3.2. CONCLUSIONES
Se han considerado los datos más significativos del estado actual urbanístico, obtenidos de la realidad y del planeamiento vigente, del análisis de la evolución urbana y de sus disfuncionalidades, evaluando las posibles alternativas que dieran respuesta a los problemas detectados y se propusieron los posibles objetivos y estrategias, que de manera resumida se expone según los siguientes campos de entrada:
3.2.1. Ámbito
El Conjunto Histórico declarado más la ampliación incoada resulta el ámbito mínimo que corresponde abordar desde la figura del Plan Especial de Protección.
Necesidades de relación con la ciudad y la dotación mínima de algunos equipamientos y áreas libres aconsejan considerar en estudio a las piezas de borde.
Una visión más global a nivel de tráfico recomendaría la extensión hasta las grandes rondas del casco.
Estos aspectos son tratados por tanto desde el ámbito del Plan General.
3.2.2. Encuadre Territorial
a) Casco Histórico y Centro Urbano
Se reconocen las dificultades del objetivo del PGOU de 1.986 de hacer coincidir Centro Urbano y Casco Histórico.
Se intenta evitar, no obstante, el proceso forzado de "descentramiento" del Casco.
Se valora su posición central en la ciudad, su significación histórica y la importancia de sus equipamientos.
b) Relación con el resto de la ciudad
El Conjunto Histórico está rodeado por un sistema de bordes, de distinta cualidad según zonas, que pueden conseguir una estructura continua distribuidora de tráfico e infraestructuras, al tiempo de resolver la carencia de áreas libres de aquél.
Como soporte de numerosas actividades y la incorporación gradual de funciones urbanas, dicho sistema tiene capacidad de convertirse en el nuevo centro "anular" de la ciudad, equilibrando y articulando las relaciones entre Casco y Periferia.
3.2.3. Población
a) Evolución demográfica
La población del Casco ha variado entre los 75.000 habitantes del primer tercio de siglo hasta los 35.000 de la década de los 70.
En los últimos 20 años la población se mantiene entre los 35.000 y los 38.000 habitantes, habiéndose eliminado los índices de hacinamiento anteriores.
La población del casco constituye el 12% de la total de la ciudad, ocupando un 14,3% de su superficie.
b) Densidad
La densidad de población es algo inferior en el Casco (170h/Ha) que en la ciudad (200h/Ha).
Sin embargo, la densidad de viviendas es mayor (68 viv/Ha frente a 58 viv/Ha) debido al escaso porcentaje de áreas libres.
Se valora la densidad como próxima a la adecuada, pues un incremento fuerte provocaría mayores problemas de infraestructuras, equipamientos, tráfico y aparcamientos.
c) Ocupación de viviendas
El número de viviendas vacías (25%) es superior al de la ciudad (19%).
d) Estructura demográfica
La población del Casco tiene un alto grado de envejecimiento, debido principalmente a la emigración hacia la periferia de las capas jóvenes en las décadas de los 60 y 70.
3.2.4. Estudio Socio-Económico
a) Renta y precios del suelo
En el Casco coexisten los niveles de renta más altos de la ciudad (cuadrante noroeste) con los barrios más populares (Costanillas, Corredera, Ribera).
Los precios del suelo oscilan en valores relativos del 151,6% en la Villa Baja, 128,1% en la Villa alta y 70-74% en la Ajerquía; todo ello basado en la media de 100% para el Casco.
El alto precio del suelo condiciona las políticas urbanísticas de equipamiento y gestión.
b) Actividad productiva
En el Casco radican el 22% del total de licencias del Impuesto de Actividades Económicas, superando ampliamente a los porcentajes de superficie (14,3%) y de población (12%).
Las actividades y los índices de ocupación se concentran en la Villa, mientras que la Ajerquía presenta índices muy bajos.
Se considera oportuno evitar terciarizaciones excesivas en la Villa y potenciar medidas que ayuden a la actividad en la Ajerquía.
3.2.5. Legislación Sectorial
a) Protección - revitalización
La legislación patrimonial exige, para los conjuntos declarados, la obligación de disponer de un Plan Especial de Protección.
Se trata de conservar, además de determinados elementos materiales, otros no tangibles que configuran el carácter de la ciudad.
b) Necesidad del catálogo
Viene exigida desde la legislación patrimonial y desde el PGOU de 1.986. Resulta necesario determinar las intervenciones autorizables sobre cada parcela.
Parece acertado incluir los elementos que requieran protección especial en sintonía con el TRLS, remitiendo a ordenanza general las restantes determinaciones conservadoras del común del caserío.
Conviene una adecuada instrumentación que haga congruente la legislación patrimonial con la fiscal y con la urbanística.
c) Competencias administrativas
Resulta oportuna una definición de Plan Especial de Protección suficiente para eliminar la duplicidad tutelar de administraciones, evitando la dilatación de los expedientes de concesión de licencias.
d) Ruinas y demoliciones
Si el Plan Especial de Protección significa la competencia plena para el otorgamiento de licencias, la legislación continúa eludiendo la autonomía municipal en lo referente a la demolición de inmuebles.
e) Política de vivienda
La política de rehabilitación, hasta ahora, no ha tenido la eficacia prevista por problemas de tramitación y de financiación.
Conviene priorizar la rehabilitación sobre la sustitución, por lo que el problema trasciende de la normativa urbanística hasta la gestión, encontrándose adecuada la creación de una oficina municipal de gestión para el Conjunto Histórico.
f) Nuevos instrumentos de gestión.
El Conjunto Histórico parece, en principio, incapaz de resolver autónomamente su financiación de cara a la gestión. Los últimos cambios en la legislación urbanística no acaban de aclarar este difícil punto de apoyo del planeamiento especial. Resulta por tanto necesario contar con las aportaciones derivadas de la gestión urbanística en el resto de la ciudad.
3.2.6. Edificación
a) Zonificación
Se valora de forma positiva la sutil zonificación del PGOU de 1.986, revisando puntualmente la delimitación.
Otras zonificaciones implícitas se deducen del PGOU de 1.986 (limitación para garajes en calles de menor de 4m. y en la Judería, singularidad para los equipamientos, etc.)
Cabe tenerse en cuenta la zona declarada como Patrimonio de la Humanidad, así como otras consideraciones de usos, renovación, etc.
b) El sistema parcelario y condiciones de parcelación
La legislación patrimonial entiende el parcelario como un patrimonio histórico intocable. En coherencia con lo que significa para la conservación edificatoria, el Plan Especial se plantea dicho objetivo con las excepcionalidades derivadas de las operaciones de reforma que mejoren algunas condiciones específicas y de la adecuada oportunidad de apoyo a los edificios catalogados y a los equipamientos.
Resulta adecuado perfeccionar la normativa que evite las agregaciones encubiertas (servidumbres, unidades constructivas, etc.)
Facilitar la incorporación de la vivienda unifamiliar como sistema de ocupación tradicional puede conseguir cierta flexibilidad en la segregación.
c) Tipología
Históricamente, y de manera clara, la tipología mantenida en el Conjunto Histórico es la tradicional de casa con patio, excepción hecha de la zona renovada del noroeste.
Se considera necesario ajustar y perfeccionar algunas determinaciones sobre la tipología tradicional: posición del patio, su cota con respecto a la calle y zaguán, relación de cota de planta baja con respecto al patio, posición de escalera y sistema de comunicaciones, eludir la ocupación del subsuelo, fomentar la galería, etc...
d) Alturas
El PGOU de 1.986 ataja la alteración de alturas que suponía en el paisaje urbano del Casco el planeamiento anterior.
Se considera acertado el modelo de alturas del PGOU de 1.986 por lo que significa de coherencia no solo con la imagen del paisaje, sino con las tipologías a conservar. Excepcionalmente puede corregirse puntualmente por coherencia con la morfología urbana.
La altura libre, sin embargo, no resulta coherente con las edificaciones tradicionales, por lo que este aspect debe reconsiderarse, sobre todo en lo que se refiere a plantas bajas.
e) Política y práctica de conservación
El PGOU de 1.986 detuvo en gran medida el proceso de destrucción del patrimonio que anteriores políticas propiciaron. Conviene el perfeccionamiento de las medidas de conservación fomentando las de carácter "inductor".
No obstante, durante el período de vigencia del PGOU de 1.986 se detecta una difícil capacidad de mantener todas las edificaciones protegidas, superando el número de elementos desaparecidos al de rehabilitados. Resulta adecuado ceñir la política de protección e inducir a la rehabilitación como mejor forma de conservación.
Se clasifica la protección con la división en tres niveles: monumentos catalogados, edificios catalogados, y conservación del carácter tipológico.
f) El sistema constructivo y la imagen urbana
La edificación tradicional se ha construido con una estructura de muros de carga que ha generado una organización espacial característica. La masa blanca y la cubierta inclinada de tejas han otorgado un sello de identidad histórica, alterada con la aparición de nuevos sistemas estructurales y nuevos materiales.
El objetivo de preservación de las características de la edificación deben de quedar invitadas desde las determinaciones del planeamiento en la necesaria coherencia con los sistemas constructivos inherentes a las tipologías que se proponen.
Se entienden los aspectos de imagen de la edificación como derivados de los sistemas constructivos, y se apuesta por una adaptación de las infraestructuras vistas.
3.2.7. Areas Libres
a) El sistema de bordes
Una de las características del casco cordobés es la existencia de un borde constituido por áreas libres de situación estratégica. La importancia de estas piezas es esencial en su papel de "zonas verdes".
Su valor como ejes fundamentales en el tráfico de la ciudad va a cambiar en un futuro próximo cualitativamente y su condición de receptor de actividades va a configurar un nuevo centro urbano de carácter anular.
b) Calles y plazas
A pesar de los procesos transformadores e higienistas de finales del XIX y principios del XX, se valora positivamente la propuesta del PGOU de 1.986 de mantener la estructura urbana existente.
Se advierte, no obstante, una mayor preocupación por los resultados de gestión e incremento de viviendas que por la configuración de los espacios públicos resultantes. Resulta adecuado perfeccionar el sistema de operaciones de reforma que consigan una mejor adecuación a la morfología urbana.
c) Jardines y huertos interiores
El Conjunto ha mantenido históricamente un gran número de vacíos urbanos en el interior del parcelario, constituyendo los pulmones de la ciudad por permitir la transpiración del subsuelo y ser soporte de numerosa vegetación.
Se fija como objetivo el mantenimiento del equilibrio ecológico del Conjunto Histórico, evitando la mayor ocupación del suelo y del subsuelo.
d) Tratamiento
Se marca como objetivo la recuperación de los tratamientos tradicionales en los espacios públicos del Conjunto Histórico y el mantenimiento y potenciación del tratamiento vegetal.
3.2.8. Usos
a) Regulación
El uso residencial ocupa el 80% del parcelario frente al 20% de equipamientos y servicios en parcela exclusiva. El residencial suele albergar, de forma compatible, otros usos.
Se pretende detener el proceso de vaciamiento de grandes zonas del Conjunto, es decir, mantener la actividad. No significa recuperar el valor exacto de centralidad funcional, sino el mantenimiento de los valores de representatividad.
Se fija también como objetivo la compatibilidad de usos y la defensa del residencial.
b) El uso de las áreas libres
A pesar de lo calado del tejido del Conjunto Histórico, su dotación de áreas libres de uso público es muy deficitaria con respecto a los stándares homologables.
Resulta totalmente necesario contar con las grandes piezas de borde para conseguir la superficie suficiente.
Por otro lado no conviene reformar la trama histórica para este fin. Pero resultaría adecuado incrementar los Jardines del Marrubial, integrar los del Alcázar con las áreas libres de Caballerizas, y poner en uso los vacíos de Orive-San Pablo.
c) El equipamiento
La concentración de equipamientos de carácter general en el Conjunto Histórico distrae y confunde su carencia de equipamientos locales.
Aún resultando evidente la problemática de gestión y de capacidad física, es necesario obtener las suficientes dotaciones en déficit actual, para lo que resultaría beneficioso contar con las operaciones de borde.
Sobre el escolar se puede afirmar encontrarse bastante neutralizada la relación oferta-demanda, pero se estima que la Universidad debe de apostar de manera decidida por esta zona de ciudad, cuyo patrimonio es capaz de albergar sus instituciones o centros.
Resulta conveniente flexibilizar la asignación de usos en los equipamientos que lo permitieran, introduciéndose a la vez el concepto de servicios como un equipamiento "lucrativo".
Se detectan déficits en Centros Cívicos y, especialmente, en Sanitario.
Lo mismo puede decirse para Socio-Cultural y Tercera Edad, pero más significativos es el déficit de Aparcamientos y Deportivos. Para estos últimos habría de observarse las condiciones especiales de los cines de verano, que sin perder su uso estacional, pudiera compatibilizarse con pistas al aire libre.
d) Los Bienes de Interés Cultural
Un 20% de los Bics no tienen uso, un 22% tienen uso religioso, y un 16% no tienen capacidad de albergar usos.
Resulta objetivo claro la calificación para equipamiento de la mayoría de los Bics. No obstante, la ficha de catálogo asigna prioridades y compatibilidades para cada elemento, que no rigidice sus posibilidades de versatilidad.
3.2.9. Subsuelo
a) Arqueología, edificación, aparcamiento
A lo largo de la historia, el subsuelo solo se ha ocupado escasamente. Las nuevas técnicas constructivas implican una profunda transformación, al permitir el vaciado del solar.
Ello conlleva un nuevo estado de las cosas, donde la afección de restos arqueológicos, la incidencia en las características tipológicas y transpiración del subsuelo, y la ejecución de aparcamientos en sótano, están relacionados entre sí, provocando distintas visiones según la prioridad de sus problemáticas.
Se desincentiva el vaciado completo de la parcela, atendiendo a la situación actual cultural y socioeconómica, incapaz de hacer del Casco Histórico una fuente infinita de explotación arqueológica. Por otro lado, el equilibrio ecológico y la transpiración del subsuelo apoyan la tesis.
b) Patrimonio arqueológico
La aparición y posteriores decisiones sobre restos arqueológicos en las excavaciones es un hecho tan repetido como falto de regulación, dejando insatisfechos a todos los agentes.
Se pretende contar con una aproximación a modo de carta de riesgo donde cada promotor conozca la cota estéril de excavación. Y no gravar en este campo cuando no se use el subsuelo.
No obstante conviene establecer, para los casos de ocupación por debajo de la cota estéril, un estudio arqueológico que garantice la finalidad de los posibles yacimientos.
3.2.10. Reforma Interior
a) Operaciones previstas y desarrolladas
Las operaciones previstas en el PGOU de 1.986 se valoran como adecuadas y necesarias para los objetivos de reforma urbana y equipamiento, por lo que se incorporan en este documento.
b) Gestión
Se introducen las necesarias unidades de actuación, sistemáticas o por expropiación, para las mejoras que se proponen de reequipamiento y adecuación de la trama urbana.
No obstante, el Conjunto Histórico siempre resulta de difícil gestión autónoma, aún reajustando los procedimientos a los amparados en la actual legislación urbanística. Resulta necesario contar con una adecuada gestión urbanística cohesionada en todo el ámbito del Plan General.
c) Reequipamiento en vacíos interiores
Se considera esencial para el sistema de áreas libres la inclusión de los espacios vacíos interiores. Resulta fundamental el interior de la manzana de San Pablo y se considera la existencia de los cines de verano.
d) Equipamiento y patrimonio
Situar el equipamiento en edificios significativos cumple la doble misión de recuperar un patrimonio edificado y de contar con una ubicación ya creada.
En caso de nuevos usos (aparcamiento, deportivo, etc...) resulta necesaria la creación de nuevas actuaciones.
e) Ocupación de vacíos interiores
Operaciones de ocupación residencial de determinados interiores de manzana ya fueron resueltos desde el PGOU de 1.986. Sus previsiones de revitalización se cumplen, aunque a veces a costa de pérdida de algunos valores de equilibrio ya mencionados.
Cabe concretar determinaciones más controladas que cumplan la doble finalidad de restañar esos vacíos y de conseguir el mantenimiento de los valores intrínsecos al Conjunto.
f) Rehabilitación integrada
Los planes especiales diseñados desde el PGOU de 1.986 para este fin (Ribera, Corredera, Siete Revueltas) se han puesto en marcha, encontrándose en un grado de desarrollo elevado.
La fijación de áreas concretas pueden encorsetar la gestión, sin que se encuentren datos suficientemente claros para establecer las delimitaciones inequívocas de estas áreas. Resulta adecuado dejar abierta a la gestión continua el establecimiento de la zonificaciones.
3.2.11. Infraestructura y Accesibilidad
a) Tráfico
Aunque la mayor parte del tráfico circula por el anillo perimetral del Conjunto, existen una serie de recorridos transversales en él, siendo el 50% de su caudal totalmente ajeno en origen y destino.
Ninguna de las calles del Conjunto Histórico tiene características para ser calificada como viario medio, desde el punto de vista general de la ciudad.
Se propone un modelo de tráfico que puede denominarse "mínimo tráfico, máxima accesibilidad", fomentando la disuasión hacia las rondas, evitando el atajo sistemático de travesía y permitiendo la compatibilidad para la máxima penetración del residente mediante bucles.
b) Las rondas
Resultaría muy beneficioso contar con el sistema de bordes para poder completar el sistema de accesibilidad y dotación de aparcamientos en periferia.
Entendiendo ineludible la recuperación de la Ribera como paseo, de carácter preferentemente peatonal en el tramo próximo al Puente Romano, se hace necesario la consideración de una alternativa adecuada de circulación rodada para este tramo en el sistema de rondas.
c) Aparcamientos
El 50% de los vehículos censados en el Conjunto Histórico carecen de plaza propia de aparcamiento, a lo que hay que añadir el estacionamiento del visitante y restantes ciudadanos.
Por otro lado, el PGOU de 1.986 no prevé ningún estacionamiento colectivo bajo vial público y no considera edificios para ese uso exclusivo al margen de los calificados como equipamiento.
Es ineludible acortar el déficit de plazas de aparcamiento en el Conjunto. Además de la compatibilidad en el residencial (con atención a políticas de subsuelo), se plantea la conveniencia de mantener la prohibición bajo el vial público, pero incentivar la creación de edificios para aparcamiento, ya sea desde la vertiente de equipamiento o de servicio, y permitir donde fuera posible el aparcamiento de superficie, especialmente en las zonas de borde.
d) Transporte
El transporte público tienen una especial incidencia en el Conjunto Histórico, pero algunas de las penetraciones difieren poco en practicidad de su trasvase a la tangencialidad. El tamaño y velocidad de los vehículos (autobuses urbanos) no tienen correspondencia con la escala de la estructura urbana.
Aún las dificultades para su puesta en vigor, se recomienda el traslado de los intercambiadores de Tendillas a Ronda de los Tejares; y en caso de mantener recorridos interiores, hacerlos con vehículos de menor tamaño y velocidad.
e) Infraestructura urbana
Contra el adecuado nivel, en líneas generales, de los abastecimientos de agua y saneamiento, se encuentran problemas en los servicios de electricidad, alumbrado, telefonía y otros medios del cable, que añaden un fárrago de canalizaciones por fachada totalmente inadecuados al paisaje urbano.
La Ley del Patrimonio Histórico prohibe este hecho en los Bics y el PGOU de 1.986 obligaba al soterramiento en las reurbanizaciones.
El alumbrado público se muestra de peor calidad en la zona renovada que en el resto, mientras las cabinas telefónicas aparecen sin cuidado estratégico.
A estos problemas hay que añadir la dificultad de encaje de los contenedores de residuos urbanos.