CAPITULO IV.- EL SUELO URBANO
En cuanto a los sectores de la ciudad consolidada, las principales intervenciones que se plantean en el Plan serán principalmente operaciones de reconstrucción y rehabilitación, concretando y definiendo propuestas de reordenación, adecuación de normativas y usos, reequipamientos de barrios, intervenciones puntuales que cualifiquen y potencien la actividad urbana, y en definitiva un mejoramiento de los trazados de la menor escala de las vías de organización interna de la ciudad, y que se constituyen en el "viario medio" como principal estructura que conforma estos sectores consolidados del suelo urbano de Córdoba.
Es aquí donde el documento del Plan desarrollará un amplio y más minucioso análisis de este conjunto de actuaciones con el fin de mejorar la estructura del viario medio y su organización interna en donde la buena geometría de sus continuidades viarias y sus correctas funciones de relación entre las diferentes áreas de la ciudad han sido uno de los principales objetivos de las propuestas. En resumen, se trata de plantear un conjunto de equipamientos y continuidades viarias, unas concretas intervenciones capaces de conseguir dichos objetivos de reordenación del viario medio, que van a constituir la auténtica estructura interna de la ciudad y que completarán la solución viaria para el conjunto de las piezas del suelo urbano.
Serán propuestas de reordenación y reequipamiento que nacen, en algunos casos, desde la necesaria redefinición de sus funciones y usos, o en otros casos desde la revisión del planeamiento heredado requiere algunos ajustes de ordenación y gestión para posibilitar su ejecución. Dos principales medidas de intervención urbanística se plantean en este documento para el Suelo Urbano consolidado de la ciudad de Córdoba:
a.- Medidas de readaptación de sus ordenanzas edificatorias, partiendo del reconocimiento de la morfología de la ciudad y de sus propios repertorios tipológicos que la conforman, identificando cada fragmento dentro del proyecto unitario de la ciudad heredada.
b.- Propuestas de intervenciones singulares en el tejido urbano, a través de actuaciones urbanísticas, conteniendo concretas ordenaciones, usos, normativas y sistemas de gestión, que sean capaces de aportar las soluciones urbanas que requieren estos sectores de la ciudad.
PROPUESTA DE READAPTACION DE LAS ORDENANZAS EDIFICATORIAS.
El presente Plan General incorpora la regulación normativa contenida en la precedente Revisión del Plan para los distintos tipos edificatorios, a la que efectúa no obstante ligeros ajustes y modificaciones, derivados por una parte de la necesidad de adaptar la regulación de cada ordenanza a la nueva regulación de usos que establece el Plan, y justificados por otra parte en la experiencia administrativa e información de los Servicios Técnicos Municipales en lo concerniente a problemática de aplicación de la Normativa y Ordenanzas edificatorias.
Por tanto el presente Plan modifica las "Condiciones de uso" de las diferentes tipologías existentes, en adecuación a la nueva Regulación de Usos, efectuando por otra parte determinados ajustes en ciertas ordenanzas, que a continuación se exponen resumidamente:
Manzana Cerrada.
Se define mediante el plano de Calificación, Usos y Sistemas la altura máxima edificable en determinadas áreas de aplicación de esta ordenanza. Asimismo, se arbitra un procedimiento para la definición oficial del ancho de aquellas calles de sección sensiblemente constante, cuya anchura real oscila un +/- 5% sobre los parámetros de los que derivan la alturas máxima edificable y mínima obligatoria.
Ordenación Abierta.
Se contempla la posibilidad del mantenimiento por parte del Ayuntamiento -de modo convenido con los propietarios- de los espacios libres de edificación, sobre los que se podrían formular y ejecutar Proyectos para su ordenación.
Se sugiere que la normativa del cierre de parcela se flexibilice para ampliar sus posibilidades proyectuales.
Plurifamiliar Aislada.
Se revisan los conceptos de ocupación del subsuelo con el fin de solucionar algunos problemas que la precedente rigidez normativa impide. Se revisa igualmente la normativa de los cuerpos volados que no se contempla en la ordenanza.
Al igual que en la ordenanza anterior, se plantea una mayor flexibilización en el diseño de vallas y cierres.
Finalmente, en las nuevas propuestas de extensión residencial que se definen en el Plan se podrán desarrollar ordenanzas PAS específicas adecuadas a los nuevos modelos tipológicos que pudieran plantearse en estos sectores de extensión, tanto del núcleo principal, como de las diferentes Pedanías.
Tipologías de viviendas unifamiliares (UAS, UAD y CTP).
Con el fin de regularizar la situación generalizada en estas tipologías, se admite la posibilidad de construir -o legalizar- la planta de desván o "ático vívidero" (siempre bajo cubierta y con condiciones específicas de ocupación).
Se introduce una nueva ordenanza de la zona de vivienda en Colonia Tradicional Popular (CTP) específica para la pedanía de Santa Cruz.
En las ordenanza de la zona de vivienda unifamiliar aislada (UAS) se introduce como novedad la posibilidad de adosar a lindero privado las piscinas y las rampas de acceso a cocheras.
Por último, e igualmente para la ordenanza UAS, con objeto de la optimización de los suelos de este modo calificados y de su adecuación a la supresión del uso "bifamiliar", se efectúa una nueva gradación de las distintas subzonas, suprimiendo la anterior UAS-7, y revisando los diferente parámetros de parcela mínima, edificabilidad neta, ocupación máxima de parcela y fachada mínima admisible.
Industrial.
Se propone flexibilizar el régimen transitorio referente a la industrial adosada (PGO 1960) con la industrial aislada (PGO 1986).
En cuanto al tamaño de parcela en Industrial I, II y III, se propone la supresión de los tamaños de parcela máximos y mínimos, atendiendo a la demanda del mercado de la industria pequeña y media que busca en estos suelos una posibilidad de asentamiento a sus necesidades económicas.
Se plantea ampliar la posibilidad de agrupar parcelas, mediante Estudio de Detalle, en los sectores de Industrial I y II, así como revisar algunas de sus edificabilidades. En cuanto a los Usos, se propone una mayor flexibilización con el fin de ajustarse a las actuales demandas del mercado.
Los usos Terciarios, Comerciales, de Hostelería y Ocio, serían compatible con un Industrial que necesita mayor flexibilidad en su oferta para atender a una demanda compatible cada día más creciente.
Finalmente, se permite la coexistencia de varias actividades industriales y/o compatibles en una sola parcela o edificación, dependiendo de las diferentes normativas sectoriales aplicables.
Otras consideraciones de carácter general:
Grandes Superficies Alimentarias: Se restringen las instalaciones específicas de "Grandes Superficies Alimentarias", por considerarse cubierta esta necesidad en la ciudad y con objeto de potenciar el pequeño y mediano comercio alimentario, que se limita a 2.500 m2 de techo, permitiéndose cualquier otra instalación de gran superficie que no implique la venta de productos alimenticios.
En todo caso, se tendrá en consideración la actual reglamentación de la Ley de Comercio de la Junta de Andalucía y demás legislación vigente.
Suelos con uso de Gasolinera: Para el uso Gasolinera, se propone la tramitación de un Plan Especial que regule sus condiciones de edificación e instalación, salvo para aquellas expresamente identificadas en la planimetría del Plan. Además de la aprobación del Plan Especial, deberá cumplimentarse toda la reglamentación vigente en Carreteras, Medio Ambiente e Industria. El Ayuntamiento se reservaría la opción de diseñar un plan de ubicaciones de Gasolineras sobre suelo municipal.
Flexibilidad en los Usos compatibles. Con carácter general, se propone una mayor flexibilidad en la aplicación de los usos compatibles, con el fin de adaptarse a las nuevas demandas comerciales que exige un mercado también cada vez más flexible en sus productos.
PROPUESTAS DE INTERVENCION EN EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO; CAPACIDAD DE VIVIENDA
Se propone un conjunto de intervenciones ( principalmente Estudios de Detalle y P.E.R.I.) con el objetivo de resolver problemas de ordenación y usos, de discontinuidades del viario medio, etc., presentes en estos fragmentos del suelo urbano para consolidar su estructura urbana.
En cuanto a las Intervenciones propuestas, cabe distinguir entre:
- aquellas actuaciones heredadas que, no hallándose finalizadas, se mantienen o revisan, en este último supuesto con objeto de dotarlas del necesario equilibrio entre lo productivo y lo social que garantizaría su viabilidad,
- y aquellas otras actuaciones de nueva creación que se proponen desde el presente documento del Plan.
En resumen, se delimitan y definen -según usos- las siguientes actuaciones:
1.- De uso residencial.
- 55 actuaciones en el núcleo principal de la ciudad (24 Estudios de Detalle, 1 Plan Especial y 30 PERI), con una capacidad aproximada de 5.716 viviendas (1.265 y 4.451 respectivamente).
- 36 actuaciones en los núcleos periféricos (16 Estudios de Detalle, 1 Proyecto de Urbanización y 19 PERI), con capacidad aproximada para 3.983 viviendas (1.700 en los Estudios de Detalle y el Proyecto de Urbanización, y 2.283 en los PERI).
Por tanto se alcanza una cifra global de 91 actuaciones (40 Estudios de Detalle, 1 Proyecto de Urbanización, 1 Plan Especial y 49 PERI), mediante cuya gestión y ejecución se generaría suelo edificable para un total aproximado de 9.699 viviendas, con una capacidad orientativa de más de 29.000 habitantes (17.100 en el núcleo principal y 12.000 en los periféricos).
Cabe destacar por su envergadura, de entre las diferentes actuaciones de uso residencial que se plantean, las seis operaciones de reforma interior y cambio de uso a residencial que se delimitan y definen sobre la parte del polígono de Chinales localizada al Oeste del arroyo "San Marcos", ello sin perjuicio de apreciar que la materialización de las previsiones de la intervención global propuesta pudiera justificar una actuación análoga sobre el originario Polígono de Chinales.
Estas actuaciones, denominadas SR-11, SR12, CHI-1.a, CHI-1.b, CHI-1.c y CHI-2, alcanzan una superficie de más de 14,5 has. de suelo, con una capacidad aproximada de más de 1.200 viviendas.
2.- De uso industrial.
- Dos actuaciones a desarrollar mediante PERI en el núcleo principal de la ciudad, una circunscrita al polígono de "San Carlos" y otra en el área de Chinales, con una capacidad para 128.533 m2 de techo, que afectaría a los suelos desintegrados de la trama urbana localizados al Este del arroyo "San Marcos".
Se adjuntan fichas reguladoras de circunstancias urbanísticas de las diferentes actuaciones, así como cuadros-resumen de datos globales detallados, en el Tomo III del presente documento.