a evitar la degradación del medio ambiente y/o el de potenciar su mejora y regeneración. Entre dichas obligaciones podrán establecerse las siguientes: reforestación de la totalidad o parte de la finca vinculada al proyecto, recuperación de la vegetación de riberas, en su caso, actuaciones de mejora y restauración paisajística, etc.

Las actuaciones que comporten dichas obligaciones serán ejecutadas directamente por parte de los promotores del uso o actividad que se autorice para lo cual se podrán exigir las garantías que se consideren necesarias previamente al otorgamiento de la licencia correspondiente. El importe de dichas garantías será fijado por el Ayuntamiento.

j) Para aquellos usos que se encuentren regulados por normativas o legislaciones sectoriales en las que se establezcan determinaciones de contenido urbanístico (campamentos de turismo, camping-cortijo, alojamientos turísticos en el medio rural, etc.) se aplicarán, en su caso, las condiciones de edificación establecidas en las mismas y las condiciones urbanísticas establecidas en la presente normativa respecto a todo lo no regulado por aquellas.

11.3.4.- Vivienda aislada.

Se consideran los siguientes tipos diferenciados de vivienda aislada:

a).- Vivienda ligada al mantenimiento de la obra pública y las infraestructuras territoriales

Se entiende como tal el edificio residencial de uso permanente o temporal previsto en proyectos con la finalidad exclusiva de atención a infraestructuras territoriales y obras públicas. Sus condiciones de edificación vendrán determinadas en el proyecto de ejecución de la infraestructura.

b).- Vivienda guardería de complejos en el medio rural.

Incluye los edificios residenciales de uso permanente o temporal previstos en proyectos con la finalidad exclusiva de atención a edificios públicos o privados singulares que precisen un servicio de guarda.

Las condiciones de edificación se determinarán en el proyecto de la instalación o edificación debiendo ser autorizadas de acuerdo a las características específicas de aquella.

c).- Vivienda familiar

Se entiende como tal el edificio residencial-familiar que debe emplazarse en el medio rural bien por proyectarse en asentamientos o núcleos rurales ya existentes o bien por estar vinculada a la explotación primaria (agrícola, ganadera, cinegética...) del terreno sobre el que se proyecte para el funcionamiento de la explotación. La construcción de nuevas viviendas de este tipo sólo se admitirá en determinadas categorías de suelo, estableciéndose en su normativa particular las condiciones de edificación de las mismas.

d).- Viviendas rurales tradicionales existentes

Se incluyen en este apartado las viviendas existentes que responden a una tipología tradicional debiendo justificarse que tienen una antigüedad mínima de 50 años, contados desde el año actual (2.002), para lo cual se aportará un certificado referido al catastro correspondiente u otro documento acreditativo.

En estos casos las condiciones de edificación serán las siguientes:

1.- Se vinculará a la construcción la parcela catastral en la que se sitúe.

2.- Se podrá ampliar la superficie construida para satisfacer las necesidades funcionales de la vivienda siguiendo el criterio de afectar a la superficie mínima necesaria para ello con el objetivo de minimizar la ocupación del suelo rústico.

3.- Se mantendrán la tipología y materiales tradicionales.

4.- La altura será la que tenía la vivienda.

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