CAPITULO SEGUNDO.- APROVECHAMIENTO DEL SUELO
CAPITULO SEGUNDO
APROVECHAMIENTO DEL SUELO
Sección 1ª:
DEFINICIONES GENERALES
Artículo 4.2.1. Aprovechamiento real
Aprovechamiento real es el permitido por el presente Plan o sus instrumentos de desarrollo sobre un terreno.
Artículo 4.2.2. Aprovechamiento tipo
El aprovechamiento tipo (AT) se define como la superficie construida del uso y, en su caso, tipología edificatoria característicos del área de reparto para cada metro cuadrado de suelo de dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías mediante la asignación de los correspondientes coeficientes de ponderación.
El aprovechamiento tipo lo fija el presente Plan General, en Suelo Urbano y Urbanizable Programado.
El resultado de aplicar sobre un determinado suelo, con un uso específico, el aprovechamiento tipo correspondiente al área de reparto en que se encuentre situado ese suelo, será su aprovechamiento urbanístico.
Artículo 4.2.3. Cálculo del aprovechamiento tipo
1. En Suelo Urbano No Consolidado, se obtiene dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, expresado en metros cuadrados, del uso y tipología edificatoria característicos, entre la superficie total de la respectiva área, excluidos los terrenos afectados a dotaciones públicas existentes, de carácter general o local.
El resultado refleja unitariamente, la superficie construible de uso y tipología característicos expresados en metro cuadrado techo por metro cuadrado suelo del área respectiva.
El Plan General fija los coeficientes de ponderación relativos al uso y tipología, asignándole el valor de la unidad al característico o dominante, a los restantes los correspondientes valores superiores o inferiores en función de circunstancias locales y específicas para cada área de reparto.
2. En Suelo Urbanizable Programado, se calcula dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las distintas zonas del área de reparto, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, entre la superficie total del área.
La ponderación de los usos de las diferentes zonas se fija de idéntica forma que la definida en el apartado anterior.
Artículo 4.2.4. Excedente de aprovechamiento
1. El excedente de aprovechamiento se define como la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento real de un terreno el aprovechamiento susceptible de apropiación que corresponda a la propiedad del mismo.
2. Se entenderá por adquisición del excedente de aprovechamiento a la operación jurídica-económica de gestión urbanística, por la que el propietario de un terreno adquiere onerosamente el derecho al excedente de aprovechamiento que presenta su terreno, según el Plan, para construirlo. Los excedentes de aprovechamiento se adquieren cediendo terrenos equivalentes, libres de cargas, a la Administración o abonándole su valor en metálico, en los términos dispuestos por la legislación. Los particulares no podrán construir un excedente de aprovechamiento sin haberlo adquirido previamente.
Sección 2ª
AJUSTE Y TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTOS EN ACTUACIONES SISTEMÁTICAS
Artículo 4.2.5. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación
1. Cuando se actúe sistemáticamente el ajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación por el conjunto de propietarios de la unidad de ejecución se efectuará en el instrumento redistributivo de cargas y beneficios en la forma establecida en los artículos 151 y 152 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobados como ley de la Comunidad Autónoma de Andalucía por la Ley 1/1997, de 18 de junio.
El derecho al aprovechamiento urbanístico de cada uno de los propietarios se concretará, dentro de dicha unidad de ejecución, bajo alguna de las siguientes modalidades a establecer en los correspondientes procesos redistributivos de beneficios y cargas:
a) Adjudicación de parcelas aptas para edificación, con las compensaciones económicas que por diferencias de adjudicación procedan.
b) Compensación económica sustitutiva.
Artículo 4.2.6. Ajuste de aprovechamiento interpoligonal en Suelo Urbanizable
1. Los sectores de Suelo Urbanizable a los que el Plan General fija un aprovechamiento superior al tipo de su cuatrienio, les corresponderá la obtención, por ocupación directa o expropiación, de la superficie de suelo destinada a sistemas generales que se establecen con cargo a dicho exceso de aprovechamiento.
2. Las fichas de los planes parciales especifican la cuantía de este exceso. La distribución y adscripción concreta de los sistemas generales a cada plan parcial será realizada por el Ayuntamiento a lo largo de la gestión de este Plan. Los planes parciales deberán especificar en estos supuestos la cuantía de exceso a efecto de adjudicar dicho exceso, tras las oportunas operaciones de reparcelación o compensación a los propietarios de suelo destinados a sistemas generales que no sean objeto de expropiación, o a la administración actuante, en otro caso.
Sección 3ª
AJUSTE Y TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTOS EN ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS.
Artículo 4.2.7. Ajuste del aprovechamiento real y el susceptible de apropiación en actuaciones asistemáticas.
1. En el Suelo Urbano Consolidado, cuando no se actúe mediante unidades de ejecución, los aprovechamientos reales permitidos por el planeamiento, serán iguales a los susceptibles de apropiación por el titular del terreno de la forma prevista en estas Normas.
2. Las Areas de Reparto de este tipo de suelo, coinciden con cada parcela catastral edificable conforme a la ordenanza específica determinada por el Plan, en su plano de "Calificación, Usos y Sistemas; al no existir sistemas locales a obtener por transferencia de Aprovechamiento, el aprovechamiento susceptible de apropiación del titular de un terreno será la totalidad del aprovechamiento real permitido por dicha ordenanza.
Sección 4ª
VALORACIONES: PRINCIPIOS INFORMADORES
Artículo 4.2.8. Valoraciones.
Las valoraciones del suelo, cualquiera que sea la finalidad de la expropiación o la legislación que las legitime, se realizarán con arreglo a los criterios de los artículos 23 a 32 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.