Introducción

La parcelación/urbanización surgida al margen de los procedimientos legalmente establecidos es un fenómeno que tiene un extraordinario dinamismo en el término municipal de Córdoba como demuestran los siguientes datos:
El Plan General de Ordenación Urbana de 1986 recogía una relación de 21 parcelaciones urbanísticas en Suelo No Urbanizable; dos años después, el Catálogo de parcelaciones urbanísticas de la provincia de Córdoba, realizado por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, identificaba 36.
En 2001, según estudios realizados para la elaboración del PGOU-01, el número total de parcelaciones/urbanizaciones duplicaba dicha cifra y el suelo no urbanizable afectado por las parcelaciones suponía aproximadamente unas 3.255 hectáreas en las que se habían ejecutado aproximadamente unas 4.650 viviendas.
En 2013, el Avance de Planeamiento a los efectos establecidos en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, identifica en suelo no urbanizable un total de 97 ámbitos, con una superficie aproximada conjunta de 3.008 hectáreas y con 4.334 edificaciones contabilizadas.
Con un número tan elevado de parcelaciones se puede intuir que la realidad es bastante compleja y que sus características son bien diferentes entre unas y otras, puesto que la evolución de cada una de ellas es considerablemente distinta.
En primer lugar cabe hacer una diferenciación de las parcelaciones en dos grandes grupos: las ubicadas en la Sierra de Córdoba y las situadas en la Vega. Son numerosas las divergencias existentes entre los dos grupos, además de las que puedan existir internamente en cada uno de dichos grupos.
La primera diferencia constatada entre ambos grupos es la relativa a los usos principales y complementarios. Si bien el uso principal constatado en ambos grupos es el de segunda residencia, en las parcelaciones existentes en la sierra este uso es prácticamente exclusivo, mientras que en las parcelaciones situadas en el valle aparece como uso complementario la primera residencia, que en ocasiones llega a convertirse en uso principal. Además en algunas ocasiones el uso residencial (primera o segunda) es acompañado por actividades agrarias tradicionales, o incluso por la existencia de naves industriales, talleres, almacenes, etc. Por otro lado hay que reseñar la mayor densidad de vivienda existente en las parcelaciones ubicadas en el valle, que supera la densidad de las parcelaciones de la sierra.