5.2. MODELO DE EDIFICACION
5.2.1 Objetivos
El modelo de regulación de la edificación que propone el Plan trata de profundizar el del Plan General de 1986, que sin duda ha contribuido a detener el proceso de deterioro a que el Casco ha estado sometido en épocas anteriores. Se plantean los siguientes objetivos:
- Conservación de la trama y mantenimiento de las alineaciones.
- Protección del sistema parcelario.
- Defensa de los invariantes tipológicos tradicionales, basados en el protagonismo del patio.
- Adecuación de la altura de la edificación a la dominante en la construcción tradicional.
- Regulación de la ocupación del subsuelo.
- Invitar al uso de los sistemas constructivos tradicionales.
La regulación que se establece para el cumplimiento de estos objetivos parte de la actualmente vigente, corrigiendo y complementado las determinaciones del Plan General del 86 que la experiencia ha demostrado son insuficientes o desenfocadas.
En este sentido, se ha mantenido la necesaria continuidad con aquellas determinaciones del Plan General del 86 que mantienen su validez y forman parte de la "cultura urbanística" de los agentes que intervienen en el proceso edificatorio (condiciones de patios de luces, número de plantas, etc).
El mayor número de casas deshabitadas y de solares sin ocupar que el resto de la ciudad, invita a estar atento al problema, resultando un medio adecuado el establecimiento de un censo de solares y edificaciones ruinosas, figura contemplada en la legislación urbanística vigente.
5.2.2. La protección del sistema parcelario
El parcelario constituye un patrimonio histórico, testigo de la evolución de la ciudad a lo largo del tiempo. A pesar de ser un sistema muy resistente a su modificación, se ha transformado con dos tipos de operaciones: Nuevas parcelaciones en vacíos urbanos y operaciones concretas de agregación y segregación de parcelas, de acuerdo con los nuevos tipos urbanos de cada momento histórico.
El Plan General del 86 estableció en su día medidas de protección del sistema parcelario que han conseguido detener el proceso de destrucción indiscriminada del catastro generado por el planeamiento anterior. Esta "congelación parcelaria" ha venido también obligada por el régimen transitorio de la legislación patrimonial.
Se propone avanzar en la regulación actual de agregación y segregación de parcelas, flexibilizando la legislación patrimonial para los equipamientos, los elementos de catálogo, las parcelas muy pequeñas, las viviendas unifamiliares; y controlando el proceso de "agregaciones camufladas".
5.2.3 Definición de zonas y ordenanzas
Se califican las parcelas incluidas en el ámbito del Conjunto Histórico en cuatro zonas distintas, a las que asigna ordenanzas de edificación diferentes, en un gradiente que abarca desde la máxima protección a la mayor posibilidad de renovación:
- Monumentos edificios y conjuntos catalogados.
- Zona de protección tipológica.
- Zona renovada.
Se pretende matizar el gradiente de protección/renovación distinguiendo aquellas parcelas en las que las condiciones de intervención son más estrictas (incluso con exigencia de conservación parcial) de aquellas otras en las que la renovación de la edificación es asumible siempre que se realice aplicando los invariantes tipológicos tradicionales del Conjunto.
Con independencia de las ordenanzas anteriores, se establecen dos regímenes específicos que regulan las edificaciones cuyas características especiales no son encajables en la normativa general: los equipamientos y los edificios de aparcamiento.
5.2.4. Parcelas catalogadas. Clases de obras y niveles de intervención
El Plan Especial simplifica la regulación de las clases de obras y niveles de protección establecidos por el Plan General 86, que distingue 6 niveles de protección en los que se permiten hasta 8 grados de intervención.
Se establecen seis clases de obra:
- Conservación integral.
- Conservación estructural.
- Reimplantación.
- Implantación con conservación tipológica.
- Implantación con protección tipológica.
- Nueva implantación.
Se establecen tres tipos de elemento catalogado, cuyas condiciones de protección no responden a niveles asignados globalmente a nivel de parcela, sino que se especifican pormenorizadamente en la correspondiente ficha de Catálogo:
- MONUMENTOS CATALOGADOS: Edificios monumentales, declarados, incoados o propuestos como Bienes de Interés Cultural, por sus valores excepcionales desde el punto de vista histórico, cultural o representativo. Las actuaciones que sobre estos edificios se autoricen deberán estar plenamente coordinadas con la administración que mantiene su tutela.
- EDIFICIOS CATALOGADOS: Edificios de valores singulares, que junto con los anteriores se incluyan en el Catálogo de Edificios Protegidos, identificándose los elementos objeto de protección y determinándose las intervenciones autorizables sobre cada uno de ellos.
- CONJUNTOS CATALOGADOS: Edificios cuyo valor se basa en su pertenencia a un conjunto de características homogéneas, cuya preservación se considera conveniente.
Las parcelas catalogadas disfrutarán de los beneficios fiscales aplicable al régimen de protección integral (RD 1.020/1993).
5.2.5. Protección Tipológica
Se aplica a las zonas de edificación tradicional no incluidas en las ordenanzas anteriores.
Se propone la conservación tipológica de la edificación, aun permitiéndose su renovación puntual, de tal manera que se garantice el mantenimiento de los invariantes de la edificación tradicional cordobesa (esquema tipológico, escala, ocupación de parcela, protagonismo del patio) permitiendo su renovación.
Las líneas generales de esta normativa son las siguientes:
a) Tipología
Se estima fundamental para el mantenimiento de los valores esenciales del Conjunto Histórico, el control tipológico. La renovación de la edificación debe responder a tipologías tradicionales, basando la ordenación de las parcelas en el patio principal.
Se establece una regulación de la construcción en la parcela utilizando exclusivamente el parámetro de ocupación, y nunca el de edificabilidad. Se fomenta el uso unifamiliar permitiendo un mayor aprovechamiento de la parcela.
b) Patio principal:
Se profundiza la actual regulación del Plan General de 1.986, exigiendo la ubicación del patio principal en posiciones que garanticen la continuidad espacial calle-zaguán-patio (primera, segunda o tercera crujía). Se ponen en relación las rasantes de vial, patio y edificación, y se exige que las escaleras y los espacios de circulación se resuelvan alrededor de este patio.
No se permite la ocupación en subsuelo de este patio, para conseguir sU transpiración y permitir su ajardinamiento.
c) Condiciones de altura:
Se mantiene en líneas generales el número de plantas autorizable fijado por el Plan General de 1.986.
Se flexibiliza no obstante la regulación de alturas libres, para conseguir que la edificación renovada se realice con escalas similares a las utilizadas tradicionalmente.
d) Condiciones constructivas:
No es obligatoria en esta ordenanza, aunque si recomendable, la construcción con sistemas tradicionales de muros de carga, para mantener la organización espacial característica de las edificaciones del Conjunto Histórico, y la expresión formal de predominio del macizo sobre el hueco. Se garantizaría así la compatibilidad de los sistemas estructurales empleados y la conservación de las condiciones ambientales del tejido urbano.
La coherencia entre construcción y forma exige también la defensa de la cubierta de teja tradicional, limitando la solución de azotea que significa profundos cambios en el paisaje urbano.
Para garantizar el adecuado tratamiento de fachada de los bajos comerciales, se prevé la formulación de unas normas complementarias de imagen urbana de locales comerciales.
5.2.6. Ordenanza de Zona Renovada
Se aplica a las zonas objeto de las operaciones de reforma interior del XIX-XX y transformadas por el régimen urbanístico de la "zona comercial" del Plan del 58.
El Plan Especial propone el mantenimiento en líneas generales de la actual normativa del Plan General de 1.986 (renovación en subzona II), si bien modifica la delimitación que éste establece:
a) Se han incluido en esta ordenanza parcelas que el PGOU del 86 califica como subzona I, fundamentalmente ubicadas en el centro comercial, entre Gran Capitán y calle Osario, por tratarse de un área muy renovada. También se han incluido algunas parcelas de la calle Lope de Hoces, frente Este de Plaza de Colón, Avda. de las Ollerías y calle Torres Cabrera.
- Se han excluido de la antigua subzona II para incluirse en zona de conservación tipológica algunas parcelas situadas en calle Heredia, Jesús María, Angel de Saavedra y Mármol de Bañuelos. En todos estos casos la altura de la edificación se ha reducido de 4 a 3 plantas.