CAPITULO III.- EL CRECIMIENTO DE LA CIUDAD.

LOS SECTORES DE EXTENSION RESIDENCIAL.

Los nuevos modelos residenciales, como definición de una atractiva y novedosa oferta para Córdoba en la periferia de Levante y Poniente.

Dentro de la concepción de la estructura territorial de Córdoba que el Plan desarrolla, las propuestas de "Ciudad Jardín" de Levante y Poniente (Norte y Sur), junto con las extensiones residenciales de "Poniente" (en donde se concentra la mayor oferta residencial, consolidando así el modelo heredado de crecimiento de la ciudad) y las nuevas ofertas residenciales que se plantean en las "Pedanías", pueden jugar un importante papel en su capacidad de ofertar un producto residencial alternativo, novedoso y atractivo, precisamente en unos sectores de crecimiento en donde la suave topografía del lugar permite adecuar dichos desarrollos, limitando así la intensiva ocupación de la Sierra mediante operaciones de "sellado" de sus bordes y los desordenados crecimientos de la periferia de la ciudad como consecuencia de los asentamientos clandestinos incontrolados.

De hecho, la fuerte dinámica del crecimiento residencial, precisamente en los sectores de la Sierra y periferia de la ciudad, justifica la necesidad, por un lado de congelar sus procesos de crecimiento desordenado, y por otro de plantear modelos alternativos residenciales que canalicen esta demanda residencial ya histórica en la ciudad que requiere de nuevos modelos alternativos que sean capaces de controlar tanto los procesos de ocupación de suelos de difícil topografía en la Sierra, como los de implantación de desordenados e inconexos asentamientos residenciales en la Vega.

Estos fuertes crecimientos poblacionales por los sectores de la Sierra y periferias de la ciudad, son precisamente la consecuencia de una cierta demanda residencial basada en un producto residencial de baja densidad que requieren implantarse en estos sectores de transición entre la ciudad y el campo con modelos tipológicos capaces de generar crecimientos más abiertos y ofertas más flexibles, prácticamente inexistentes en la actual oferta residencial de Córdoba.

Asimismo, el cualificado paisaje de los espacios naturales de alta calidad ambiental del sistema verde de la Sierra y de sus inmediatas periferias, y la condición topológica del terreno y su excepcional medio físico, constituyen valores innegables que justifican la organización de su uso con los criterios limitativos que antes hemos enunciado, planteando alternativamente otros productos específicos de oferta residencial que recuperan y modernizan los atractivos conceptos de los modelos residenciales de "Ciudad Jardín", e introduciendo mejoras novedosas que la demanda y circunstancias actuales nos exigen considerar.

La fuerza del "lugar" en las propuestas de ordenación residencial.

El valor estratégico de lo que denominamos el "lugar" de la ciudad como hecho geográfico, adquiere una predominante importancia en el análisis del territorio y en la conformación de la ciudad, más allá de la dialéctica clásica del planificador al contraponer "ciudad difusa" vs "ciudad compacta". En este sentido, los lugares periféricos de nuestro entorno territorial, son invariantes históricos que, en el caso de Córdoba, "predisponen" la forma de la ciudad.

A nuestro entender, algunos lugares periféricos de Córdoba evocan "vacíos expectantes" reorganizadores de las capacidades del territorio y de la posición de los "objetos". En este sentido, no será tanto la preocupación porque el valor de los efectos territoriales o de los "vacíos periféricos" sean indiferentes en sí mismos, sino en intentar evitar que esa indiferencia se produzca entre las relaciones de los "vacíos". En nuestro trabajo se profundiza en esas "imágenes" que el territorio periférico provoca, todavía en un principio indiferentes y repetitivas, en donde el orden urbanístico es más débil que el espacio desnudo en que se presentan, y que le dan la "fuerza al lugar".

Esa búsqueda de la "fuerza del lugar" periférico, ajena a las relaciones contradictorias campo-ciudad, o ciudad compacta-ciudad flexible, es la que en nuestro trabajo más se ha valorado a la hora de tratar estos territorios periféricos de extensión residencial de Córdoba como un auténtico "proyecto".

No hay por ello en esta reflexión irrelevancia o vulgaridad repetitiva en estas periferias de Córdoba sino más bien modernidad, flexibilidad de las formas, ruptura con la diferenciación excesiva entre campo y ciudad mediante la forma, necesidad de resolver los problemas funcionales que la "ciudad interior" ya no puede, y de superar las dificultades estéticas de la vacuidad.

En todo caso se sugiere "lugares" llenos de voluntad positiva y con un campo de libertades para planificar el futuro más desde el presente que desde el ensimismamiento del pasado.

La Periferia de Córdoba como territorio activo.

En las propuestas residenciales que aquí desarrollamos, se apuesta por dotar de referencias discontinuas a la fuerte urbanidad compacta que ofrecen los instrumentos clásicos de la ciudad actual, sugiriendo ideas e imágenes de aquello que todavía no se ha hecho pero que es necesario hacer para el desarrollo competitivo del territorio. Ese abanico de referencias discontinuas, de lugares de invención de las formas y los tipos urbanos, genera la imagen de una propuesta "flexible" contrapuesta a la uniformidad rígida de la ciudad compacta que ya no puede resolver estos problemas con los instrumentos clásicos de la ciudad "fundacional".

En los últimos años, en nuestras ciudades, la fuerza simbólica y convencional de los centros tradicionales ha reducido la imaginación de otros tejidos urbanos. El pensamiento tipologista y la visión del edificio de arquitectura como un exclusivo "objeto", ha sido el motivo de renunciar a entender la fuerza y la diversidad de las infraestructuras y territorios, de los centros de servicios y nuevas tecnologías industriales, de la gran movilidad acompañada de la extrema privacidad y de entrar en el terreno figurativo de las formas urbanas más contemporáneas.

Desde estas posiciones, se intenta elaborar de manera teórica y aplicada la idea del territorio como periferia urbana, no entendido este negativamente como contraposición o degradación de la ciudad central, sino al contrario, como un territorio activo del proyecto contemporáneo de ciudad.

En este sentido se plantean en nuestra propuesta una serie de tipologías y órdenes de crecimiento residencial que tienen mucho más que ver con los nuevos modelos de la ciudad post-industrial que con los modelos clásicos de la ciudad "fundacional", cuyos instrumentos no pueden ya resolver estos territorios periféricos.

Todo ello, genera una atractiva oferta residencial más adecuada a una nueva demanda social que requiere de nuevas alternativas residenciales integradas en una ordenación más libre basada en las formas territoriales que asume la ciudad post-industrial.

"Proyectar" la Periferia de Córdoba.

La Periferia de Córdoba se define como un territorio indefinido, con ausencia de continuidades, repeticiones o sistemas. En este sentido, y en consecuencia, aparecerán una serie de nuevas relaciones del espacio y la escala de los elementos urbanísticos y arquitectónicos que se plantean en las extensiones residenciales de Poniente, Levante y Pedanías.

Partiendo de la inevitable y necesaria comprensión de dichos lugares, su fuerza proyectual estaría precisamente en el tratamiento de los vacíos generados entre las diferentes intervenciones u objetos desligados entre sí. Es desde este entendimiento de los lugares periféricos y de sus procesos de sobreposición de los fragmentos construidos capaces de apreciar los vacíos intersticiales entre ellos como espacios positivos, desde donde podríamos encontrar algunas de las claves para proyectar las periferias.

Los espacios vacíos entre las diferentes intervenciones y sus adecuadas distancias entre sí, y el nuevo orden de las relaciones del "espacio" y las "escalas" de las proyectaciones urbanísticas y arquitectónicas serán las principales reflexiones que se aportan en los trabajos que a modo de experiencias aquí se presentan.

Encontrar un nuevo modelo de "otra" ciudad sobre estas áreas periféricas, conformada con diferentes instrumentos a los de la ciudad fundacional, sería uno de los principales objetivos proyectuales sobre estos espacios periféricos que requieren ser entendidos de manera diferente tanto en sus espacios como en sus escalas de intervención.

La propuesta residencial; hipótesis de trabajo y objetivos.

En las diferentes propuestas de extensión residencial que se plantean, se ha partido de una serie de hipótesis de trabajo que reflejan de alguna manera cuales serían los objetivos y necesidades a cubrir con estas propuestas proyectuales que se desarrollan, y que podríamos resumir en los dos siguientes apartados:

a) Viabilidad de las propuestas residenciales: Es evidente que uno de los principales problemas que se plantean en un desarrollo de estas características es el control en la gestión y viabilidad de las propuestas y ordenación de extensión residencial.

Los objetivos se concretan en los siguientes:

- Localizar estratégicamente en las extensiones de Poniente y Levante la implantación de una serie de importantes elementos de escala adecuada alrededor de los cuales se focalizará el desarrollo de los nuevos asentamientos residenciales;

- Condicionar la ordenación de esa "otra" ciudad que por sus peculiares características posibilita una novedosa investigación urbanística buscando así la legitimación de un nuevo modelo de intervención para estos suelos que, superando los instrumentos de formación de la ciudad fundacional, sea capaz de generar otro tipo de ordenación más apoyado sobre los propios elementos no urbanos que la estructuran en su potente estética del paisaje;

- Generar nuevas y atractivas propuestas residenciales que sean capaces de aportar una oferta cualificada de baja y media densidad adecuándose a las necesidades económicas y de exigencias de una diversificada demanda existente.

Asimismo, constituye principal objetivo del Plan acercar la oferta residencial a la demanda ciudadana de "Vivienda de Protección Oficial" en cualquiera de sus modalidades. En este sentido, el Plan se plantea en su Programa la obligación de realizar el equivalente al menos a una media del 25% de las viviendas de cada sector, cumpliendo las características económicas que determinan dichas modalidades de la Vivienda de Protección Oficial (V.P.O.).

b) "Los Servicios": Usos Terciarios y Equipamientos. Las nuevas condiciones de producción residencial y la necesidad de pasar del concepto de "barrio dormitorio" de nuestras periferias urbanas, al concepto más atractivo de "barrio activo" de las nuevas propuestas en Córdoba, se basa fundamentalmente en entender que actualmente ya no es admisible, (ni desde un punto de vista teórico, ni desde la propia perspectiva comercial), la oferta de "vivienda" por sí misma sino precisamente por los "servicios" que se ofrecen con ella.

Se trata de plantear un nuevo modelo en donde el auténtico "motor" de actividad urbana que necesitan nuestros nuevos barrios sean precisamente estos servicios terciarios y de equipamientos, convirtiéndose así en auténticos "focos de atracción" para el futuro usuario de la vivienda, cuya exclusiva y única oferta residencial ya no satisface a las nuevas promociones de usuarios que exigen "algo más" que una simple vivienda.

En este sentido, en nuestra propuesta de ordenación se valora este nuevo concepto de los "Servicios" como auténtico atractivo a la oferta residencial que aquí se hace, agrupando y centralizando en sitios estratégicos del barrio los grandes "focos de atracción" que potencien, garanticen y posibiliten la actividad urbana y comercial que requiere cada uno de estos barrios en sus diferentes escalas de densidad residencial, conectándolos con su oferta residencial y con la ciudad existente mediante estudiadas propuestas viarias y elementos estructurantes de sus equipamientos y espacios públicos que impidan el "efecto periferia" tan perjudicial en los barrios actualmente existentes.

El Protagonismo de la Gestión Municipal en el desarrollo de la Propuesta.

Finalmente, entender conceptualmente la "vivienda" como un auténtico "equipamiento" puede resultar clarificador en cuanto la importancia urbanística y social que este producto debe tener para la ciudad y sus habitantes.

Esta nueva manera de entender el uso residencial, plantea la necesidad de establecer una "política global de vivienda" y mecanismos urbanísticos que posibiliten al Ayuntamiento tomar el protagonismo que le corresponde en colaboración con la iniciativa privada, con el fin de controlar los procesos edificatorios de las nuevas grandes piezas de la ciudad y de plantear mecanismos de control en el mercado inmobiliario de la vivienda.

En consecuencia, se propone una serie de instrumentos urbanísticos que potencien la presencia municipal en este mercado residencial, sin negar la necesaria intervención de los operadores privados, de manera de que se entienda el acto clasificatorio de suelo como un legítimo derecho de quién lo realiza en equilibrar las rentabilidades productivas de los privados y las rentabilidades sociales que legitimarán razonablemente el acto clasificatorio.

En este sentido, el Patrimonio Municipal de Suelo que nuestra propuesta puede generar tendrá la importancia en cuanto a su capacidad de incidir no sólo en el mercado del suelo, sino también en los mecanismos de producción y control cualitativo de los productos residenciales que no resulta ser otra cosa que la responsabilidad compartida de "hacer ciudad".

Partiendo de las cuestiones anteriormente expuestas, el método de trabajo que se ha seguido para la definición de los parámetros urbanísticos de las propuestas de extensión residencial que se plantean, ha consistido en ensayar primero sobre los modelos de implantación proyectados diferentes tipos arquitectónicos adecuados a la densidad pretendida, deduciendo posteriormente las edificabilidades de los ámbitos.

Por tanto, se plantea un proceso en donde se ha partido del ensayo tipológico atendiendo fundamentalmente a la lógica urbanística de la ciudad para conseguir la "imagen" que la propuesta propone, pasando posteriormente a la cuantificación de aprovechamientos, parámetros edificatorios y repartos equilibrados de las rentabilidades productivas (lo privado) y las necesarias rentabilidades sociales que las legitiman (lo público). Ello nos posibilita plantear un determinado modelo edificatorio con la garantía de su realidad cuantitativa y cualitativa.

Las Propuestas del Crecimiento Residencial.

Según los datos obtenidos en la etapa de información del proceso de redacción de este documento, aportamos los datos de suelo que serían susceptibles de poder incluirse en los sectores de Suelos Urbanizables del nuevo Plan.

El criterio general que se ha seguido, ha sido principalmente justificar urbanísticamente la idoneidad de aquellos suelos tensionados por su ubicación en los sectores del crecimiento histórico de la ciudad, atendiendo principalmente razones estratégicas de ubicación con respecto a la lógica urbanística que ya dejó planteada el Plan General de 1986, y recogiendo paralelamente nuevas demandas que se han generado en la ciudad debido principalmente a la fuerte implantación de algunas grandes instalaciones que van adquiriendo un importante protagonismo urbanístico en la ciudad (como sería el caso del sector Levante con la consolidación de la Universidad, polígonos industriales y "eje logístico" de la ciudad).

Por otro lado, se ha tenido muy en cuenta las condiciones restrictivas de los planes de rango supramunicipal (Plan Especial de Protección del Medio Físico, Parajes Naturales…) que afectaban a algunos suelos tensionados y cuya incidencia con dicho planeamiento aconsejaban su no inclusión con el fin de clarificar y consolidar competencias legislativas de carácter urbanístico.

Según los criterios anteriormente mencionados, se han estudiado los suelos que dentro de la lógica urbanística serían susceptibles de incluirse como futuros suelos urbanizables, una vez se garanticen los requisitos urbanísticos expuestos en el punto anterior.

El principio general de los cálculos de aprovechamiento que se proponen en estos sectores de extensión se justifican tanto por sus propias ordenaciones urbanísticas, como por su importante componente social: el buscar el necesario equilibrio entre las rentabilidades productivas del sector privado y las rentabilidades sociales que legitiman el acto de calificación de estos de suelos que se plantean en las diferentes propuestas de nuestro documento.

Al margen de la ambigüedad de los abstractos parámetros urbanísticos, se plantea una reflexión conjunta de los contenidos urbanísticos y arquitectónicos con el fin de recomponer el diálogo proyectual entre ambas prácticas: los parámetros urbanísticos son una consecuencia de la concreta ordenación urbanística y modelo tipológico que se pretende implantar, y no al revés.

CRECIMIENTO EN EL SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO.

Siguiendo este proceso de trabajo, y atendiendo a las características de los sectores de suelo Urbanizable Programado donde se ubican cada una de las propuestas, plantearemos como primera aproximación los siguientes Tipos de Densidad para aplicar a los diferentes sectores de crecimiento de la ciudad.

Las características de los diferentes Tipos (I, II, III, IV y V) de densidades que se especifica a continuación, y sus índices de aprovechamientos están relacionados directamente con la morfología y tipología edificatoria que se pretende obtener.

Según estos conceptos, se fijan los siguientes datos urbanísticos para su posterior aplicación a los diferentes sectores de crecimiento residencial que planteamos para el Suelo Urbanizable Programado.

Residencial Bajo 1 (0,115 a 0,125 m2t/m2s), 2 (0,15 y 0,155 m2t/m2s) y 2º Cuatrienio (0,125 m2t/m2s): Se aplica a operaciones de "sellado" en áreas perimetrales de la Sierra, Pedanías o Núcleos Aislados, sobre las que se propone únicamente la implantación de tipologías residenciales unifamiliares.

Residencial Bajo 3 y 3º Cuatrienio (0,20 a 0,25 m2t/m2s): Se aplica a sectores situados en Pedanías y otros asentamientos periféricos, sobre los que se plantean desarrollos de baja densidad con tipologías dominantes de viviendas unifamiliares aisladas y adosadas.

Residencial Medio (0,30 y 0,35 m2t/m2s) y 2º Cuatrienio (0,30 m2t/m2s): Se aplica a extensiones sobre las que se pretende desarrollar un atractivo modelo de "Ciudad Jardín" que ordene y compatibilice en estas zonas de transición tipologías edificatorias de vivienda unifamiliar aislada, pareada, adosada y de "Ciudad Jardín" (CJ) para usos residenciales unifamiliares y plurifamiliares.

Residencial Intensivo (0,45 a 0,65 m2t/m2s) y 2º Cuatrienio (0,50 m2t/m2s): Se aplica sobre las áreas de transición entre tipologías unifamiliares y las concentraciones de tipologías plurifamiliares de alta densidad, localizadas al Sur de la carretera de Santa María de Trassierra y al oeste del Parque Azahara, así como sobre las operaciones de "sellado" del borde sur del barrio de Fray Albino.

Se plantean tipologías de viviendas unifamiliares adosadas, plurifamiliares aisladas y de manzana cerrada.

Residencial Extensivo (0,70 a 0,80 m2t/m2s): Se aplica sobre las extensiones naturales de la ciudad por Poniente, que consolidan el modelo de ciudad definido por la precedente Revisión del Plan General, y sobre las que se concentra la mayor parte de la oferta residencial del Plan.

Se proponen sobre estas áreas desarrollos residenciales que integrarán las diferentes tipologías de vivienda plurifamiliar.

Industrial Bajo (0,35 m2t/m2s) y Medio (0,50 m2t/m2s): Se aplica a las extensiones de los polígonos industriales existentes.

En cuanto a los sectores, éstos se concretan en 50, que se distribuyen entre los tres cuatrienios del la programación del Plan, si bien se concentran en su mayor parte en el primero (46 sectores), programándose el desarrollo de tres para el segundo y de uno para el tercer cuatrienio.

A continuación se adjuntan cifras globales de los sectores de suelo urbanizable programado, según cuatrienios, usos y localización:

1.- Primer Cuatrienio: Se compone de 46 sectores, 14 de extensión del núcleo principal de la ciudad (12 con usos residenciales y 2 con industriales) y 32 localizados en los núcleos periféricos (29 residenciales y 3 industriales), que en conjunto afectan a una superficie superior a 974 has. (328 en núcleo principal y 646 en núcleos periféricos).

• Sectores de uso residencial (868 has., 276 en el núcleo principal y 592 en los periféricos): Mediante su gestión y urbanización se generará suelo edificable con capacidad para la ejecución de alrededor de 15.600 viviendas y 46.800 habitantes (datos orientativos). Aproximadamente 10.000 se localizarían en el núcleo principal y su entorno inmediato, y la parte restante (5.600 aproximadamente) en los asentamientos periféricos.

• Sectores de uso industrial (105,5 has., 52 en el núcleo principal y 53,5 en los periféricos): Mediante su gestión y urbanización se generará suelo edificable con capacidad para la materialización de unos 470.000 m2 de techo de usos industriales y compatibles, 260.000 aprox. en las extensiones naturales de los Polígonos preexistentes y 210.000 aprox. sobre suelos localizados en los núcleos periféricos.

2.- Segundo Cuatrienio: Se compone de tres sectores, todos ellos de uso residencial y de crecimiento del núcleo principal, que en conjunto afectan a una superficie de suelo superior a 70 has., con una capacidad –una vez urbanizados- para más de 1.000 viviendas y 3.000 habitantes (datos orientativos).

3.- Tercer Cuatrienio: Unicamente se compone de un sector de extensión del núcleo principal, que afecta aproximadamente a 53 has. y que una vez urbanizado tendría una capacidad para unas 480 viviendas y 1.440 habitantes (datos orientativos).

Por tanto, mediante la gestión y urbanización de los distintos sectores residenciales integrados en los tres cuatrienios del Suelo Urbanizable Programado, se generará suelo apto para la construcción de más de 17.000 viviendas, con capacidad para 51.000 habitantes (datos orientativos).

De las expresadas 17.000 viviendas, aproximadamente 4.250 habrán de cumplir con las características económicas que determinan las modalidades de la Vivienda de Protección Oficial (V.P.O.), en cumplimiento de la "media del 25% de las viviendas de cada sector" que la Normativa del Plan general establece.

Se adjuntan fichas reguladoras de circunstancias urbanísticas de las diferentes actuaciones en suelo urbanizable programado, así como cuadros-resumen de datos globales detallados, en el Tomo III del presente documento.

CRECIMIENTOS EN EL SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO

Se trata de aquellos desarrollos, tanto residenciales como industriales, sobre los que el principal objetivo del Plan no sólo es para los primeros, el de plantear nuevos modelos tipológicos de "Ciudad Jardín" que sean capaces de ordenar estos suelos de transición entre la ciudad y el campo, o para los segundos, el de extender los Polígonos preexistentes sobre "vacíos expectantes" estratégicamente situados, sino también el de posibilitar la materialización de los grandes equipamientos públicos de escala territorial.

En este sentido, se pretende mediante estas actuaciones equilibrar el modelo urbanístico de la ciudad planteando sus grandes dotaciones públicas tanto en Poniente como en Levante.

Las dos principales propuestas de extensión en suelo urbanizable no programado, tanto residencial como industrial, en las que se reconocen los expresados objetivos, se concretan en las siguientes:

• "Ciudad Jardín de Poniente-Sur", con su importante equipamiento dotacional incluido "Ciudad de la Salud"; y la adscripción parcial de los suelos BIC de "Turruñuelos" y "Canteras de la Albaida" para la ejecución de grandes espacios públicos del Eje Arqueológico.

• "Ciudad Jardín de Levante", con los Sistemas Generales incluidos "Eje logístico" y "Parque Deportivo de Levante", así como la adscripción parcial de los suelos BIC de "Turruñuelos".

• "Industrial de Levante" e "Industrial de Poniente" (área Higuerón Nuevo y Santa Marta), con la adscripción proporcional del Sistema General "Centro de Transporte Intermodal de Mercancías", localizado sobre la margen norte de la Estación de Clasificación de El Higuerón.

En cuanto a los ámbitos, éstos alcanzan la cifra de 35 (superficie ocupada superior a 1.869 has.), distribuidos según usos del siguiente modo:

a.- 27 de uso global residencial, que generarán suelo edificable, una vez urbanizados, con capacidad para más de 19.600 viviendas (capacidad orientativa de 58.800 habitantes), y una superficie conjunta superior a 1.491 has., distribuidas del siguiente modo:

• 451,5 has. aprox. ocupadas por los crecimiento-modelo del núcleo principal y periférico de El Higuerón (383,3 y 68,2 respectivamente), con una capacidad orientativa para la construcción de más de 12.700 viviendas (12.250 en el núcleo principal y 450 en El Higuerón).
• 179 has. aprox. sobre suelos de parcelación (PAU-P) que se integran en el modelo de ciudad que el Plan General define (capacidad orientativa cercana a las 1.200 viviendas).
• 861 has. aprox. sobre suelos parcialmente ocupados desintegrados del modelo de ciudad (capacidad orientativa de más de 5.700 viviendas).

Procede añadir que el Plan General establece la definición de sectores en el interior de determinados ámbitos, con destino a la ejecución de viviendas públicas, a política de suelo público y a VPO o acogidas a algún régimen de protección, mediante cuya gestión y ejecución se generaría suelo apto para la construcción de 510.000 m2 de techo, desglosados por ámbitos del siguiente modo:

• PAU O-1: 80.000 m2t.
• PAU O-3: 160.000 m2t.
• PAU O-4: 200.000 m2t.
• PAU LE-1: 70.000 m2t.

b.- 6 de uso global industrial y compatibles, con una superficie conjunta cercana a las 319 has., distribuidas del siguiente modo:

• 122,5 has. aprox. en el entorno inmediato del núcleo principal de la ciudad, de extensión natural de los Polígonos preexistentes.
• 55 has. de ampliación del Polígono "La Rinconada".
• 65,5 has. en el área del Higuerón Nuevo, como apoyo al CTIM.
• 76 has. aprox. sobre suelos parcialmente ocupados que se integran en el modelo de ciudad que el Plan General define (Polígono Santa Marta y parcelación industrial de El Arenal).

En relación con el uso industrial cabe destacar que el Plan General prevé en el interior del PAU (I)-6 "Parque Industrial La Rinconada", la definición de un sector con un aprovechamiento mínimo de 150.000 m2techo, para políticas de suelo industrial público.

c.- Finalmente, 2 de usos dotacionales y compatibles a definir por cada PAU (Ciudad Sanitaria e I+D de Campus de Rabanales), que afectarían a una superficie superior a las 59 has..

Se adjuntan fichas reguladoras de circunstancias urbanísticas de los diferentes ámbitos de suelo urbanizable no programado, así como cuadros-resumen de datos globales detallados, en el Tomo III del presente documento.

Justificación de la Propuesta Residencial: Conclusiones del Estudio de la demanda.

El escenario de puesta en el mercado de suelo previsto por el Plan General ha tenido en cuenta el comportamiento reciente de las distintas variables que afectan al mercado de vivienda tales como las necesidades existentes, los ritmos de producción del mercado, la capacidad de acceso a la vivienda de las familias y las tendencias demográficas actuales. Las conclusiones más relevantes de este estudio son las siguientes:

Un sistema cíclico

Del análisis del comportamiento histórico de la vivienda en Córdoba se deriva el hecho de que la producción de viviendas ha tenido un comportamiento cíclico asociado normalmente al ciclo económico nacional (fundamentalmente al crecimiento del PIB ) aunque desfasado temporalmente del mismo y acotado por las coyunturas particulares de gestión de suelo de la ciudad (puesta en marcha el suelo aprobado en el plan todavía vigente, agotamiento del suelo a finales del 97...).

Entre los años 91/95 se produce una media anual de 2.150 viviendas, de las cuales 950 de media interanual son de VPO.

Una sólida base para la demanda: la formación de hogares por matrimonio

Este comportamiento cíclico se acompasa con una demanda importante de vivienda que tiene su suelo natural en la formación media de unos 1.750 hogares/año por matrimonios, una cifra que ha experimentado una reducción desde los años 70 en los que alcanzaba los 2.000 matrimonios/año, y que mantiene una notable indexación con el PIB y la promoción de vivienda, de forma que crecimiento económico, matrimonios y promoción de vivienda mantienen tendencias similares.

Junto a esta "base" de demanda de vivienda comienzan a detectarse en Córdoba otras tendencias de formación de hogares como los procedentes de la ruptura de hogares por efecto de separaciones y divorcios, las familias monoparentales y la formación de hogares jóvenes unipersonales.

Desde el punto de vista cuantitativo el bloque más más importante de demanda de estos hogares no matrimoniales procede de la formación de hogares unipersonales de jóvenes solteros emancipados. Si se extrapolaran las cifras que muestra la demanda de VPO sobre las características de los nuevos hogares por cada dos o tres hogares "matrimoniales" que se forman (según la fuente de los datos) nace 1 hogar unipersonal, lo que significaría que a la demanda citada habría que añadir al menos 600 hogares/año.

Por lo que respecta a la demanda originada por el "desdoblamiento" de hogares como resultado de los procesos de separación y divorcio, la demanda es hoy en Córdoba irrelevante si se tiene en cuenta que en el Censo de 1.981 había en Córdoba 1.587 divorciados o separados y en el Censo del 91 2.700, lo que supone una tasa interanual de rupturas de unas 110 anuales, es decir una formación de nuevos hogares que como mucho alcanzarían las 60 viviendas/año, mientras que las estadísticas judiciales muestran tasas de divorcios y separaciones aún inferiores, en torno a las 50 sentencias/año para el total provincial.

Otra idea de la amplitud del mercado de vivienda procede de las tasaciones de vivienda, que en el caso de viviendas nuevas puede adjudicarse sin mucho error al mercado real de adquisición de vivienda y en el caso de segunda mano con correcciones al ser el mercado hipotecario una de las fuentes primordiales de crédito en nuestro país en la actualidad. En este sentido, en el período 93/95, en el que se disponen de datos enormemente representativos se tasan en la ciudad de Córdoba cerca de 2.200 nuevas viviendas/año en el mercado libre, por lo que si se añadieran la media de VPO del período estaríamos en cifras en torno a las 3.000 viviendas/año, todo ello sin contar con el mercado de segunda mano que supondría en el límite más elevado otras 400 viviendas año puestas en el mercado.

¿De dónde procede esta otra bolsa de demanda? En primer lugar de los proceso de filtrado que tienen diversos orígenes de importancia cualitativa diversa:

a) el "filtrado" hacia arriba de familias que poseen una vivienda y acceden a otra de mejor calidad, en la que habría que distinguir el "filtrado de necesidad" es decir el de aquellas familias que habitan viviendas inadecuadas por salubridad, estado, dimensión, etc..

b) el cambio de régimen de tenencia de alquiler a propiedad

c) la demanda procedente de ruinas, desahucios, etc..

Esta demanda tiene pesos diversos en el componente global .Por una parte el alquiler tiene un escaso peso en el parque de Córdoba como es habitual en nuestro país y representa el 13% del parque con 11.356 viviendas.

Por otra parte tampoco la situación de inadecuación de la vivienda es especialmente grave en la ciudad. Apenas 600 viviendas podrían englobarse en esa categoría.

En todo caso la demanda de VPO muestra que el cambio de régimen de tenencia alimenta una parte considerable de demanda de los hogares formados, hasta un 25%, mientras que según esta misma fuente las situaciones de "necesidad" son mucho menos relevantes y en general están exageradas.

En todo caso esta aproximación se dirige a la demanda realizada de vivienda no a la demanda potencial o virtual. En efecto, como indica el propio hecho citado anteriormente sobre la "indexación" entre crecimiento económico, matrimonios y mercado de vivienda, el mercado virtual de vivienda es mucho mayor de lo que estas cifras indican.

En efecto, en Córdoba, y siguiendo las pautas de formación de hogares por matrimonio, el bloque de edad comprendido entre los 20 y los 35 años para las mujeres representa más del 90% de los matrimonios y que este bloque de edad crece desde las 37.415 mujeres en el 91 hasta las 39.877 en el 2.001 para descender a partir de esta fecha, puede valorarse la magnitud de esta demanda virtual, que incorporaría cada año 13.000 nuevas mujeres y prácticamente otros tantos hombres al bloque susceptible de demandar vivienda, bien por un incremento de las actuales tasas de matrimonio, bien por la formación de hogares unipersonales, cifras que evidentemente no se corresponden con la tasa media de producción de viviendas desde cualquier punto de vista que se analicen (visados, dirección de obres, licencias...).Pero además hay que tener en cuenta que a lo largo de los últimos años se ha producido un embolsamiento de esta demanda debido a las dificultades de acceso a la vivienda.

Esta demanda virtual está contenida por un amplio número de factores entre los que destaca el desempleo, la precariedad en el empleo, la prolongación del tiempo de los estudios y la generalización de elevadas tasas de permanencia en el hogar de los jóvenes españoles (y Cordobeses) excepcional en el marco europeo.

Hay que tener en cuenta que de la población citada, entre 20 y 34 años, los ocupados solteros, es decir aquellos individuos susceptibles de formar hogares y que en mejores condiciones estarían de acceder a una vivienda, suponen aproximadamente 6.500 mujeres y 9.500 hombres, cifras que desbordan ampliamente la formación de hogares reales por motivo de matrimonio, menos de 2.000 al año como se recordará, e incluso el número total de hogares unipersonales formados por personas activas, que alcanzaban la suma en el censo de población del 91 de 3.754 hogares. Es decir la formación efectiva de hogares por matrimonio o unipersonales es muy inferior a la demanda virtual.

Pero además, esta demanda virtual cuenta con otro bloque importante en la reserva, el de los parados, que en el caso de los solteros alcanza el número de cerca 9.200 varones y 5.500 mujeres.

Por otra parte, estas cifras de ocupación no deben ocultar la elevada precariedad de gran parte de la fuerza laboral joven en Córdoba. Simplemente atendiendo a los adjudicatarios de VPO, cerca de un 15% de los hombres y casi la cuarta parte de las mujeres se encuentran en situación de precariedad laboral en sus diversas formas.

Otro indicador tanto de la fragilidad de los hogares como de la demanda embalsada es la existencia de condiciones de convivencia complejas como la existencia de familias con dos o más núcleos susceptibles de formar nuevos hogares y que en el censo de 1.991 alcanzaban la cifra de 2.179 en la ciudad de Córdoba.

Por contra existe una oferta latente por defunciones que si en el pasado fue una fuente notable de incorporación de viviendas al parque la prolongación de la esperanza de vida ha acompasado esta incorporación. En todo caso en Córdoba existen en la actualidad algo más de 5.000 hogares formados por una sola persona mayor de 65 años, un 6% del total de hogares.

Esta situación de demanda insatisfecha tiene su origen en las causas citadas y en la desigual distribución de la renta en Córdoba. La ciudad acoge simultáneamente a un amplio sector de muy bajos ingresos y a un pequeño sector de muy altos ingresos de forma que la decila más alta supone un 26 % de la renta de Córdoba según datos oficiales seguramente infraestimados. En este marco la debilidad de las capas intermedias es manifiesta, situación que se ve agravada por las tensiones inflacionistas de la ciudad amparadas probablemente en los flujos de economía sumergida.

En todo caso, la inmensa mayoría de la demanda potencial de Córdoba, especialmente dadas las condiciones de distribución de la renta se produce en los escalones inferiores de renta, en la frontera entre la VPO y la VPP.

En consecuencia la demanda realizada y embalsada hasta la fecha puede caracterizarse de la siguiente manera:

El bloque de vivienda pública y protección especial.

Este bloque sigue siendo amplio en Córdoba. Alcanza según las opiniones de los agentes entre el 20 y el 30% de la demanda de las familia, aunque nuestras estimaciones bajarían algo estos porcentajes hacia el 15%. Este grupo estaría en principio abocado al alquiler.

Un grupo de altas rentas que podría clasificarse por su posición social: a) el grupo de "altas rentas históricas" asentados sobre todo en "El brillante" cuyo circuito está fuera del mercado salvo retornos de alcance restringido a vivienda de lujo en el centro; b) el grupo de "nuevos ricos" o "ricos sumergidos" (tenderos, joyeros...) cuya presión se dirige sobre todo a la vivienda de lujo en parcelaciones ilegales por un problema de segregación social; c) capas medias/altas que se han dirigido sobre todo a la oferta de Poniente hacia pisos de elevados precios, generalmente amplios, con medias de 120m2 y de hasta 170 m2, incluyendo dúplex, áticos, etc. familias con dos ingresos en torno a las 600.000 ptas. mensuales que han pagado entradas muy elevadas que no agotaban en casi ningún caso las hipotecas.

El grupo más desconocido que se debate entre la VPO y la vivienda libre barata, cuya dimensión (y recursos) no está clara, formado por familias de empleados, obreros cualificados (generalmente construcción), etc.. Este bloque se ve beneficiado altamente de la caída de tipos de interés y de la desaparición de la entrada (Hecho generalizado en casi toda la oferta, incluso la "libre barata") El techo de gasto mensual parece estar en este caso en las 50/55.000 ptas. al mes. La contribución familiar es aquí escasa, apenas de entradas que no alcanzan las 500.000 ptas..

Respecto a este último bloque, si nos atenemos a los datos aportados por los adjudicatarios, los ingresos ponderados de las familias se concentran de forma muy importante entre 0,5 millones de ptas. y 1.500.000 anuales, que de forma agregada suponen el 65% del total de demandantes.

Existe un porcentaje de demandantes formado por las franjas inferiores de este bloque y por aquellos que tienen unos ingresos declarados menores de 500.000 ptas. que podrían desplazarse claramente hacia la vivienda pública, pero el sesgo asistencial de esta última hace difícil el acceso.

Este bloque de demanda de elevada fragilidad tiende además a incrementarla. Los ingresos declarados de los solicitantes experimentan una línea tendencial decreciente tanto en ptas corrientes como en ptas constantes, lo cual es coherente con los datos fiscales y salariales que indican que los que entran en el mercado de trabajo cotizan (y cobran) progresivamente menos. Tiende además a estrecharse el abanico de solicitantes, concentrándose en la franja de menores ingresos en una franja de fricción con la VPP.

Ello hace que las tasas de esfuerzo deban ser altísimas, de forma que cerca del 70% tendrían que dedicar más del 50% de sus ingresos a la adquisición de la vivienda.

Por contra, el precio de las viviendas en ptas. corrientes se ha incrementado, aumentando el esfuerzo necesario para adquirir una vivienda y además se ha incrementado progresivamente el peso de las viviendas más caras en el conjunto de la VPO, de forma que las viviendas con un precio inferior a 9 millones han pasado de representar más del 95% del total a cerca del 50%, convirtiéndose el bloque de 10 a 11 millones de ptas. en el dominante.

Esta situación de debilidad económica se manifiesta también en el hecho de que menos de un 10% de los adjudicatarios posee una cuenta de ahorro vivienda, y que de éstos más del 50% no superó un saldo de 1,5 millones de ptas.. En este sentido la desaparición de la entrada activaría seguramente de forma muy importante el mercado.

Existe un terreno de competencia entre la oferta libre y la VPO. Si nos remitimos al año 96, en torno a los precios VPO se mueven cerca de 1.400 viviendas libres y 1.100 de VPO sobre un total que podemos estimar de 3.000 viviendas, es decir más del 80% del mercado efectivo se mueve en el terreno de competencia de precios VPO.

La vivienda pública por su parte cumple un papel fundamentalmente asistencial. No sólo respecto al nivel de ingresos, donde la vivienda pública asiste a la demanda menos cualificada, concentrándose de forma excepcional en una zona de ingresos inferior a las 500.000 ptas./año, lo que se corresponde con una demanda formada sobre todo por personas en paro, sino incluso por su asistencia a familias con problemas, como pueden ser las jóvenes madres solteras o las divorciadas, que constituyen el sector más débil de la demanda. En este sentido es significativo que el sector con mayor poder adquisitivo lo constituyen los jubilados.

Dadas las estimaciones de ingresos existentes en Córdoba (y en general den Andalucía es probable que esta demanda de capas sociales de extrema fragilidad se mantenga y que el actual ritmo de promoción de vivienda pública no sea suficiente.

Por otra parte de la extrema debilidad de las familias adjudicatarias se deriva que la simple política de vivienda no es suficiente para eliminar la marginalidad de estas capas y que son necesarias políticas urbanas integradas de empleo, vivienda, servicios de proximidad y ambiente urbano.

En este sentido constituye un error que refuerza la marginalidad la concentración de esta población en contenedores de gran dimensión, así como la localización de las viviendas en zonas marginales en las que no existen otras intervenciones de recualificación como las descritas. Operaciones menores, más dispersas y políticas integrales parecen la alternativa al actual modelo.

Por otra parte de la extrema debilidad de las familias adjudicatarias se deriva que la simple política de vivienda no es suficiente para eliminar la marginalidad de estas capas y que son necesarias políticas urbanas integradas de empleo, vivienda, servicios de proximidad y ambiente urbano.

En este sentido constituye un error que refuerza la marginalidad la concentración de esta población en contenedores de gran dimensión, así como la localización de las viviendas en zonas marginales en las que no existen otras intervenciones de recualificación como las descritas. Operaciones menores, más dispersas y políticas integrales parecen la alternativa al actual modelo.

¿Qué juega a favor de la demanda?

Indudablemente la caída de los tipos de interés que se está reflejando a pesar de algunas tensiones inflacionistas en el mantenimiento e incluso la caída de los precios en pesetas constantes de la vivienda va a permitir a una parte de esta demanda incrementar su accesibilidad. Precios contenidos y pagos mensuales de hipotecas bajos pueden producir un flujo importante de demandantes hacia el mercado, máxime cuando todo indica que se ha producido un embalsamiento de la demanda.

No se debe olvidar sin embargo que esta demanda animada por su nueva accesibilidad sigue siendo extremadamente frágil como se ha pretendido razonar más arriba y que en el fondo de las incertidumbres de este mercado subsiste el problema del empleo y la relativa estabilidad laboral.

Problemas de vivienda/problemas urbanos

Por otra parte, estos problemas de vivienda no pueden separarse de los problemas de las áreas más desfavorecidas de la ciudad, de la concentración espacial de fragilidad socioeconómica. Córdoba concentra especialmente en determinadas zonas como otras ciudades los fenómenos de exclusión.

La ciudad está dividida por una diagonal imaginaria que separa el Oeste y sobre todo el Sur de las zonas Norte y Poniente, una línea que ordena socialmente el espacio y que tiene su reflejo en la composición social, la renta y en consecuencia los pecios del suelo.

La zona Sur al otro lado del río es un ejemplo patente de concentración de problemas de vivienda, socioeconómicos y de ambiente urbano. Ni la simple promoción de vivienda ni el impacto de los macroequipamientos diseñados por el plan vigente cambiarán por sí mismos estas concentraciones de marginalidad y exclusión. Estas áreas necesitan de intervenciones integradas en las que se apliquen simultáneamente actuaciones de fomento de la actividad, de mejora del medio ambiente urbano, de equipamientos de proximidad, de acciones de centralidad secundaria, etc. en la orientación que siguen las políticas urbanas en la que también existen otras áreas problemáticas en el Este donde los indicadores de fragilidad tales como el hacinamiento o las familias monoparentales alcanzan proporciones importantes. La alternativa diseñada por el Plan de realizar una extensión de la ciudad hacia Levante puede favorecer la regeneración de este área que formaría un tejido intermedio con los nuevos ensanches.

Por otra parte permanece el problema del casco histórico. En contra de lo que se piensa sobre el casco en este área urbana existen zonas de elevada fragilidad, especialmente en su cuadrante Suroeste, en la zona de contacto precisamente con las áreas menos favorecidas del Este y allí donde la rama urbana dificulta la difusión de actividades y servicios de proximidad. El gran problema del casco histórico especialmente en estas áreas es el mantenimiento de la diversidad social y de la actividad económica.

Otro fenómeno indicador de las tensiones que vive la ciudad es el de las parcelaciones ilegales. El desproporcionado desarrollo que han tenido estas actuaciones abusivas ha provocado un impacto ambiental de proporciones dantescas.

En contra de algunas ideas comunes sobre el fenómeno éste no tiene que er estrictamente con la demanda de segunda residencia y se trata más bien de un fenómenos de patología socioeconómica cuyos efectos a largo plazo serán sumamente costosos para la economía pública.

En consecuencia difícilmente podrá competir cualquier suelo por barato y bajo de estándares que se plantee con este complejo mecanismo de acumulación. Solamente la interrupción radical del proceso por parte de la administración puede parar esta sangría del territorio y los recursos naturales.

La vivienda abusiva: un grave problema ambiental

La impresionante extensión del fenómeno de vivienda abusiva obliga a considerarlo como algo más que un submercado de vivienda diferente. Se trata de un fenómeno cuya lógica interna no depende exclusivamente de su relación con la legalidad urbanística, sino de una compleja serie de factores socioeconómicos de forma que sus efectos sobre la economía local van mucho más allá de lo que habitualmente se considera.

El desarrollo de viviendas abusivas constituye un fenómeno espectacular en el término municipal de Córdoba. La ocupación irregular de suelo afecta de forma muy importante a recursos estratégicos tanto naturales (suelo cultivable, masas arbóreas, acuíferos...) como paisajísticos. Según el censo elaborado por el equipo redactor del Plan General, que no incluía aquellas clasificadas por el Plan vigente como suelo urbano o urbanizable, las parcelaciones ocupaban 3.350 Ha, cifra que se incrementaría notablemente al considerar los suelos intersticiales afectados y ya condenados, especialmente en la vega.

En la actualidad, según las estimaciones realizadas, las parcelaciones acogen cerca de 4.600 viviendas de muy diversos tipos, pero la capacidad portante de los suelos afectados es todavía elevada y el techo edificable puede ser muy superior a tenor de los ritmos seguidos en los últimos años.

En efecto, del seguimiento comparativo realizado entre el censo realizado por la Junta de Andalucía en el año 88 y el realizado por el Plan se deduce que en las parcelaciones tomadas como muestra (un 45% del total) las viviendas se han incrementado en la vega, la zona más castigada en estos años, casi en cuatro veces, es decir, las viviendas se duplican cada cuatrienio, permaneciendo todavía un importante número de parcelas vacantes o con instalaciones todavía provisionales.

Es decir, en el caso de los suelos de vega podría producirse un escenario en el que a partir simplemente de los procesos de colmatación y rellenado de intersticios se duplicara y hasta se triplicara el número de viviendas localizadas en parcelaciones ilegales, de forma que si se tiene en cuenta que actualmente sólo en suelo no urbanizable existen más de 3.000 viviendas estimadas en suelos de vega, el número total solamente en estos suelos podría llegar a alcanzar entre 5.000 y 9.000 viviendas.

Si existe el suficiente consenso como para considerar que el fenómeno de las parcelaciones ilegales en Córdoba es un proceso gravemente dañino para el medio natural y urbano que compromete recursos vitales para la ciudad y el territorio y que este fenómeno ha alcanzado proporciones desorbitadas y condenado espacios altamente valiosos desde muchos puntos de vista (recursos, paisaje...) parece necesario desarrollar una estrategia conducente a minimizar su impacto.

En los últimos tiempos la Gerencia de Urbanismo de Córdoba viene desarrollando una importante labor tendente a impedir el desarrollo de nuevas parcelaciones. Sin embargo existe, como se ha pretendido demostrar, suficiente suelo como para que la proliferación de ocupación continúe por lo que sería necesario tomar medidas de policía urbana para impedir la continuación de proceso.

Por otra parte, dentro del general impacto negativo de las parcelaciones sería necesario acotar los elementos más dañinos y peligrosos para dar soluciones rápidas a estos problemas. Entre ellos cabe destacar:

La existencia de actividades productivas en el interior de las parcelaciones ilegales. En consecuencia una primera medida de urgencia sería realizar un censo de actividades localizadas irregularmente, valorando la gravedad de su impacto.

La existencia de actividades agropecuarias fuera de control, que pueden suponer riesgos sanitarios para las viviendas entre as que se enclavan.

Las parcelaciones o conjuntos de viviendas más susceptibles de padecer riesgos catastróficos tales como inundaciones, por lo que sería necesario acotar ya estas zonas y en concreto delimitar la línea de afección de máxima avenida en estas parcelaciones, así como las localizadas en barrancos.

Las parcelaciones o conjuntos de viviendas localizadas en suelos de dominio público.

La situación de irregularidad, la complejidad de los procesos que se desarrollan en su interior y la necesidad de tomar decisiones duras de eliminación o traslado hacen que, al menos en las etapas iniciales de gestión la actuación sobre las parcelaciones debe ser de iniciativa pública. Debe ser la administración quien valore los problemas, busque las soluciones e inicie los procedimientos urbanísticos y de todo tipo necesarios para reconducir estos procesos. En este sentido la creación de un instrumento especial de gestión podría ser de utilidad para reconducir un proceso tan complejo y de contenidos tan diversos.

Por último la gestión de estos procesos es difícil si no se cuenta con reservas de suelo y con el apoyo en la gestión de instituciones no urbanísticas. En efecto puede preverse que el censo de actividades productivas obligue a relocalizar y a intentar emerger actividades que se caracterizan en la actualidad tanto por su irregularidad como presumiblemente por su fragilidad. Si se quiere tener una alternativa al cierre total de estas actividades será necesario contar con espacio para localizarlas y recursos de gestión para hacerlas emerger. La existencia de pequeños polígonos de microempresas localizados en los núcleos periféricos ofrecería un soporte adecuado para la realización de traslados, lo mismo que la existencia de centros de empresas, y desde luego del apoyo a la legalización y consolidación de actividades que podrían brindar tanto el Instituto de Fomento de Andalucía como la oficina municipal de desarrollo local.

¿Qué conclusiones para el desarrollo del Plan?

El Plan debe planificar suelo para vivienda cumpliendo diversos objetivos: de recualificación de la ciudad, de contención de precios, de diversificación de oferta, etc. aunque el Plan no es en sí mismo la política de vivienda, sino el soporte que permite su realización.

En términos agregados el Plan debiera ofertar de salida suficiente suelo para hacer posible (dando por supuesto que las condiciones de acceso de la demanda estarán mínimamente garantizadas por el desarrollo económico) para sostener la demanda naciente e intentar dar salida a lo que se ha denominado demanda embalsada.

Es decir en un mercado que se ha movido en cifras situadas entre las 2.500 y las 3.500 viviendas/año incluido el mercado de segunda mano el techo inferior para el primer cuatrienio estaría situado entre las 10.000 y las 14.000 viviendas, pero si se tiene en cuenta la escasa capacidad que ha tenido dicho mercado para permitir el acceso al mayor bloque de demanda (VPO y viviendas de precio final VPO) la oferta real debería intentar aproximarse al menos al bloque "solvente" de demanda de formación de hogares, lo que significaría incorporar otras mil viviendas al año.

La mayor parte de estas viviendas deberían ser viviendas VPO o de "precio VPO" dado que la demanda más alta se ha realizado en buena parte en estos años y que la demanda embalsada es precisamente la más débil.

La atención a la demanda juvenil no se debería plantear solamente en el terreno común de la VPO o la VPP. Son necesarias iniciativas innovadoras como conjuntos de vivienda en alquiler con servicios comunes.

De igual forma, el incremento de ancianos entre la población obliga a plantearse junto con las soluciones tradicionales de residencias, iniciativas de vivienda colectiva con servicios asistenciales comunes.

Por otra parte permanece la necesidad de mantener la intervención en vivienda pública ampliándola de la simple cobertura de la marginalidad socioeconómica (que requiere otras políticas de acompañamiento como se ha indicado) hacia capas también frágiles pero más innovadoras y con capacidad de transformación del medio urbano como pueden ser las viviendas para jóvenes. En la ciudad queda mucho por experimentar de iniciativas caracterizadas no por su dimensión sino por su capacidad de innovación y regeneración del ambiente urbano.

Desde el punto de vista espacial el Plan debería servir al menos de marco para la definición de áreas en las que la acumulación espacial de problemas socioeconómicos, de vivienda y ambientales obliga a plantear proyectos complejos de regeneración urbana.

Por último el problema de las parcelaciones ilegales y la vivienda abusiva debería ser objeto de una atención especial. Sin embargo dado que el Plan es una herramienta insuficiente para su tratamiento deberían instrumentarse alternativas de análisis y gestión específicas.

LOS NUEVOS SECTORES PRODUCTIVOS.

Una de las iniciativas más importantes que intentamos plantear en este documento de Plan, es la instalación de algunos complejos industriales que partiendo de los nuevos modelos de actividades productiva para Córdoba (el "eje logístico" con sus propuestas empresariales) mejoren sus condiciones de funcionamiento y rentabilidad en su adaptación específica al modelo industrial que necesita la ciudad para potenciar y cualificar sus producciones y economías.

Se trata de una importante iniciativa que puede convertirse en la principal "clave" para impulsar la economía de la ciudad, y estimular nuevos factores de crecimiento con auténtica capacidad competitiva.

Las tipologías de élite constituidas por los nuevos repertorios de espacios productivos que surgen en España en la década de los 90, y que adoptan las denominaciones de "Parques Empresariales "Parques Científicos" "Parques Temáticos", etc... aparecen en las ciudades de nuestro entorno cultural como respuesta cualificada y diferenciada a las nuevas demandas de espacio que se derivan de los cambios habidos en el seno de las actividades productivas.

Dada la compleja tesitura actual parece necesario, como un primer paso, para "redefinir" la posición actual de éstos espacios el análisis pormenorizado de sus caracteres diferenciales. Ello debe permitir establecer y concretar la estrategia, a corto o medio plazo, que se estime más conveniente para los mismos, a fin de conjugar la oportunidad del producto con su adecuado papel dentro de una estrategia territorial de mayor alcance.

En definitiva se trata de partir de las propias características que definen los modelos de los "Parques empresariales" - en cuanto producto cualificado - para extraer de las mismas aquellas posibilidades que permitan afrontar la coyuntura actual, sin desviarse en esencia de los objetivos programados y que justificaron su creación.

A partir de estas premisas conviene señalar como la evolución de estos nuevos conceptos -de carácter altamente emblemático- ha sido, en los últimos años, enorme y sus características principales se centran en:

- Nuevos criterios de localización.

- Especial énfasis en los aspectos de imagen y diseño.

- Mezcla de usos. (flexibilidad de la ordenación)

- Importancia creciente de las infraestructuras.

Nuevos criterios de localización. La aparición de los nuevos productos, viene marcada por la modificación de los criterios de localización que se habían seguido anteriormente para las piezas más tradicionales del espacio productivo.

En concreto, otra de las características diferenciadoras -como será la mezcla de usos- determinará el cruce entre localizaciones de centralidad, propia de usos terciarios, con las localizaciones históricas en la periferia , definidoras de los usos industriales.

Este proceso de coexistencia del viejo espacio industrial, con las nuevas tipologías-terciario, empresarial, comercial, lúdicos etc... origina una alteración en las pautas de la demanda de espacios. Y ello de tal modo, que "el espacio productivo es cada vez menos un espacio residual", formando parte de un sistema integrado que en nuestra propuesta la denominamos EJE LOGISTICO, constituyéndose en el auténtico eje productivo de la ciudad.

Aparece, pues, una nueva valoración del espacio donde se prima su adaptabilidad frente al cambio y a los requerimientos del mercado.

Valor de la imagen e importancia de las infraestructuras. Consecuentemente aparece una nueva valoración de la imagen, reflejo de la necesidad de "ordenar" el espacio, entre otras razones por lo que dicho orden supone de rentabilización de los suelos, ya que el espacio se convierte en activo financiero que no debe despreciarse. Para lo cual se enfatiza en estos años el diseño y la imagen física, así como se cuida la calidad ambiental, como factores de cualificación y revalorización del producto.

Es por esta razón por la que se plantea sectores importantes de Industria-Escaparate, Industria Alta Tecnología, Parques Feriales de apoyo a la Industria..., que sin lugar a dudas potenciarán la imagen de estos sectores productivos de la ciudad que aquí proponemos en la propuesta del EJE LOGISTICO que se plantea en este documento.

Flexibilidad de la ordenación. La oferta productiva con sus áreas diferenciados (Parques Empresariales, Parques de Negocio, Parques Científicos o Tecnológicos, Areas de nueva centralidad, etc...) conjuga la necesidad de un producto claramente identificable -y por tanto etiquetable- con la también necesaria flexibilidad entre los diversos usos y actividades. La fiabilidad es requisito de la demanda. Implica la adaptabilidad del producto frente al cambio de carácter y los requerimientos del mercado.

Hoy se produce una equilibrada mezcla de usos, ya no existe sólo la tradicional mezcla de industrial y servicios asociados, sino que el abanico aumenta. Sin embargo se impone un cierto control físico de estas gamas bien por razones urbanísticas, de imagen o por cuestiones de mejorar sus propias condiciones de funcionalidad y rentabilidad.

Los sectores productivos propuestos en el Plan. Partiendo de los criterios anteriormente especificados, se plantea la consolidación de un "EJE LOGISTICO" como modelo territorial productivo para la ciudad de Córdoba.

Sobre dicho "Eje Logístico", situaríamos algunas importantes propuestas que consolidarían y potenciarían la funcionalidad y actividad que ya han iniciado las actuales instalaciones de los Polígonos Industriales existentes, Universidad, Eje ferroviario…, con nuevas iniciativas que completan la oferta que un eje de estas características requiere para su plena productividad.

Entre las diferentes ofertas de sectores productivos que se proponen para la ciudad, destacaríamos las siguientes:

Reserva Industrial de la ampliación de la "ELECTROMECÁNICA" y "RENFE". Son reservas de suelo industrial estratégicamente situados con el fin de poder resolver en un futuro las posibles demandas de ampliación de las grandes instalaciones industriales en este sector Oeste (Poniente) de la ciudad: las ampliaciones de la actual Industria de Electromecánica y la posible ampliación de las Instalaciones de Renfe, incluyendo la propuesta de su centro de Transportes de Mercancías.

Sector Productivo del "ARENAL". Se trata de rehabilitar, adecuar y ordenar este sector de la ciudad en donde se han ubicado desordenadamente una serie de pequeñas industrias y cuya estratégica ubicación exige una intervención tanto de consolidación urbanística de dicho asentamiento como de recuperación de un "paisaje periurbano" que requiere tratamiento específico de espacios libres y recuperación de bordes del río como importante y atractiva oferta pública para los sectores de ciudad colindantes. Se plantea una propuesta de Rehabilitación de dichos asentamientos que consolide la fachada al eje viario, recuperando así los espacios colindantes de transición al río como uno de los más importantes parques paisajísticos de la ciudad.

Sector Industrial "LAS QUEMADAS" y "LEVANTE". Se propone consolidar y completar este importante sector de Industria Media de la ciudad que requiere un tratamiento urbanístico que unifique y complete la estructura viaria que necesita para su total desarrollo.

Asimismo, se plantea un importante crecimiento Industrial por LEVANTE (que ya fue explicado anteriormente ), como Suelo Urbanizable No Programado condicionando su puesta en marcha obtención parcial del SG CTIM, con el fin de potenciar y cualificar la oferta productiva para la Ciudad de Córdoba.

Es precisamente en este lugar de máxima concentración industrial, y de adecuada y necesaria centralidad con respecto a las infraestructuras viarias que bordean la ciudad y la relacionan con el "Eje logístico" que se proyecta en este documento, en donde se propone la ubicación de nuevas zonas industriales, por sus especiales características de conexión con todas las grandes infraestructuras viarias de la ciudad y su centralidad operativa con respecto a dicho "Eje logístico".

El Centro Del EJE LOGÍSTICO. Con el fin de completar y potenciar la actividad productiva que requiere la propuesta del "Eje logístico", se proyecta esta franja de gestión pública que refachadiza la propuesta del Eje logístico en el punto central de dicho eje sobre el que se apoya y potencia como elemento vertebrador del modelo productivo que se intenta implantar.

Plantear la necesidad de una instalación de estas características como apoyo potenciador de la actividad industrial de la ciudad, no sería una novedad si no se proyectara en relación con otras iniciativas sin las cuales difícilmente podría existir: los nuevos sectores industriales de "Levante", los suelos para nuevos modelos industriales de tecnologías más cualificadas ligadas a la Universidad, el modelo vertebrador de un eje productivo, y en definitiva la atractiva oferta de un modelo global que sea capaz de poner en carga toda la iniciativa industrial y de servicios que requiere una ciudad como Córdoba tan estratégicamente situada en el territorio regional y nacional.

Parque Empresarial "UNIVERSIDAD". Como instalación potenciadora de la actividad docente e investigadora de la Universidad de Córdoba, se plantea la ubicación en terrenos colindantes tanto con el actual asentamiento de la Universidad como con el "Eje Logístico", de un "Parque Empresarial de Alta Tecnología" que sea capaz de acoger la demanda de una serie de específicas instalaciones industriales que requieren especiales características de imagen y asentamientos. Su adecuada ubicación en el "Eje Logístico" con el apoyo del Ferrocarril y su estratégica situación con respecto a la Universidad y a la propia Ciudad, lo convierten en un punto idóneo para una instalación de estas características.

LOS SISTEMAS TECNICOS DE INFRAESTRUCTURAS.

El Plan dedica una especial atención a los grandes Sistemas Técnicos de Infraestructuras que la ciudad puede requerir para completar o mejorar sus condiciones de producción y desarrollo económico. Dicha atención, debe ser entendida como iniciativas de reservas de suelo que garanticen la posible ubicación de estos Sistemas Técnicos de Infraestructuras, de manera que sus estratégicas localizaciones se integren dentro del modelo general del territorio de la ciudad una vez se tomen las decisiones de su realización.

En este sentido, es incuestionable la necesidad de mejora y ampliación de las infraestructuras aeroportuarias si se quiere potenciar el papel de Córdoba como auténtico centro logístico de ámbito territorial. La concentración institucional con otros Administraciones y entidades competenciales, será la que determinaría la viabilidad de un nuevo aeropuerto para la ciudad.

Asimismo, se plantea otras reservas de Sistemas Técnicos de Infraestructuras viarias e instalaciones, cuya reserva es necesaria para mejorar los servicios de la ciudad y su relación territorial.

Justificación de la propuesta Industrial y Comercial: Conclusiones del Estudio de la demanda.

De los análisis parciales realizados y su contrastación con el diagnóstico del plan estratégico se derivan algunas conclusiones con incidencia sobre el horizonte del Plan General:

a) Córdoba no ha alcanzado un umbral adecuado de centralidad para su dimensión. Córdoba tiene un escaso nivel de desarrollo de los servicios incluso de los más banales, aunque esta situación está sufriendo una transformación, especialmente en los servicios al consumo, siendo previsible que esta evolución incremente la oferta de puestos de trabajo en este sector y en consecuencia la demanda de espacio para estas actividades.

Desde el punto de vista espacial, los problemas clave respecto a los servicios más corrientes a las personas son el encaje de esta oferta en el espacio histórico del centro, especialmente en las zonas más marginales y el previsible incremento de la presión de localización de grandes superficies comerciales a medida que se incremente el nivel de consumo.

Córdoba no cumple hoy todavía un papel adecuado de cabecera Provincial salvo en actividades tradicionales. En consecuencia está todavía pendiente el desarrollo de la capital como elemento estructurante de la actividad provincial e incluso de radios territoriales más amplios.

El déficit de servicios a las empresas es muy elevado y no se corresponde estrictamente con el nivel industrial de la provincia y la Capital, aunque ello es explicable por el carácter de la base industrial local, situada entre sectores industriales maduros en declive, sector alimentario y pequeñas actividades industriales y de distribución.

En concreto Córdoba no es hoy capital de servicios del tejido industrial local articulado en torno a Lucena, Montilla, etc..

b) Córdoba cuenta con un ajustado sector industrial en el que destacan algunas especializaciones.

Córdoba tiene una actividad industrial significativa en el marco andaluz, actividad que podría reforzarse en el futuro a medida que se modernice el tejido productivo de Andalucía.

Dentro de los sectores industriales adquiere especial relevancia por sus actuales condiciones empresariales y de operación el sector Joyero, llamado probablemente a jugar un papel importante incluso como factor de centralidad.

El tejido productivo local articulado en torno a la nacional Córdoba/Málaga está al parecer altamente desconectado como sistema productivo de la ciudad de Córdoba y su elevado dinamismo no parece tener efectos relevantes sobre la ciudad (habría que estudiar el "efecto AVE" en esta zona) en parte por el escaso dinamismo de oferta de la ciudad y en parte porque este tejido está muy volcado hacia el mercado de la costa y por una accesibilidad reducida en vías de mejora.

Sin embargo, el dinamismo de este tejido revaloriza la "cara sur" de la autovía Madrid/Sevilla y refuerza la oportunidad del centro de transporte no sólo como "nodo" supralocal, sino como factor de estructuración del espacio económico local, especialmente del más dinámico.

Otro tanto habría que decir de la oportunidad de mejorar la accesibilidad Córdoba/red local por medio de la autovía Córdoba/Málaga.

c) Córdoba necesita un área logística especializada que permita valorar su posición territorial.

En el reforzamiento de las actividades tiene una gran importancia la consolidación del sector ligado al transporte y la logística para el que Córdoba tiene una posición privilegiada.

Las propuestas: el escenario del Plan Estratégico. El Plan estratégico de Córdoba pretende enfrentarse a los retos planteados para el desarrollo de la ciudad. El Plan estratégico plantea una amplia batería de actuaciones en campos muy diversos que pretenden recoger toda la problemática urbana de medio plazo de la ciudad. En este sentido recoge una serie de objetivos y medidas de formación, institucionales, de financiación, etc. que se escapan en buena medida a los objetivos del Plan General, y otros en cambio que tienen una traducción en términos espaciales más ajustada a los objetivos del Plan General.

Desde el punto de vista de las actividades, el Plan Estratégico hace hincapié en los siguientes sectores como objeto de iniciativas determinantes para la ciudad (lo que el Plan Estratégico denomina "motores del cambio"):

-Construcción

-Industria agroalimentaria

-Joyería y artesanado

-Turismo

-Comercio

-Transporte y embalaje

-Medio ambiente y sanidad

El refuerzo de estos sectores se pretende a través de la aplicación de diversas medidas de promoción, financiación, etc. así como por medio del desarrollo de una serie de infraestructuras de apoyo que pretenden reforzar el papel de Córdoba.

Las infraestructuras más significativas propuestas por el nuevo Plan Estratégico son las siguientes:

1. Creación de un complejo relacionado con la logística que hoy recoge un amplio número de sugerencias y proyectos que van desde un simple centro de transporte a la creación de un área intermodal de ferrocarril/carretera y a la dotación de servicios logísticos al transporte.

2. Una serie de iniciativas de suelo para actividades las más importantes de las cuales son las siguientes:

• Creación de un centro especializado para las actividades de joyería.

• Creación de áreas especializadas para la localización de actividades industriales en los sectores de transformación de productos del sector primario y químico.

• Diversas propuestas y alternativas en torno a la creación de suelo industrial público basadas en las carencias tipológicas, de precio, etc. de la oferta existente.

3. Una serie de propuestas para reforzar la centralidad del municipio cabecera respecto de su territorio, en la que además de hacer hincapié en la mejora de las comunicaciones se plantean los siguientes objetivos:

• Potenciación de la ciudad de Córdoba como centro comercial: Joyacor, Sociedad mixta de promoción del comercio, FICOR.

• La potenciación de los servicios avanzados en torno al sector primario tales como un Centro de Investigación sobre productos perecederos. Centralidad por oferta universitaria.

4. Desarrollo de la oferta turística en Córdoba, aumentando el consumo cultural de la ciudad, creando áreas recreativas especializadas en el embalse de S. Rafael, realizando parques temáticos.

Algunas propuestas en el escenario estratégico.

a) Fomentar la oferta de suelo para actividades. Existe un bloque de demanda de suelo para actividades económicas capaz de requerir nuevas calificaciones de suelo, por más que éstas sean acotadas, ya que la oferta del plan anterior está prácticamente agotada.

Desde el punto de vista sectorial y funcional las carencias de suelo industrial más relevantes se pueden resumir en los siguientes bloques:

• Parcelas grandes, mayores de 50.000 m2 (hasta 300.000).

• Parcelas entre 3.000 y 5.000 m2, limitadas hoy a la ampliación de SEPES.

• Polígonos especializados, fundamentalmente el de joyería.

• Centro de transporte.

El área especializada de la joyería es uno de los temas claves del suelo para actividades por diversos motivos:

• Es un sector sumergido en el que se están produciendo variaciones de modernización que obligan a un proceso de emersión al menos para las actividades más consolidadas (y más "industriales").

• El sector está en una situación de elevada inadecuación física y organizativa, en la mayoría de los casos en el casco histórico.

• Es un sector altamente contaminante por lo que la agrupación de las empresas constituye además una necesidad ambiental (el ejemplo del área especializada de Menorca propuesta para el catálogo de buenas prácticas urbanas en el marco de la conferencia Habitat muestra la oportunidad de una operación de este tipo).

• Las estimaciones de su producción hablan de entre 7 y10.000 millones al año unos 30.000 millones de pts en tres años cifras que se presume deberían ser sometidas a un multiplicador de 4 ó 5.

La otra operación estratégica es la que se mueve en torno a la creación de un área logística que integre centro de transportes, intercambiador y servicios logísticos, aunque su definición debe ser objeto de mayor precisión.

Gran parte de la demanda "virtual" necesita de una decidida política de oferta como ha mostrado el polígono de "Los Pedroches" que impida por medio de las oportunas especializaciones y estándares el uso abusivo del territorio.

b) Mejorar las condiciones urbanísticas de las áreas existentes. Algunas áreas consolidadas tienen importantes déficit de urbanización debidos a carencias en el diseño original o a la falta de mantenimiento. Garantizar la revalorización permanente del espacio de actividades es un objetivo básico para la atracción de actividades.

Existen por otra parte localizaciones abusivas a las que sería necesario dar una solución, especialmente aquellas que forman agrupaciones de actividades (por ejemplo las localizadas en la Huerta de S. Rafael).

c) Reformar las ordenanzas de suelo industrial. El aparato conceptual y normativo del suelo industrial es sumamente estrecho y puede plantear problemas de gestión y modernización de las áreas industriales. El Plan debe enfrentarse a una revisión generalizada de las ordenanzas que facilite la flexibilidad en la evolución tipológica y de usos en estas áreas garantizando las condiciones de operación, con los siguientes criterios:

• Definir el escenario de actividades económicas adecuado para el centro histórico y articular en consecuencia medidas de promoción, infraestructura y accesibilidad que permitan el sostenimiento de dichas actividades.

SISTEMAS DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS.

Quizás la mayor novedad que plantea este documento con respecto a los grandes Espacios Públicos de la ciudad, sería principalmente sus planteamientos basados en los dos siguientes objetivos:

• por un lado, su prediseño de ser concebidos como grandes elementos estructurantes de la ciudad que posibiliten su unidad de tratamiento espacial (tanto en el caso del "Anillo Periurbano" como en los "Parques Arqueológicos") garantizando al mismo tiempo su continuidad viaria y paisajística, entendiendo más esta continuidad desde su capacidad estructurante que desde su implantación por exigencia administrativa o cumplimiento de abstractos estándares;

• y por otro lado, la posibilidad de hacerlos realidad mediante ágiles y eficaces instrumentos de gestión, una cuestión que nos parece importante plantear y solucionar en este tipo de equipamientos, no sólo en cuanto a la obtención del suelo sino también su propia ejecución y puesta en marcha del propio equipamiento.

Así pues, se plantean y diseñan una serie de concretas propuestas estructurantes de espacios públicas que intentan resolverse mediante la aplicación de instrumentos urbanísticos que posibilitan los anteriores principales objetivos en estos dos grandes sistemas estructurantes de espacios libres que definimos a continuación:

1.- LOS PARQUES DEL "ANILLO PERIURBANO":

Constituyen este sistema de espacios libres, que denominamos "Anillo Periurbano", toda una serie de grandes Parques, Paseos, Alamedas..., que con distintos tratamientos y secciones viarias conforman el más importante sistema de Areas Libres de la ciudad.

Son piezas que van integrándose en una propuesta unitaria que garantiza la continuidad física y paisajística que requiere un sistema de espacios libres de estas características.

Las diferentes piezas del "Anillo Periurbano", son las siguientes:

1.1.- EL "PARQUE DE TURRUÑUELOS" y "CANTERAS DEL ALBAIDA":

Se trata de recomponer un importante eje arqueológico de la ciudad definido por la mágica geometría de sus históricas trazas y su interpretación a escala territorial en el paisaje de la ciudad actual, con el principal objetivo de integrar y asumir el pasado urbano desde una propuesta unitaria de futuro de la ciudad, reencontrando así el significado y la propia lógica de la ciudad histórica.

En este sentido, se plantea una importante operación constituida por proyectos que, integrados en la escala territorial, propiciarán la percepción de los trazados arqueológicos y su integración con el paisaje de la ciudad, incorporando importantes espacios arqueológicos como el "Eje de Turruñuelos" conformando los Parques de "Las Canteras" y "Turruñuelos" que a modo de nuevas "puertas de entrada" a la ciudad constituirán la cabecera de este Parque que tendrá en su extremo opuesto el espacio arqueológico del "Parque de la Ruzafa" con la investigación e interpretación de sus restos arqueológicos.

Se plantea la obtención del suelo a través de la gestión del planeamiento de desarrollo, mediante la caracterización de los terrenos como Sistemas Generales y Sistemas Locales, remitiéndose su formalización a la redacción de un proyecto público, formulado por la Gerencia Municipal de Urbanismo.

1.2.- LOS "PASEOS DE PONIENTE":

Son una serie de espacios públicos, paseos y parques, que con continuidades de diferentes secciones conforman el Anillo Periurbano a su paso por todo el sector de crecimiento residencial propuesto en Poniente.

La obtención del suelo y su ejecución corre a cargo de los diferentes ámbitos de Suelo Urbanizable que se proponen en esta zona de la ciudad, a través de la gestión del planeamiento de desarrollo.

1.3.- LA "ALAMEDA DEL OBISPO y EL PARQUE DEL CORDEL DE ECIJA":

Se trata de áreas libres de borde de río de gran valor paisajístico por su relación con la ciudad.

La obtención del suelo se prevé a través de su caracterización como Sistemas Generales en suelo no urbanizable (Parque de la Alameda del Obispo), Sistemas Generales y Locales en en urbanizable programado (Parque del Cordel de Ecija); completándose este sistema de Parques mediante las las áreas de ribera liberadas por el Proyecto de Remodelación del Río Guadalquivir.

1.4.- EL "PARQUE DEL ARENAL":

Constituye una de las más importantes y novedosas operaciones de espacios libres que se proponen en el Plan sobre este suelo que se conforma como "telón de fondo" paisajístico por el Sur de la ciudad.

Su deteriorada situación actual, debido a la implantación creciente e indiscriminada de asentamientos diseminados y fuertes extracciones de áridos, nos obliga a plantear acciones urbanísticas de reconducción de estos procesos de asentamientos y, principalmente, de recuperación del paisaje de este importante espacio de la ciudad.

Se plantea una propuesta que nos garantice la ordenación de las actuales instalaciones y nos posibilite la obtención parcial de estos suelos de "El Arenal de la Fuensanta" con el objetivo –entre otros- de convertirlo en una novedosa experiencia de "Parque Rural de Huertos de Ocio", de gestión pública, para garantizar la explotación y conservación de estos espacios.

Usos alternativos dotacionales y turístico-recreativos, ligados a la propia explotación rural del Parque, deportivos y recreativos (de paseos y senderismos) competan la oferta de este espacio.

1.5.- EL "PARQUE DE LEVANTE":

Suelo colindante con el barrio de Fátima, que se constituye en importante pieza cuyo principal objetivo es completar la oferta dotacional y lúdica de esta parte de la ciudad.

1.6.- LA "CIUDAD DEPORTIVA DE LEVANTE":

Al otro lado del "Parque de Levante" y como complemento del mismo, se propone un importante complejo de carácter deportivo con escala de ciudad, que consolide un modelo de "Ciudad Deportiva" mediante una operación mixta (público-privada) que posibilite su ejecución material para los posibles futuros requerimientos deportivos de la ciudad de Córdoba.

1.7.- LOS "PASEOS DEL CANAL":

Recuperando las trazas del Canal del Guadalmellato y reordenando sus propios bordes, se proponen una serie de continuidades viarias peatonales que a modo de paseos sobre los suelos de protección del Canal logren la continuidad necesaria para completar el Anillo Periurbano del conjunto de la propuesta en su tramo Norte. Al mismo tiempo tendrá una funcionalidad de eje Este-Oeste, extendiéndose en el territorio entre Medina Azahara y Campus de Rabanales.

1.8.- EL "PARQUE DE LA ASOMADILLA":

Se trata de un hermoso espacio colindante con el Barrio del Naranjo, de gran valor paisajístico y referencia visual desde la ciudad de Córdoba.

Su implantación territorial y su relación con la ciudad, lo convierten en importante espacio público que con pequeños tratamientos de elementos paisajísticos puede potenciar su valor de "hito" territorial de la ciudad.

1.9.- EL PARQUE DEL CANAL:

Tomando como "hilo conductor" los "Paseos del Canal", se proyectan una serie de Parques y espacios libres que con diferentes continuidades y tratamientos nos cierran el "Anillo Periurbano" que proponemos.

1.10.- EL "PARQUE DEL PATRIARCA":

Finalmente, la propuesta de este Parque completa y cierra el conjunto de los grandes equipamientos que conforman y estructuran este "Anillo Periurbano" de espacios libres de la ciudad.

Este sistema de "Anillo Periurbano" definido, se completa con los Paseos y Parques ya existentes, como son: Parque de la Arruzafilla, Parque de Miraflores, Balcón del Guadalquivir, Recinto Ferial del Arenal, etc..

2.- LOS "PARQUES ARQUEOLOGICOS"

Basándonos en la "Carta Arqueológica de Riesgo", planteamos una operación de conservación "activa" de los importantes restos arqueológicos del territorio periférico de Córdoba.

El objetivo principal que se persigue en la propuesta del Plan, será recuperar no sólo los hallazgos arqueológicos sino también su propia escenografía territorial que ayudará a contemplar estos restos científicos desde la realidad actual y el entendimiento paisajístico de su relación con la propia ciudad de Córdoba que los vio nacer.

Es quizás una de las iniciativas más ilusionantes y novedosas que se plantean en el documento, que apuesta con fuerza tanto en la obtención pública de los suelos como en su futura realización y ejecución.

Las principales piezas que conforman este sistema de "Parques Arqueológicos" son las siguientes:

1.- "EL EJE DE MEDINA AZAHARA"; que descubre el camino que unía la ciudad de Córdoba, con el asentamiento de Medina Azahara, a través de los restos de la Ruzafa, Paseo y Parque de Turruñuelos (anteriormente expuestos) y prolongación a Medina Azahara.

Son hipótesis de diseño cuyas trazas científicas se han tenido en cuenta al plantear la ordenación urbanística de los sectores de extensión de Poniente-Norte, integrándose en dichos desarrollos como espacios libres de los mismos y previéndose su obtención por compensación como Sistemas Locales y Generales incluidos en los sectores de crecimiento de "Ciudad Jardín de Poniente" (PP O-1, PP O-2 y PP O-3).

2.- "CANTERAS DE LA ALBAIDA" Y "TURRUÑUELOS"; cuya obtención y recuperación se plantea por los Sistemas Generales anteriormente expuestos conformándose como uno de los más atractivos espacios públicos del recinto de Medina Azahara.

3.- "LOS CAMINOS HISTÓRICOS"; recuperando las trazas de una serie de caminos históricos que conforman la geometría del Territorio histórico de Córdoba: los caminos de las Almunías, Higuerón, Albaida, Trassierra..., se recuperarían como trazas históricas integradas en el paisaje de la ciudad y de su propio territorio.

EL SENDERISMO Y LOS CARRILES "BICI": UNA ALTERNATIVA MIXTA PARA EL PEATON.

Córdoba es una ciudad con una magnífica oferta potencial de atractivos itinerarios peatonales y sugerentes actividades cicloturísticas, Sus especiales condiciones de implantación precisamente en la falda del Valle con su transición tangencial con la Sierra, y sus numerosos Paseos y Espacios Libres ofrecen grandes posibilidades de potenciar y estructurar grandes itinerarios mixtos tanto de carácter peatonal como de cicloturismo.

En este sentido, la propuesta anteriormente expuesta del "ANILLO PERIURBANO" y los "EJES ARQUEOLÓGICOS" posibilitan una nueva e importante expectativa de continuidades espaciales precisamente pensadas para estructurar una red mixta de SENDERISMO PEATONAL Y CICLOTURISMO que completarían la actualmente existente propuesta del "Plan Director de Bicicletas de la Ciudad de Córdoba", como intervención para la Mejora del Medio Ambiente local (POMAL) de la Unión Europea (1995).

Tanto las nuevas extensiones residenciales por Poniente (especialmente en su sector de Ciudad Jardín), como por la Ciudad Jardín de Levante, posibilitan la ampliación y potenciación de la propuesta del citado "Plan Director de Bicicletas" a lo largo de estas propuestas de extensión residencial que se asientan sobre terrenos de suaves topografías y atractivos valores paisajísticos. Toda una serie de paseos, senderos, itinerarios..., jalonan este circuito del "•Anillo Periurbano" y "Ejes Arqueológicos" que se constituyen en una de las más atractivas propuestas para potenciar los usos peatonales de los "paseos y senderismo" y el "cicloturismo" como alternativa actualmente demandada por un importante sector de la población.